Acest site foloseste cookie-uri. Apasati butonul alaturat pentru o navigare cat mai usoara.
Politica noastra de Cookies.

InfoTva.ro » InfoTVA » Taxe si impozite pentru persoane fizice la transferul de proprietati

Taxe si impozite pentru persoane fizice la transferul de proprietati

de Infotva.ro la 14 Ian. 2011

Tags: tva, impozit pe venit, persoana fizica

Intrebare:Ca persoana fizica vand doua terenuri in valoare de 40.000.euro in decursul unui an calendaristic, terenurile au fost achizitionate in anul 2005.Ce taxe si impozite datorez statului.?Dar ...



Intrebare:
Ca persoana fizica vand doua terenuri in valoare de 40.000.euro in decursul unui an calendaristic, terenurile au fost achizitionate in anul 2005.
Ce taxe si impozite datorez statului.?
Dar daca vand un singur teren intr-un an calendaristic in valoare de peste 35.000 euro?
Dar daca vand un teren intr-un an calendaristic in valoare de 20.000.euro?
Fac mentiunea ca terenurile au fost cumparate in anul 2005.

Raspuns:
1. Impozitul pe venit:

Impozitul pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare este reglementat de art. 771 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal.
SINGURA sursa de informatii fiscal-contabile pentru ONG:
CD-ul Contabilitatea Organizatiilor Non-Profit


Totul despre functionalitatea conturilor / Planul de conturi / 
Inregistrari contabile ONG / Intocmirea documentelor contabile

Detalii AICI >>

 

Potrivit acestuia, la transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:
   a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:
   - 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
   - peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;
   b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobandite la o data mai mare de 3 ani:
   - 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
   - peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv.

Acest impozit se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate. In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiza, cu exceptia tranzactiilor incheiate intre rude ori afini pana la gradul al II-lea inclusiv, precum si intre soti, caz in care impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate.

Impozitul se va calcula si se va incasa de notarul public inainte de autentificarea actului
Impozitul calculat si incasat se vireaza pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut. In cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia se realizeaza prin hotarare judecatoreasca sau prin alta procedura, impozitul se calculeaza si se incaseaza de catre organul fiscal competent. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti definitive si irevocabile comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii. Pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului. Pentru inscrierea drepturilor dobandite in baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupa caz, a hotararilor judecatoresti si a altor documente in celelalte cazuri, registratorii de la birourile de carte funciara vor verifica indeplinirea obligatiei de plata a impozitului si, in cazul in care nu se va face dovada achitarii acestui impozit, vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului.

Asadar, la trasferul dreptului de proprietate asupra terenurilor achizitionate in anul 2005 impozitul pe venit se va determina la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate, astfel:
   - 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
   - peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv.

In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiza, cu exceptia tranzactiilor incheiate intre rude ori afini pana la gradul al II-lea inclusiv, precum si intre soti, caz in care impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate.


2. Taxa pe valoare adaugata:

Astfel cum prevede art. 152 alin. (1) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal persoana impozabila stabilita in Romania conform art. 1251 alin. (2) lit. a), a carei cifra de afaceri anuala, declarata sau realizata, este inferioara plafonului de 35.000 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie, poate solicita scutirea de taxa, numita in continuare regim special de scutire, pentru operatiunile prevazute la art. 126 alin. (1), cu exceptia livrarilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 143 alin. (2) lit. b).
Potrivit alin. (2) al aceluiasi articol cifra de afaceri care serveste drept referinta pentru aplicarea alin. (1) este constituita din valoarea totala a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii efectuate de persoana impozabila in cursul unui an calendaristic, care ar fi taxabile daca nu ar fi desfasurate de o mica intreprindere, operatiunile rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania conform art. 145 alin. (2) lit. b), operatiunile scutite cu drept de deducere si cele scutite fara drept de deducere, prevazute la art. 141 alin. (2) lit. a), b), e) si f), daca acestea nu sunt accesorii activitatii principale, cu exceptia urmatoarelor:
   a) livrarile de active fixe corporale sau necorporale, astfel cum sunt definite la art. 1251 alin. (1) pct. 3, efectuate de persoana impozabila;
   b) livrarile intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 143 alin. (2) lit. b).

Plafonul in lei se stabileste astfel:

 3,3817 lei/euro x 35.000 euro = 118.360 lei,  prin rotunjire plafonul este 119.000 RON

In conformitate cu prevederile art. 141. alin. (2) lit. f) din aceiasi lege, sunt scutite de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul acestui articol, se definesc urmatoarele:
   1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
   2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
   3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
   4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;

Aceste operatiuni sunt scutite de TVA fara drept de deducere.

Art. 153 alin. (1) lit. b) stabileste ca persoana impozabila care are sediul activitatii economice in Romania si realizeaza sau intentioneaza sa realizeze o activitate economica ce implica operatiuni taxabile si/sau scutite de taxa pe valoarea adaugata cu drept de deducere trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA la organul fiscal competent daca in cursul unui an calendaristic atinge sau depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 alin. (1), in termen de 10 zile de la sfarsitul lunii in care a atins sau a depasit acest plafon.

Potrivit art. 127 alin.  (1) si (21), este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati.
Situatiile in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile sunt explicitate prin norme.
 
In acest sens, punctul 3 din Titlul VI al Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal stabileste ca, persoana fizica, care nu a devenit deja persoana impozabila pentru alte activitati, se considera ca realizeaza o activitate economica din exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, daca actioneaza ca atare, de o maniera independenta, si activitatea respectiva este desfasurata in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, in sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal (alin. (3)).

In cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Totusi, daca persoana fizica deruleaza deja constructia unui bun imobil in vederea vanzarii, conform alin. (4), activitatea economica fiind deja considerata inceputa si continua, orice alte tranzactii efectuate ulterior nu vor mai avea caracter ocazional. Desi prima livrare este considerata ocazionala, daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu va fi impozitata dar va fi luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 152 din Codul fiscal. Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal (alin. (5)).

La acest punct sunt exemplificate situatii in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile:
    
„Exemplul nr. 1: O persoana fizica, care nu a mai realizat tranzactii cu bunuri imobile in anii precedenti, a livrat in cursul anului 2010 doua terenuri care nu sunt construibile. Desi persoana fizica a devenit persoana impozabila pentru aceste livrari, totusi livrarile respective fiind scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizica nu are obligatia inregistrarii in scopuri de taxa conform art. 153 din Codul fiscal. Daca aceeasi persoana fizica livreaza in cursul anului 2010 o constructie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa daca livrarea respectiva cumulata cu livrarile anterioare depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal.
   
 Exemplul nr. 2: O persoana fizica (familie) vinde in cursul anului 2010 un teren construibil sau o constructie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Desi in principiu operatiunea nu ar fi scutita de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrarii, daca persoana fizica nu realizeaza si alte operatiuni pentru care ar deveni persoana impozabila in cursul anului 2010, aceasta operatiune este considerata ocazionala si persoana fizica nu ar avea obligatia inregistrarii in scopuri de taxa. Daca in acelasi an, aceeasi persoana fizica livreaza un teren construibil sau o constructie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva persoana va deveni persoana impozabila si va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa inainte de efectuarea celei de-a doua livrari, daca prima livrare a depasit plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal. Daca a doua livrare ar fi scutita conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, fiind o constructie care nu este noua sau un teren care nu este construibil, persoana fizica ar avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa conform art. 153 inainte de realizarea celei de-a doua livrari daca prima livrare depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal.

    Exemplul nr. 3: O persoana fizica realizeaza in cursul anului 2010 doua livrari care ar fi scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Daca nu mai realizeaza nicio operatiune in anul 2010, iar in anul 2011 va livra o constructie noua sau un teren construibil in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa in anul 2011 numai daca va depasi plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal.
    Exemplul nr. 4: O persoana fizica a inceput in cursul anului 2009 constructia unui bun imobil cu intentia de a vinde aceasta constructie. In cursul anului 2009 nu a incasat avansuri si in principiu nu are obligatia sa solicite inregistrarea in scopuri de taxa. Daca in anul 2010, inainte sa inceapa sa incaseze avansuri sau inainte sa faca livrari ale unor parti ale bunului imobil sau livrarea respectivului imobil in integralitatea sa, livreaza un teren construibil sau o constructie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizica ar avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa atunci cand depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal. Aceasta livrare nu este considerata ocazionala, activitatea economica fiind considerata continua din momentul inceperii constructiei, respectiv din anul 2009.”

Asadar, obligatia cu privire la inregistrarea in scopuri de TVA se va stabili, in conformitate cu cele prezentate, in functie de calificarea terenurilor drept terenuri construibile sau terenuri cu alta destinatie, astfel cum rezulta din certificatul de urbanism, precum si in functie de caracterul tranzactiilor, ocazional sau nu, si de valoarea acestora.

Daca intr-un an vindeti doua terenuri construibile in valoare de 40.000 de euro va revine obligatia sa va inregistrati in scopuri de TVA intrucat:
-    realizati o activitate economica cu caracter de continuitate (mai mult de o singura tranzactie intr-un an calendaristic)
-    depasiti plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal.
-    operatiunea nu este scutita de TVA fara drept de deducere.

Daca intr-un an vindeti doar un teren construibil in valoare de peste 35.000 de euro nu va revine obligatia sa va inregistrati in scopuri de TVA daca aceasta este o activitate ocazionala.

Daca intr-un an vindeti doar un teren construibil in valoare de 20.000 de euro nu va revine obligatia sa va inregistrati in scopuri de TVA indiferent daca activitatea este considerata ocazionala sau cu caracter de continuitate, intrucat nu depasiti plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal.

Dupa inregistrarea in scopuri de TVA veti datora TVA pentru livrarile de terenuri construibile, pentru care nu se aplica scutirea de taxa pe valoare adaugata prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Autor: Infotva.ro
Ti-a placut acest articol? Trimite-l si prietenilor tai!
Comentarii
4 comentarii




cristian 2014-05-11 13:21:17

Buna ziua
nu am gasit speta mea in exemplele de mai sus:
Detin pe persoana fizica un teren in suprafata de 10 Ha intravilan construibil,pe care intentionez sa-l dau cu un contract de superficie pe 20 ani unei firme. Problema este ca firma doreste ca eu,inainte de-a face acest contract de superficie,sa dezmembrez terenul in 4 bucati de cate 2,5 Ha si sa dau catre patru firme al aceluias concern cate un teren.Pretul este de 1300 E/Ha/an si cum spuneam contractul este pe 20 ani. Intrebare:voi deveni platitor de TVA ca persoana fizica?Suma calculata depaseste plafonul 1300Ex10Hax20 ani=260000E.
Multumesc

cristian 2014-05-11 13:18:08

Scuzati-ma.... am gresit! In patru terenuri de cate 2,5 Ha.
2,5 Ha x 4=10 Ha
Multumesc

cristian 2014-05-11 13:15:57

Buna ziua
nu am gasit speta mea in exemplele de mai sus:
Detin pe persoana fizica un teren in suprafata de 10 Ha intravilan construibil,pe care intentionez sa-l dau cu un contract de superficie pe 20 ani unei firme. Problema este ca firma doreste ca eu,inainte de-a face acest contract de superficie,sa dezmembrez terenul in 4 de cate 5 Ha si sa dau catre patru firme al aceluias concern cate un teren.Pretul este de 1300 E/Ha/an si cum spuneam contractul este pe 20 ani. Intrebare:voi deveni platitor de TVA ca persoana fizica?Suma calculata depaseste plafonul 13010Hax20 ani=260000E.
Multumesc

Mihaela 2013-01-24 04:58:39

Am mostenit doua apartamente. Primul l-am vandut cu 20000 euro. Vreau sa vand si al doilea apartament care este evaluat la peste 60000 euro. Daca fac vanzarea in acelasi an trebuie sa platesc TVA? Dar daca il vand anul urmator?


Articole conexe:


Ultima ora:




Da, doresc să descarc GRATUIT cadoul si să primesc informaţii despre produsele, serviciile, evenimentele etc. oferite de Rentrop & Straton

Termeni si conditii de utilizare a site-ului Nota de informare

Atentie contabili!

Respectati noile prevederi pentru aplicarea TVA-ului
O.U.G nr. 8 aduce modificari in ceea ce priveste aplicarea taxei pe valoare adaugata in 2014.

Abonati-va la Newsletter-ul InfoTva.ro
si descarcati GRATUIT Raportul Special

"Modificari TVA in 2014: incasare, rambursare, scutire la plata"!

Club Contabilitate


detalii aici


Cauti un loc de munca?


Calculeaza salarizare
Salariul Dvs.
Persoane in intretinere
Pentru calculul detaliat apasati aici

NU RATATI

MonitorulJuridic.ro - Cel mai bun serviciu de monitorizare a actelor publicate in Monitorul Oficial

X
Atentie contabili!
Noul Cod Fiscal a intrat deja in vigoare!
Cititi si respectati cele mai importante modificari pentru 2014
Descarcati GRATUIT Raportul Special
"Modificari TVA in 2014: incasare, rambursare, scutire la plata"

Da, doresc sa descarc GRATUIT cadoul si sa primesc informatii despre produsele, serviciile, evenimentele etc. oferite de Rentrop & Straton