InfoTva.ro
Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva
la 05 Oct. 2026
O societate romaneasca platitoare de TVA care inchiriaza un spatiu comercial unei firme din strainatate se intreaba de obicei daca factura se emite cu TVA sau fara, daca se aplica taxarea inversa si ce trebuie sa declare fiecare parte. Raspunsul depinde de locul prestarii serviciului si de alegerea locatorului intre scutire si taxare prin optiune. In acest articol analizam regulile, optiunile de facturare, obligatiile declarative ale locatorului roman si ale chiriasului nerezident, inregistrat in scopuri de TVA in Romania.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Inchirierea unui imobil din Romania catre o firma nerezidenta este impozabila in Romania, pentru ca locul prestarii este locul imobilului.
- Taxarea inversa nu se aplica, deoarece prestatorul este stabilit in Romania.
- Locatorul roman poate alege intre scutirea de TVA, fara notificare, dar cu pierderea dreptului de deducere si posibila ajustare a TVA dedusa anterior, si taxarea cu 21%, cu notificare la ANAF si copie catre chirias.
- Chiriasul nerezident poate deduce TVA doar daca factura este emisa cu TVA si spatiul este folosit pentru activitati cu drept de deducere.
- Ambele societati au obligatii de raportare in Romania: D300 pentru ambele, D394 si D406 pentru locator si D406 pentru chiriasul nerezident.
Cuprins
Inchirierea unui spatiu comercial catre o societate nerezidenta este impozabila in Romania?
Presupunem ca o societate persoana juridica romana, inregistrata in scopuri de TVA, da in chirie un spatiu comercial unei societati nerezidente. Chiriasul are si un cod de inregistrare in scopuri de TVA in Romania. Vom analiza in continuare daca operatiunea este impozabila in Romania.
Potrivit art. 278 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal, pentru serviciile efectuate in legatura cu bunurile imobile, locul prestarii este locul unde se afla imobilul. Aici intra si serviciile de acordare de drepturi de utilizare a bunurilor imobile.
Normele metodologice (pct. 16) completeaza regula. Serviciile legate de bunuri imobile includ numai pe cele cu o legatura suficient de directa cu bunul imobil. O astfel de legatura exista, printre altele, cand serviciul este derivat dintr-un imobil, iar imobilul este central si esential pentru serviciul prestat. Pct. 16 alin. (3) lit. h) mentioneaza expres leasingul sau inchirierea de bunuri imobile, in alte situatii decat cele de la alin. (4) lit. c).
Locul prestarii serviciilor de inchiriere este deci in Romania, iar operatiunea este impozabila in Romania.
Cum se trateaza inchirierea din punctul de vedere al TVA
Inchirierea imobilelor poate fi:
- scutita de TVA prin efectul legii, fara drept de deducere, conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal;
- taxabila prin optiune, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal.
Societatea romana, in calitate de locator, alege intre doua variante de facturare:
Optiunea A: scutirea de TVA (regula generala)
In aceasta situatie, trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte:
1. Facturare. Factura se emite fara TVA, iar societatea romana nu colecteaza TVA.
2. Consecinte pentru locator. Locatorul pierde dreptul de deducere a TVA aferenta achizitiilor, reparatiilor sau modernizarilor legate de imobil. Daca a dedus TVA anterior pentru achizitia sau modernizarea spatiului, trebuie sa efectueze ajustarea taxei in defavoarea sa, conform art. 305 din Codul fiscal.
3. Obligatii declarative. Nu se depune nicio notificare de taxare la ANAF. In decontul D300, operatiunea se declara pe randul destinat operatiunilor scutite fara drept de deducere.
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026
Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari
Booking & Airbnb Obligatii fiscale pentru persoane fizice
Optiunea B: taxarea prin optiune (cu TVA 21%)
Iata ce trebuie sa stii:
1. Facturare. Factura se emite aplicand cota standard de 21% asupra valorii chiriei.
1. Facturare. Factura se emite aplicand cota standard de 21% asupra valorii chiriei.
2. Avantajul principal. Locatorul obtine sau pastreaza dreptul de deducere a TVA pentru toate cheltuielile legate de spatiul comercial: achizitie, constructie, reparatii, utilitati si altele asemenea.
3. Taxarea inversa nu se aplica. Desi beneficiarul este o societate straina, nu se aplica taxarea inversa si operatiunea nu este neimpozabila in Romania. Motivul este ca locul prestarii este in Romania, din cauza amplasarii imobilului, iar prestatorul este stabilit in Romania.
4. Notificarea. Societatea care opta pentru taxare depune la organul fiscal competent formularul „Notificare privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal”. Optiunea produce efecte de la data inscrisa in notificare. O copie a notificarii trebuie transmisa chiriasului nerezident.
5. Raportare. Facturile taxabile se raporteaza in decontul D300, la randurile aferente livrarilor sau prestarilor interne taxabile la cota standard (de exemplu, rd. 9). Tranzactia se declara in declaratia informativa D394 si in fisierul SAF-T (D406).
Impozitarea nerezidentilor pentru veniturile obtinute din Romania - lucrarea contine informatii vitale de actualitate si solutii pentru cele mai controversate aspecte privind fiscalitatea nerezidentilor. Comanda AICI>>>
Obligatiile societatii nerezidente ce detine calitatea de chirias
Pentru ca detine deja un cod de TVA in Romania, societatea nerezidenta are urmatoarele obligatii si drepturi:
- Comunicarea codului de TVA. Trebuie sa comunice locatorului roman codul de inregistrare in scopuri de TVA din Romania, pentru ca factura sa fie emisa corect.
- Exercitarea dreptului de deducere. Daca locatorul a optat pentru taxare si a emis factura cu TVA, chiriasul poate deduce TVA inscrisa pe factura prin propriul decont de TVA (formularul 300) depus in Romania. Conditia este ca spatiul sa fie utilizat pentru activitati economice care dau drept de deducere. Daca factura a fost emisa in regim de scutire, chiriasul nu inregistreaza TVA deductibila.
- Raportarea fiscala in Romania.Depune decontul D300 lunar sau trimestrial, cu raportarea achizitiei interne la randul de achizitii interne. Ca societate nerezidenta inregistrata in scopuri de TVA in Romania, depune si declaratia informativa D406 (SAF-T), conform structurii specifice aplicabile nerezidentilor.
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Urmareste-ne pe Google News
NOU! Modificari TVA 2026
Raport GRATUIT pentru contabili
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
