Livrare apartament TVA 5% si achizitionat cu TVA 19%

Tags: achizitii imobil, regim tva, reevaluare active

Intrebare: O societate cumpara in decembrie 2007 de la persoana juridica un apartament cu suprafata utila de 99.79 mp, teren cota indiviza aferent, loc de parcare la subsolul blocului cu suprafata utila de 34.13 mp si teren cota indiviza aferent. Valoarea de cumparare fara TVA 19% a fost stabilita la 185.000 euro.

Societatea inregistreaza distinct in contabilitate valoarea apartamentului, valoarea parcarii si valoarea terenului. La sfarsitul anului 2009 societatea decide reevaluarea activelor, pentru apartamentul mai sus mentionat rezultand o valoare mai mica fata de valoarea ramasa de amortizat, diferenta fiind inregistrata in contul 6813.

La sfarsitul anului 2011 conducerea societatii decide vanzarea acestor active unei persoane fizice utilizand cota redusa de TVA 5%,valoarea totala de vanzare (apartament+parcare+teren) fiind stabilita la 375.000 lei fara TVA. Ce solutii corecte din punct de vedere legislativ exista pentru vanzarea acestor active in urmatoarele sensuri:

- se incadreaza societatea cu vanzarea acestui activ in cota de 5% sau parcarea va avea la vanzare cota de TVA 24%?
- exista obligatia ajustarii TVA dedusa la cumparare?


Raspuns:

In vederea stabilirii obligatiilor cu privire la TVA este important de analizat daca operatiunea efectuata reprezinta un transfer (livrare intracomunitara asimilata) sau un nontransfer. Criteriile privind aplicarea regimului de TVA utilizand cota redusa de tva de 5% sunt prevazute la art. 140 alin. (21) din Codul fiscal . In continuare redam aceste prevederi:

(21) Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

a)    livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
b)    livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
c)    livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.

Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:

1.    in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;
2.    in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
d)    livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, catre primarii in vederea atribuirii de catre acestea cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Potrivit prevederilor normelor de aplicare a art. 140 din Codul fiscal , alin. (9), in sensul art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal , suprafata utila a locuintei de 120 mp nu include anexele gospodaresti.

Potrivit definitiilor termenilor, prevazute in anexa 2 a Legii 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii:

Anexe gospodaresti - reprezinta constructiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite sa adaposteasca activitati specifice, complementare functiunii de locuire, care, prin amplasarea in vecinatatea locuintei, alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta. In categoria anexelor gospodaresti, de regula in mediul rural, sunt cuprinse: bucatarii de vara, grajduri pentru animale mari, patule, magazii, depozite si altele asemenea. In mod similar, sunt asimilabile notiunii de anexe gospodaresti si garajele, serele, piscinele si altele asemenea.

In concluzie, in baza informatiilor furnizate, consideram ca cel putin in ceea ce priveste suprafetele proprietatii acestea se incadreaza in criteriile aplicarii regimului TVA in cota de 5%. Nu am primit suficiente informatii cu privire la beneficiarul apartamentului. In acest sens este important sa aveti in vedere ca: Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:
1.    in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;
2.    in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;
si totodata

In vederea indeplinirii conditiei prevazute la art. 140 alin. (2^1) lit. c) pct. 1 si 2 din Codul fiscal , cumparatorul va pune la dispozitia vanzatorului, inainte sau in momentul livrarii bunului imobil, o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite la art. 140 alin. (2^1) lit. c) pct. 1 si 2 din Codul fiscal , care va fi pastrata de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%.

Referitor la a doua intrebare, in opinia noastra, faptul ca realizati o livrare taxabila cu cota de 5% nu reprezinta motiv de ajustare a TVA dedusa la achizitii. Potrivit art. 149 alin. (4) din Codul fiscal :
(4) Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a)    in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
1.    integral sau partial, pentru alte scopuri decat activitatile economice;
2.    pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;
3.    pentru realizarea de operatiuni care dau drept de deducere a taxei intr-o masura diferita fata de deducerea initiala;
b)    in cazurile in care apar modificari ale elementelor folosite la calculul taxei deduse;
c)    in situatia in care un bun de capital al carui drept de deducere a fost integral sau partial limitat face obiectul oricarei operatiuni pentru care taxa este deductibila. In cazul unei livrari de bunuri, valoarea suplimentara a taxei de dedus se limiteaza la valoarea taxei colectate pentru livrarea bunului respectiv;
d)    in situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta, cu exceptia cazurilor in care se dovedeste ca respectivul bun de capital a facut obiectul unei livrari sau unei livrari catre sine pentru care taxa este deductibila;
e)    in cazurile prevazute la art. 138.

In concluzie, atata vreme cat aparatamentul respectiv nu a facut obiectul unei limitari integrale sau partiale a dreptului de deducere a TVA, valoarea TVA dedusa nu este limitata la valoarea TVA colectata in urma livrarii bunului. Potrivit lit. d) de mai sus apartamentul a facut obiectul unei livrari pentru care taxa este deductibila, drept urmare consideram ca nu se ajusteaza TVA.

Cu toate acestea este foarte important sa aveti in vedere faptul ca in cazul in care livrarea apartamentului s-a efectuat catre o persoana afiliata companiei (administrator, director sau ruda a acestora), tranzactia face obiectul dosarului de preturi de transfer. In acest sens este foarte important sa puteti justifica faptul ca valoarea de 375.000 lei fara TVA reflecta intradevar pretul pietei pentru acest apartament.

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri