Achizitie imobil in 2006

Achizitie imobil in 2006Osocietate a achizitionat un imobil in 2006, factura de achizitie nu contine TVA (este cutaxare inversa), folosindu-l ca spatiu comercial.Ulterior, societatea vinde imobilul ...

Achizitie imobil in 2006

O societate a achizitionat un imobil in 2006, factura de achizitie nu contine TVA (este cu taxare inversa), folosindu-l ca spatiu comercial. Ulterior, societatea vinde imobilul unei persoane fizice.

Iesirea cladirii din patrimoniul societatii prin vanzare (fractionata sau ca un tot unitar) reprezinta o operatiune impozabila din punctul de vedere al taxei pe valoarea adaugata, fiind o livrare de bunuri, efectuata in Romania de catre o persoana impozabila.

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Cartea verde a contabilitatii

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2024

Vezi AICI detalii

Cu toate acestea insa, art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal precizeaza faptul ca este scutita de taxa „livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia si a terenului pe care este construita, precum si a oricarui alt teren.“ Prin exceptie, textul aceleiasi dispozitii legale prevede faptul ca „scutirea nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil.

Din analiza acestei prevederi imperative a Codului fiscal rezulta ca pentru livrarea cladirilor noi, definite ca fiind acele cladiri a caror livrare are loc pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari, scutirea nu este aplicabila.

Astfel, daca prima ocupare a cladirii a avut loc in anul 2006, cand a intrat in proprietatea societatii vanzatoare, aceasta nu se poate preleva de scutirea de taxa pe valoarea adaugata reglementata de dispozitiile art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal, intrucat cladirea este noua, iar odata aplicate masurile de simplificare, la intrarea cladirii in patrimonial societatii taxa a fost dedusa.

Luand in considerare si prevederea Normelor metodologice de aplicare a Titlului VI din Codul fiscal ce stabilesc ca terenul pe care este construit un bun imobil urmeaza regimul bunului imobil ca proprietatI indivizibile, rezulta ca societatea va efectua o livrare de bunuri, impozabila din punctul de vedere al taxei pe valoarea adaugata, care va comporta aspecte diferite in functie de calitatea cumparatorului.

Astfel, in cazul in care cumparatorul cladirii sau a unei parti a acesteia va fi o persoana fizica, societatea vanzatoare va trebui sa-i intocmeasca acestuia o factura cu TVA (cu cota de 19%), urmand ca, in mod evident, sa colecteze taxa si sa o inscrie in decontul de TVA in randul aferent operatiunii din rubrica „Taxa pe valoarea adaugata colectata“. Totodata, faptul ca in acest caz, in conformitate cu dispozit iile art. 150 alin. 1 lit. a) Cod fiscal, persoana obligata la plata taxei (catre bugetul statului) este societatea vanzatoare, plata ce, in temeiul dispozitiilor art. 157 Cod fiscal, trebuie efectuata pana la data depunerii decontului de taxa (data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care se incheie perioada fiscala).

Pe de alta parte, in cazul in care scutirea poate fi aplicata (cladirea nu este considerata a fi noua), societatea vanzatoare va intocmi o factura fara TVA pe care nu va evidentia taxa, insa pe care va trebui sa inscrie mentiunea „scutit conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal“. Cu toate acestea, avand in vedere faptul ca in aceasta ipoteza societatea efectueaza o operatiune scutita cu un bun la a carui achizitie taxa a fost dedusa (chiar si prin taxare inversa), vor deveni incidente prevederile Codului fiscal referitoare la ajustarea taxei deductibile.

Asadar, avand in vedere faptul ca in speta este vorba de un bun imobil (cladire), conform prevederilor art. 149 alin. (2) lit. b) Cod fiscal, perioada de ajustare va fi de 20 de ani, iar conform punctului 54 alin. (4) din Normele Metoodologice de aplicare a Codului fiscal, aceasta se va efectua o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa.

O alta implicatie a vanzarii imobilului in discutie este cea asupra impozitului pe cladiri. In acest sens dorim sa precizam faptul ca, odata cu perfectarea vanzarii, persoana care va fi obligata la plata impozitului pe cladiri va deveni cumparatorul, fie el persoana fizica sau juridica. Totodata, trebuie mentionat faptul ca, in conformitate cu prevederile art. 254 alin. (7) Cod fiscal, instrainarea unei cladiri nu poate fi realizata „pana cand titularul dreptului de proprietate asupra cladirii respective nu are stinse orice creante fiscale locale, cu exceptia obligatiilor fiscale aflate in litigiu, cuvenite bugetului local al unitatii administrativ-teritoriale unde este amplasata cladirea sau al celei unde isi are domiciliul fiscal contribuabilul in cauza, cu termene de plata scadente pana la data de intai a lunii urmatoare celei in care are loc instrainarea“. Conform aceleiasi dispozitii legale, neindeplinirea obligatiei sus-mentionate atrage nulitatea contractului incheiat intre partile contractante.

Din punct de vedere tehnic, este necesara si sublinierea urmatoarelor elemente:

● atestarea achitarii obligatiilor bugetare, catre bugetele locale, se face prin certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autoritatilor administratiei publice locale (directia fiscala a primariilor)

● plata impozitului pe cladiri se realizeaza in 2 transe egale, pana la datele de 31 martie si 30 septembrie, inclusiv a fiecarui an, iar in situatia in care vanzatorul a achitat in avans impozitul pentru cladirea instrainata, suma aferenta perioadei in care nu mai este proprietar, pana la sfarsitul anului calendaristic, va reprezenta o suprasolvire care va fi trecuta in contul vanzatorului pentru perioadele viitoare sau care ii va fi rambursata la cerere.

  Concluzionand, tranzactia in discutie reprezinta o tranzactie impozabila din punctul de vedere al taxei pe valoarea adaugata. Astfel, societatea comerciala vanzatoare este tinuta a:

● intocmi cumparatorului, persoana fizica, o factura cu TVA, in cazul in care scutirea prevazuta la art.141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal nu este aplicabila;

● intocmi cumparatorului, persoana fizica sau o factura fara TVA,

insotita de inscrierea pe factura a mentiunii „ scutit conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) Cod fiscal“;

● realiza ajustarea taxei deductibile in cazul aplicarii scutirii;

● stinge toate creantele fiscale locale si a dovedi acest fapt printr-un certificat fiscal emis de autoritatile competente.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri