Acest site foloseste cookie-uri. Apasati butonul alaturat pentru o navigare cat mai usoara.
Politica noastra de Cookies.

InfoTva.ro » InfoTVA » Vanzare imobil de catre o persoana fizica. Regim TVA

Vanzare imobil de catre o persoana fizica. Regim TVA

de InfoTva.ro la 12 Apr. 2012 Exclusiv

Tags: vanzare imobil, tva, hg 44/2004, codul fiscal, inregistrare tva, depasire plafon

In cazul vanzarii unui imobil din 1999 de catre o persoana fizica printr-o tranzactie care depaseste valoarea de 35.000, se va trece la categoria platitor de TVA? Implica aceasta procedura inregistrarea persoanei fizice ca platitoare de TVA, declararea si inregistrarea acestei persoane ca platitor de TVA la administratia financiara?






Raspuns:

Conform art. 127 alin. 2 din Codul fiscal , nu intra in sfera de aplicare a TVA vanzarea imobilelor care au fost folosite in scop personal, precum si vanzarea imobilelor in mod ocazional, indiferent de valoarea acestora, efectuate de persoane fizice.

Se considera ca persoanele fizice nu realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale.

in categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite legal sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.

Punctul 3 din normele metodologice de aplicare a codului fiscal prevede urmatoarele: "IOn sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal , obtinerea de venituri de catre persoanele fizice din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri care sunt folosite de catre acestea pentru scopuri personale, nu va fi considerata activitate economica, cu exceptia situatiilor in care se constata ca activitatea respectiva este desfasurata in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate in sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal ".
Consilierul Verde al Contabilului

800 pagini de legislatie comentata + 25 experti
iti ofera 12 luni de consultanta personalizata

IMPORTANT! Cheltuiala pentru Consilier este
100% deductibila la calculul impozitului pe profit

>> Aflati AICI detalii <<


In consecinta, vanzarea locuintelor personale sau a altor bunuri (inclusiv terenuri) nu sunt considerate a fi activitati economice si prin urmare nu exista obligatia de a plati TVA pentru astfel de vanzari, cu exceptia cazului in care se constata ca persoana fizica in cauza desfasoara astfel de activitati cu caracter de continuitate si deci cu titlu profesional; in acest caz o astfel de persoana devine o persoana impozabila fiind obligata sa solicite inregistrarea ca platitor de TVA.

Persoanele fizice trebuie sa plateasca TVA daca tranzactiile imobiliare depasesc valoarea de 35.000 euro, numai in cazul in care exista o continuitate a acestei activitati cu scopul obtinerii de profit.
in baza declaratiilor anuale de venit se poate observa daca exista continuitate. In ceea ce priveste tranzactiile imobiliare, declaratiile anuale de venit ale persoanelor fizice se coreleaza cu cele ale notarilor publici si se observa daca sunt corecte, daca au inregistrat tranzactiile la administratiile financiare, daca au platit impozitul si TVA pentru tranzactiile repetate mai mari de 35.000 euro.

Astfel, tinand cont de prevderile de mai sus, operatiunile privind tranzactiile imobiliare realizate de persoane fizice pot fi clasificate in trei categorii:

a) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA

Prima categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila, si prin urmare operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA, este vanzarea de constructii si de terenuri, daca persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale. Indiferent de valoarea cladirilor sau terenurilor care apartin persoanei fizice si nu au fost cumparate in vederea revanzarii, ci se poate demonstra ca au fost utilizate in scopuri personale (locuinte proprietate personala, case de vacanta, suprafete de terenuri mostenite sau aferente cladirilor), tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA.

A doua categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila sunt operatiunile imobiliare realizate ocazional. Conform prevederilor pct. 3 alin. (1 ) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal , aprobate prin HG nr. 44/2004 , cu modificarile si completarile ulterioare, pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale, persoana fizica devine persoana impozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.

Din punct de vedere fiscal, operatiunile au caracter de continuitate atunci cand nu pot fi considerate operatiuni ocazionale. Totusi, avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atentie contextul pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala. Trebuie avut in vedere ca la pct. 66 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea 571/2003 privind Codul fiscal , aprobate prin HG 44/2004 , cu modificarile si completarile ulterioare, se prevede ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentul in care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate, iar intentia persoanei trebuie apreciata in baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul ca aceasta incepe sa angajeze costuri si/sau sa faca investitii pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.

Daca, de exemplu, o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri, chiar daca va realiza vanzarea printr-o singura tranzactie, operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala, chiar daca in anul respectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare, intrucat activitatea sa economica se considera a fi inceputa in momentul in care a angajat costuri pentru investitia respectiva. Daca insa o persoana fizica cumpara sau construieste o locuinta noua, dar din diverse motive o revinde si rezulta cu certitudine ca nu a realizat in anul respectiv, sau in anii precedenti, mai multe operatiuni imobiliare, atunci operatiunea poate fi considerata ocazionala.

Astfel, daca o familie construieste o casa noua, pe care ulterior o vinde fiindca nu corespunde cerintelor, operatiunea poate fi considerata ocazionala daca in anul curent si in anii precedenti persoana nu a mai realizat astfel de operatiuni "intamplatoare".

b) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila, dar operatiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal .

In general, daca o persoana fizica realizeaza in cursul unui an calendaristic mai mult de o operatiune imobiliara constand in vanzari de terenuri si constructii, altele decat cele utilizate in scopuri personale care nu intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata, devine persoana impozabila indiferent daca operatiunea este sau nu scutita de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal .

Totusi, daca operatiunile imobiliare constau numai in vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile, acestea sunt scutite de TVA si chiar daca persoana fizica devine, in principiu, persoana impozabila pentru aceste operatiuni, nu are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA. Persoanele fizice care cumpara in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizeaza fapte de comert, asa cum prevede si Codul Comercial .

In unul din exemplele din adresa dumneavoastra, in care persoana fizica realizeaza numai vanzari de case "vechi" si terenuri, altele decat cele construibile, desidevine persoana impozabila, operatiunile imobiliare sunt scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal . Totusi, atentie ca in aceasta situatie, este suficient sa realizeze o singura vanzare a unei constructii noi sau a unui teren construibil si deja, inainte de aceasta operatiune trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.

c) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile.

Problema persoanelor fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA se restrange la acela al vanzarilor de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Persoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi, care au caracter de continuitate, asa cum s-a explicat mai sus, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal sau inainte de inceperea activitatii economice, conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal , si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate, la fel ca alte persoane impozabile.

In ceea ce priveste procedura de inregistrare a personaleor fizice in scopuri de TVA trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte:

-    persoanele fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere se inregistreaza in scopuri de TVA prin completarea formularului 070 -  Declaratie de inregistrare fiscala/ Declaratie de mentiuni pentru persoane fizice care desfasoara activitatea in mod independent sau exercita profesii libere";
-    persoanele fizice romane, altele decat cele care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere, pot solicita inregistrarea in scopuri de TVA prin completarea formularului 020 -  Declaratie de inregistrare fiscala / Declaratie de mentiuni pentru persoane fizice romane".

Modelul si continutul celor doua formulare ale declaratiilor de inregistrare fiscala sunt prevazute de Ordinul ministrului finantelor publice nr. 262/2007 pentru aprobarea formularelor de inregistrare fiscala cu modificarile si completarile ulterioare.

Intrucat persoana fizica devine persoana impozabila chiar si pentru vanzarile de bunuri imobile scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in circumstantele descrise la lit. b), rezulta ca este suficient sa realizeze o singura operatiune taxabila constand in vanzarea de cladiri noi sau terenuri construibile, inainte de aceasta operatiune avand obligatia sa se inregistreze in scopuri de TVA, deoarece conform act. 152 din Codul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliare scutite.

Daca persoana fizica se inregistreaza in scopuri de TVA, ea are toate drepturile si obligatiile ce decurg din legislatia referitoare la TVA, respectiv devenind persoana impozabila trebuie sa plateasca TVA la buget, dar are si dreptul sa deduca taxa aferenta cumpararilor de bunuri si servicii destinate activitatii sale economice.

Autor: InfoTva.ro
Ti-a placut acest articol? Trimite-l si prietenilor tai!
Comentarii
2 comentarii




Mihaela 2012-07-03 14:51:48

Poate sa ma ajute si pe mine cineva va rog ? Sunt persoana fizica fara venit venit , sotul meu la fel. Anul trecut am vandut un apartament si mi-am cumparat o casa la 8 km de Bucuresti . La casa de asigurari Ilfov mi-au calculat sa platesc impozit pe valoarea apartamentului !!! E normal asa ceva ??? Era singura mea casa !Mentionez ca din 2006 pana in 2012 sotul meu a platit asigurarile de sanatate in Germania de care am beneficiat si eu. Din ianuarie 2012 ne-am intors in tara . El momentan este asigurat ca persoana fizica fara venit dar eu nu pot fi co-asigurat deoarece numai pe numele meu figura apartamentul vandut. Ce sa fac ??? Am nevoie de asigurare de sanatate dar nu pot plati acest impozit pe care eu nu consider ca e normal .Cui trebuie sa ma adresez ? Cand s-a facut tranzactia de vanzare- cumparare, anul trecut in iunie , inca eram asigurat in Germania. Multumesc .

Mihaela 2012-07-03 14:51:19

Poate sa ma ajute si pe mine cineva va rog ? Sunt persoana fizica fara venit venit , sotul meu la fel. Anul trecut am vandut un apartament si mi-am cumparat o casa la 8 km de Bucuresti . La casa de asigurari Ilfov mi-au calculat sa platesc impozit pe valoarea apartamentului !!! E normal asa ceva ??? Era singura mea casa !Mentionez ca din 2006 pana in 2012 sotul meu a platit asigurarile de sanatate in Germania de care am beneficiat si eu. Din ianuarie 2012 ne-am intors in tara . El momentan este asigurat ca persoana fizica fara venit dar eu nu pot fi co-asigurat deoarece numai pe numele meu figura apartamentul vandut. Ce sa fac ??? Am nevoie de asigurare de sanatate dar nu pot plati acest impozit pe care eu nu consider ca e normal .Cui trebuie sa ma adresez ? Cand s-a facut tranzactia de vanzare- cumparare, anul trecut in iunie , inca eram asigurat in Germania. Multumesc .


Articole conexe:


Ultima ora:




Da, doresc să descarc GRATUIT cadoul si să primesc informaţii despre produsele, serviciile, evenimentele etc. oferite de Rentrop & Straton

Termeni si conditii de utilizare a site-ului Nota de informare

Atentie contabili!

Respectati noile prevederi pentru aplicarea TVA-ului
O.U.G nr. 8 aduce modificari in ceea ce priveste aplicarea taxei pe valoare adaugata in 2014.

Abonati-va la Newsletter-ul InfoTva.ro
si descarcati GRATUIT Raportul Special

"Modificari TVA in 2014: incasare, rambursare, scutire la plata"!

Club Contabilitate


detalii aici


Cauti un loc de munca?


Calculeaza salarizare
Salariul Dvs.
Persoane in intretinere
Pentru calculul detaliat apasati aici

NU RATATI

MonitorulJuridic.ro - Cel mai bun serviciu de monitorizare a actelor publicate in Monitorul Oficial

X
Atentie contabili!
Noul Cod Fiscal a intrat deja in vigoare!
Cititi si respectati cele mai importante modificari pentru 2014
Descarcati GRATUIT Raportul Special
"Modificari TVA in 2014: incasare, rambursare, scutire la plata"

Da, doresc sa descarc GRATUIT cadoul si sa primesc informatii despre produsele, serviciile, evenimentele etc. oferite de Rentrop & Straton