Cum se aplica TVA in cota de 5 procente

de Redactia Infotva la 14 Apr. 2009

Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta ...

Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.

Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege :

a) livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;

b) livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;

c) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 m², inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. În cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte.

Limitari pentru aplicarea prevederilor mentionate mai sus la litera c:

1. 

   Cartea Verde a Contabilitatii 2026

   Vezi AICI detalii

   

   Manual de politici contabile - Stick USB

   Vezi AICI detalii

   

   Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026

   Vezi AICI detalii
   • Atentie, contabili!
     ​[MODEL] Contract de imprumut intre societati afiliate si reglementari cheie Ce inseamna persoane afiliate? | Este LEGAL imprumutul intre persoane afiliate? | Este posibil imprumutul fara dobanda intre societati afiliate? | Ce documente sunt necesare la...citeste mai mult
   • Atentie, contabili!
     Suspendarea temporara a activitatii: Etape, documente necesare, consecinte fiscale Etape suspendare activitate firma | Documente necesare pentru suspendarea activitatii | Cat timp se poate suspenda activitatea unei firme? | Obligatii fiscale pe perioada...citeste mai mult
   • Atentie, contabili!
     Investitiile financiare. GHID complet privind tratamentul fiscal si contabil, monografii si studiu de caz citeste mai mult
   • Atentie, contabili!
     OUG nr. 8 din 2026 - Modificarile Codului Fiscal In cele ce urmeaza redam sectiunea referitoare la modificarea Codului Fiscal, respectiv articolul 6 din Ordonanta de urgenta nr. 8/2026 privind instituirea unor masuri de relansare...citeste mai mult
   • Atentie, contabili!
     Ordonanta nr. 6 din 30 ianuarie 2026 pentru completarea Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscala, precum și unele masuri fiscal-bugetare citeste mai mult
   limitare in ceea ce priveste valoarea: pretul de achiizitie (exclusiv TVA) nu depaseste 100.000 Euro, dar nu mai mult de 380.000 ron;
2. limitare in ceea ce priveste suprafata: suprafata utila de maxim 120 mp;
3. limitarea in ceea ce priveste numarul locuintelor care pot fi achizitionate de o singura persoana sau familie;

Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:

1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;

2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%;

Ne punem urmatoarele intrebari:

1. Cum facturam si cum se aplica TVA redusa in cazul in care a fost incheiat un antecontract, s-a platit avans sau s-au efectuat plati partiale cu cota de 19%, in cazul in care imobilul indeplineste toate conditiile pentru a fi taxat cu TVA de 5%?

Conform Codului Fiscal:

- Faptul generator in cazul livrarii de bunuri imobile intervine la data la care sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator;

- exigibilitatea taxei pe valoarea adaugata intervine la data la care se incaseaza avansul, pentru platile in avans efectuate inainte de data la care intervine faptul generator;

- Cota aplicabila este cea in vigoare la data la care intervine faptul generator, cu excep ț ia cazurilor prevazute la art. 1342 alin. (2), pentru care se aplica cota in vigoare la data exigibilita ț ii taxei;

- art. 140 (2 ¹ ) din Codul Fiscal prevede ca in cazul schimbarii cotei se va proceda la regularizare pentru a se aplica cotele in vigoare la data livrarii de bunuri sau prestarii de servicii,pentru cazurile prevazute la art. 134² alin. (2)

Astfel, la data la care vor fi indeplinite formalitatile legale pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, furnizorul va storna factura de avans emisa anterior cu TVA de 19% si va factura intreaga contravaloare a apartamentului respectiv cu TVA de 5% beneficiarului, daca sunt indeplinite conditiile prevazute la art. 140 alin. (21) din Codul fiscal.

2.  Ce valoare va avea imobilul care are pretul stabilit in valuta, in  conditiile aplicarii cotei de TVA redusa, daca s-au emis facturi in lei pentru plati partiale la diverse cursuri valutare si cu TVA de 19%?

In cazul in care avem un antecontract de vanzare cumparare locuinta cu pretul stabilit in valuta, pentru care au fost emise facturi de avans sau de plati partiale cu TVA de 19%, in lei, la contravaloarea in lei la cursul BNR din data efectuarii platilor si ne gasim in ipostaza emiterii facturii finale la receptia imobilului trebuie sa recalculam pretul final in conditiile aplicarii de TVA de 5%. Vom proceda astfel:

1) recalculam pretul final in conditiile aplicarii noii taxe de TVA astfel:

Pret final = pret total stabilit in contract (inclusiv TVA) x 1/1,19 x 1,05

2) pe factura finala stornam contravaloarea platilor partiale incasate anterior cu TVA de 19%;

3) recalculam diferenta in valuta ramasa de incasat prin scaderea din pretul in valuta rezultat la pct. 1 a contravalorii in valuta a facturilor emise pentru incasari partiale.

4) Suma in valuta rezultata la punctul 3 se inmulteste cu cursul BNR din data receptiei /emiterii facturii finale.

5) Valoarea totala in lei a locuintei va fi compusa din:

• contravaloarea facturilor in lei emise pentru incasarile in avans la cursul din data emiterii facturilor plus
• contravaloarea in lei la cursul BNR din data receptiei a diferentei rezultata la pct.4

Noul pret final (inclusiv TVA) in valuta, in conditiile aplicarii taxei reduse va fi:

Pret final nou = 70.000 x 1/1,19x 1,05 = 61.765 euro.

Factura de avans emisa = 7.000 euro x 3,5 = 24.500 ron inclusiv TVA, din care:

- valoare neta = 20.588

- tva (19%) = 3.912

Diferenta de incasat in valuta (inclusiv TVA) = 61.750 euro – 7.000 euro = 54.750 euro

Diferenta de incasat in lei (inclusiv TVA) = 54.750 euro x 4 = 219.000 lei.

Factura finala in lei se va emite astfel:

- se storneaza avansul platit :

*  baza = 20.588 (sume in minus )

* TVA = 3.912 (sume in minus )

- se factureaza valoarea totala a constructiei in lei pentru suma de 243.500 lei inclusiv TVA , formata din contravaloare avans de 24.500 lei + diferenta de incasat de 219.000 lei astfel:

* baza = 231.905 lei

* TVA de 5% = 11.595 lei

- total factura (diferenta de incasat ) = 219.000 lei , din care:

* baza = 211.317 lei

* TVA = 7.683 lei

Irina Coma, analist www.infoTVA.ro
Consultant fiscal, expert contabil, auditor financiar

Drepturile de proprietate intelectuala asupra continutului acestui articol apartin Editurii Rentrop & Straton. Articolul poate fi preluat in limita a 500 de caractere, cu conditia sa fie insotit de textul: "Sursa: Portalul infotva.ro" si link catre www.infotva.ro . In caz contrar, vom actiona conform legilor privind protectia drepturilor de proprietate intelectuala.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!