Platitor de TVA - Achizitie teren. Constructie imobil 5 apartamente

Intrebare Am achizitionat un teren prin licitatie din Romania pret cu TVA. Am construit un imobil cu 5 apartamente care urmeaza sa fie inchiriate. Doresc sa devin platitor de TVA ca persoana fizica: ...

Intrebare
Am achizitionat un teren prin licitatie din Romania pret cu TVA. Am construit un imobil cu 5 apartamente care urmeaza sa fie inchiriate. Doresc sa devin platitor de TVA ca persoana fizica: sa recuperez TVA de pe teren si din facturile de materiale de constructie si sa platesc TVA pentru facturile emise pentru inchiriere. Este legal ? Care sunt pasii de urmat ?

Raspuns
In baza prevederilor cuprinse la articolul 153 alineatul (1), o persoana impozabila care are sediul activitatii economice in Romania si realizeaza sau intentioneaza sa realizeze o activitate economica constand in operatiuni taxabile, neimpozabile sau scutite de TVA cu drept de deducere, are obligatia sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA la organul fiscal competent in urmatoarele momente:

* inainte de realizarea operatiuni mentionate, daca:
* declara ca urmeaza sa realizeze o cifra de afaceri care atinge sau depaseste plafonul de scutire de 35.000 euro;
* daca declara ca urmeaza sa realizeze o cifra de afaceri inferioara plafonului de scutire de 35.000 euro, dar opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxa. Consider ca in aceasa situatie reglementata prin articolul 153 alineatul 1 litera a) va aflati dvs.
* daca in cursul unui an calendaristic atinge sau depaseste plafonul de scutire;
* daca cifra de afaceri realizata in cursul unui an calendaristic este inferioara plafonului de scutire, dar opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxa;
* daca efectueaza operatiuni scutite de taxa si opteaza pentru taxarea acestora, conform art. 141 alin. (3). Consider ca va aflati si in aceasa situatie reglementata prin articolul 153 alineatul 1 litera d).

Intentia de a realiza astfel de operatiuni economice rezulta chiar din faptul ca persoana fizica respectiva a efectuat diverse cheltuieli si investitii in vederea pregatirii unei activitati economice. In baza prevederilor punctului 66 alineatul 2 privind aplicarea articolului 153, se face precizarea ca activitatea economica se considera inceputa chiar din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate.

In baza prevederilor articolului 133 alineatul 2 litera e), operatiunea de inchiriere a bunurilor imobile este operatiune scutita fara drept de deducere a TVA, dar scutirea este optionala. In situatia in care decideti sa inchiriati in regim de scutire, consider ca nu trebuie sa va mai inregistrati in scopuri de TVA deoarece realizati operatiuni exclusiv scutite fara drept de deducere a TVA (s.f.d.d.). In acest caz, nu mai aveti posibilitatea sa beneficiati de rambursarea TVA aferenta terenului si a celorlalte bunuri si servicii achizitionate.

Cartea verde a contabilitatii varianta tiparita

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2024 varianta tiparita

Vezi AICI detalii

Impozitarea veniturilor din chirii 2024

Vezi AICI detalii

Daca totusi optati pentru taxarea operatiunilor de inchiriere, trebuie sa va inrgistrati mai intai in scopuri de TVA prin optiune daca nu ati realizat o cifra de afaceri de 35.000 euro si apoi sa depuneti notificarea reglementata prin articolul 141 alineatul 3 al carui formular tipizat il regasiti in normele de aplicare ale Codului fiscal. Taxarea operatiunii de inchiriere se efectueaza de la data inscrisa in notificare.

Totusi, inainte de inregistrarea in scopuri de TVA trebuie sa respectati procedura reglementata prin O.M.F.P. nr. 2333 din 11 decembrie 2007 privind declararea si stabilirea impozitului pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor realizate din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere/subinchiriere.

Veniturilor obtinute ca persoana fizica din cedarea folosintei bunurilor urmeaza regimul fiscal al veniturilor din activitati independente pentru care se utilizeaza formularul cod 070 denumit "Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni pentru persoanele fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere (070), cod M.F.P. 14.13.01.10.11/5" reglementat prin O.M.F.P. nr. 262 din 19 februarie 2007 pentru aprobarea formularelor de inregistrare fiscala a contribuabililor. Formularul, inclusiv instructiunile de completare se regaseste pe site www.mfinante.ro.

Deoarece realizati venituri din activitati independente veti avea si obligatia organizarii evidentei contabile in partida simpla pe baza registrului de incasari si plati. registrul inventar. Pentru bunurile din patrimoniul afacerii trebuie de asemenea organizat si registrul inventar.

De asemenea, dupa inregistrarea fiscala ca platitor de impozit pe venit si TVA, va revine si obligatia organizarii evidentei fiscale aferenta operatiunilor impozabile TVA. Aceasta evidenta consta in intocmirea urmatoarelor registre si jurnale fiscale:

* jurnalul pentru cumparari;
* jurnalul pentru vanzari;
* registrul bunurilor de capital.

Dupa inregistrarea in scopuri de TVA, orice platitor poate sa isi exercite dreptul de deducere a TVA cuprinsa in facturile furnizorilor pentru bunurile achizitionate anterior inregistrarii.

Acest fapt rezulta din prevederile articolul 145, alineatul 4 din Codul fiscal si normele de aplicare ale acestui articol dezvoltate la punctul 45: "In conditiile stabilite prin norme se acorda dreptul de deducere a taxei pentru achizitiile efectuate de o persoana impozabila inainte de inregistrarea acesteia in scopuri de TVA ".

Exercitarea dreptului de deducere a TVA pentru bunurile achizitionate anterior inregistrarii poarta denumirea de ajustare.

Deducerea este acceptata de organele de inspectie fiscala numai daca din documentatia prezentata in timpul unei inspectii fiscale se dovedeste ca persoana impozabila respectiva a avut intentia sa realizeze sau a realizat efectiv o activitate economica constand in operatiuni taxabile si operatiuni scutite de TVA cu drept de deducere. Deci, deducerea este permisa pentru bunurile achizitionate atat pentru investitiile aferente inceperii unei activitati economice cat si pentru continuarea desfasurarii activitatilor de productie, comert prestari de servicii realizate pana in momentul inregistrarii.

Deducerea nu este permisa daca bunurile achizitionate anterior inregistrarii in scopuri de TVA sunt destinate realizarii de operatiuni scutite de TVA fara drept de deducere. De exemplu, nu se deduce TVA aferenta unei cladiri achizitionate sau modernizate daca respectiva cladire este inchiriata prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere a TVA asa cum este reglementat prin articolul 141, alineatul 2, litera e.

Practic, deducerea se exercita prin inscrierea taxei deductibile intr-un decont de TVA, cod 300 depus dupa inregistrarea in scopuri de TVA

Pentru exercitarea dreptului de deducere, trebuie indeplinite urmatoarele conditii:

1) bunurile achizitionate sa fie utilizate doar pentru operatiuni care dau drept de deducere;
2) justificarea sumei deduse sa fie dovedita prin factura de achizitie sau prin alt document legal aprobat;
3) deducerea sa fie efectuata dupa inregistrare, fie in primul decont de TVA, fie intr-un decont ulterior, fara a se depasi o perioada de 5 ani consecutivi, incepand cu data de 1 ianuarie a anului care urmeaza celui in care a luat nastere dreptul de deducere.

Dupa exercitarea dreptului de deducere, raportati operatiunea prin decontul de TVA si bifati caseta corespunzatoare solicitarii rambursarii TVA :
_ _
Solicitati rambursarea soldului sumei negative de TVA? |x| Da |_| Nu

O alta obligatie fiscala care va revine dupa inregistrarea in scopuri de TVA este intocmirea deciziei privind emiterea facturilor in baza prevederilor O.M.F.P. nr. 2226&2006. Lunar, pentru chiria prevazuta prin contract trebuie emisa factura in baza prevederilor articolului 155 "Facturarea" alineatul 1 "Persoana impozabila care efectueaza o livrare de bunuri sau o prestare de servicii…….. trebuie sa emita o factura catre fiecare beneficiar, cel tarziu pana in cea de-a 15-a zi a lunii urmatoare celei in care ia nastere faptul generator al taxei…. De asemenea, persoana impozabila trebuie sa emita o factura catre fiecare beneficiar pentru suma avansurilor incasate in legatura cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, cel tarziu pana in cea de-a 15-a zi a lunii urmatoare celei in care a incasat avansurile….."

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri