Impunerea in sistem real prin optiune a veniturilor din cedarea folosintei bunurilor

de Redactia Infotva la 26 Oct. 2022

Va rog sa ma ajutati cu un raspuns la situatia de mai jos: Un apartament achiztionat nou, pentru care am toate documentele fiscale de achiztie, utilare cu echipamante, mobilier etc. (facturi) pe care doresc sa il inchiriez incepand cu 20.10.2022.

Pentru anul 2022 - voi aplica pentru Impozit pe Cote Forfetare, dar incepand cu 2023 as dori sa trec la regimul de calcul impozit pe Cote Reale, dar cateva nelamuriri:

1. Inteleg ca in context de Cote Reale Declaratie Unica se va depune in anul urmator anului in care se fac veniturile - adica pentru veniturile realizate in 2023 se va depune in 2024 atunci cand se cunosc toate cheltuielile?

2. Ce cheltuieli pot deduce si in ce proportii? Ex:

- Amortizarea Bunului - calculata de la Data Achiztiiei conform incadrare pe coduri de clasificare Mijloc Fix? Sau e o alta formula de determinare a cheltuialii anuale de Amortizare!

- Cheltuielile cu Aparatura (Ex: Aer Conditionat, Frigider, Masina de spalat etc) cum se pot deduce ca si cheltuieli si in ce proportie? Cheltuielile le-am facut ante momentului de start Inchiriere? mentionez ca a fost si e nelocuit si achizitionat in acest scop; Se pot deduce direct proportional cu durata de utilizare?

- Cheltuielile cu Amenajearea (Faianta, Draperii, etc.) cum se pot deduce ca si cheltuieli si in ce proportie? Cheltuielile le-am facut ante momentului de start Inchiriere? mentionez ca a fost si e nelocuit si achizitionat in acest scop; Se pot deduce direct proportional cu durata de utilizare?

- Cheltuielile cu Mobilierul cum se pot deduce ca si cheltuieli si in ce proportie? Cheltuielile le-am facut ante momentului de start Inchiriere? mentionez ca a fost si e nelocuit si achizitionat in acest scop; Se pot deduce direct proportional cu durata de utilizare?

- Cum acomodez primele 2 luni din anul 2022 vs anul 2023 vis a vis de deducerea cheltuielilor? in contextul in care pe 2022 cota forfetara va fi 0?

- Impozitul pe Cladiri? e clar in anul in care se plateste;

- Asigurarea Locuintei? e clar in anul in care se plateste;

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2024

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilitatii in 2024 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2024

Vezi AICI detalii

- Alte Cheltuieli inplicate - Nu imi e clar ce poate fi aici?! Reparatii, Achizitie de Mobilier suplimentar achizitionat in anul de referinta etc.? Si care e modalitatea de deducere? in anul respectiv sau cote rezultate conform perioada de utilizare?

- Ce alte cheltuieli mai pot fi deductibile?

3. In ceea ce priveste valoarea CASS-ului? Pragul functie de care se determina valoare CASS se determina functie de Venitul Net rezultat ca urmare a aplicarii sistemului in Cote Reale?

4. Inteleg ca trebuie tinut un Registru de Evidenta Fiscala - in care sa mentionez pentru fiecare an in parte Veniturile rezultate din Chirii, Cheltuielile deductibile si Venutul Net rezultat! Exista un model agreat de ANAF sau se poate tine in xls intr-o forma apropiata cu modelele gasite pe Internet?

Raspunsul expertului contabila Alexandru Palaghia:

1. Pentru veniturile realizate de persoanele fizice din activitati de cedare a folosintei bunurilor, declaratia fiscala se depune in anul urmator celui de realizare a acestora pana la data de 25.05, astfel cum rezulta din prevederile art. 120 si 122 din legea 227/2015 privind Codul fiscal, cu exceptia situatiei in care persoana incepe sa obtina astfel de venituri in cursul anului (persoana fiind obligata sa depuna declaratia prevazuta la art. 120 in termen de 30 de zile), ceea ce nu este cazul la dvs. intrucat in anul fiscal 2023 dvs. veti fi inceput sa realizati deja astfel de venituri inca din 2022.

2. Conform art. 84 alin. (10) din Codul fiscal, persoanele care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal au dreptul sa opteze pentru determinarea venitului net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, potrivit prevederilor art. 68.

Art. 68 alin. (4) din Codul fiscal stipuleaza conditiile pe care trebuie sa le intruneasca cheltuielile astfel incat sa fie deductibile (sa poata fi scazute din veniturile brute realizate) la calculul impozitului pe venit, astfel:

“(4) Conditiile generale pe care trebuie sa le indeplineasca cheltuielile efectuate in scopul desfasurarii activitatii independente, pentru a putea fi deduse, in functie de natura acestora, sunt:
a) sa fie efectuate in cadrul activitatilor independente, justificate prin documente;
b) sa fie cuprinse in cheltuielile exercitiului financiar al anului in cursul caruia au fost platite;
c) sa reprezinte cheltuieli cu salariile si cele asimilate salariilor astfel cum sunt definite potrivit cap. III - Venituri din salarii si asimilate salariilor, cu exceptiile prevazute de prezentul capitol;
d) sa respecte regulile privind amortizarea, prevazute in titlul II, dupa caz;
e) sa respecte regulile privind deducerea cheltuielilor reprezentand investitii in mijloace fixe pentru cabinetele medicale, in conformitate cu prevederile art. 28 alin. (20);
f) sa reprezinte cheltuieli cu prime de asigurare efectuate pentru:

1. active corporale sau necorporale din patrimoniul afacerii;
2. activele ce servesc ca garantie bancara pentru creditele utilizate in desfasurarea activitatii pentru care este autorizat contribuabilul;
3. bunurile utilizate in cadrul unor contracte de inchiriere sau de leasing, potrivit clauzelor contractuale;
4. asigurarea de risc profesional;
g) sa fie efectuate pentru salariati pe perioada delegarii/detasarii in alta localitate, in tara si in strainatate, in interesul serviciului, reprezentand indemnizatiile platite acestora, precum si cheltuielile de transport si cazare;
h) sa fie efectuate pe perioada deplasarii contribuabilului care isi desfasoara activitatea individual si/sau intr-o forma de asociere, in tara si in strainatate, in scopul desfasurarii activitatii, reprezentand cheltuieli de cazare si transport, altele decat cele prevazute la alin. (7) lit. k);
i) sa reprezinte contributii de asigurari sociale platite la sistemele proprii de asigurari sociale si/sau contributii profesionale obligatorii platite, potrivit legii, organizatiilor profesionale din care fac parte contribuabilii;
j) sa fie efectuate in scopul desfasurarii activitatii si reglementate prin acte normative in vigoare;
k) In cazul activelor neamortizabile prevazute la art. 28 alin. (4), cheltuielile sunt deductibile la momentul instrainarii si reprezinta pretul de cumparare sau valoarea stabilita prin expertiza tehnica la data dobandirii, dupa caz.”, iar normele metodologice date in aplicarea acestui paragraf prevad la pct. 7 alin. (5), cu titlu de exemplu, urmatoarele cheltuieli ca fiind deductibile:
“a) cheltuielile cu achizitionarea de materii prime, materiale consumabile, obiecte de inventar si marfuri;
b) cheltuielile cu lucrarile executate si serviciile prestate de terti;
c) cheltuielile efectuate de contribuabil pentru executarea de lucrari si prestarea de servicii pentru clienti;
d) chiria aferenta spatiului in care se desfasoara activitatea, cea aferenta utilajelor si altor instalatii utilizate in desfasurarea activitatii, in baza unui contract de inchiriere;
e) dobanzile aferente creditelor bancare;
f) cheltuielile cu comisioanele si cu alte servicii bancare;
g) cheltuielile cu primele de asigurare care privesc active corporale si/sau necorporale, inclusiv pentru stocurile detinute, precum si primele de asigurare efectuate pentru asigurarea de risc profesional;
h) cheltuielile cu primele de asigurare pentru bunurile (activele) din patrimoniul personal/patrimoniul afacerii, cand acestea reprezinta garantie bancara pentru creditele utilizate in desfasurarea activitatii pentru care este autorizat contribuabilul;
i) cheltuielile postale si taxele de telecomunicatii;
j) cheltuielile cu energia si apa;
k) cheltuielile cu transportul de bunuri si de persoane, altele decat cele prevazute la art. 68 alin. (5) lit. j) din Codul fiscal;
l) cheltuieli de natura salariala;
m) cheltuielile cu impozitele, taxele, altele decat impozitul pe venit;
n) cheltuielile cu amortizarea, in conformitate cu prevederile art. 28 din Codul fiscal, dupa caz;
o) valoarea ramasa neamortizata a bunurilor si drepturilor amortizabile instrainate, determinata prin deducerea din pretul de cumparare a amortizarii incluse pe costuri in cursul exploatarii si limitata la nivelul venitului realizat din instrainare;
p) cheltuielile efectuate de utilizator, reprezentand chiria/rata de leasing in cazul leasingului operational, respectiv cheltuielile cu amortizarea si dobanzile in cazul leasingului financiar, stabilite in conformitate cu reglementarile in materie privind operatiunile de leasing si societatile de leasing;
q) cheltuielile pentru pregatirea profesionala si perfectionarea contribuabilului si a salariatilor acestuia;
r) cheltuielile cu functionarea si intretinerea aferente bunurilor imobile care fac obiectul unui contract de comodat, potrivit intelegerii din contract, pentru partea aferenta utilizarii in scopul afacerii;
s) cheltuielile ocazionate de participarea la congrese si alte intruniri cu caracter profesional;
t) cheltuielile efectuate pentru salariati pe perioada delegarii/detasarii in alta localitate, in tara si in strainatate, in interesul serviciului, reprezentand indemnizatiile platite acestora, precum si cheltuielile de transport si cazare;
u) cheltuielile de reclama si publicitate reprezinta cheltuielile efectuate pentru popularizarea numelui contribuabilului, produsului sau serviciului, precum si costurile asociate producerii materialelor necesare pentru difuzarea mesajelor publicitare cand reclama si publicitatea se efectueaza prin mijloace proprii. Se includ in categoria cheltuielilor de reclama si publicitate si bunurile care se acorda in cadrul unor campanii publicitare ca mostre, pentru incercarea produselor si demonstratii la punctele de vanzare, precum si alte bunuri acordate cu scopul stimularii vanzarilor;
v) contravaloarea cotei de 10% aplicata la venitul brut din activitatea de expertiza contabila si tehnica, judiciara si extrajudiciara, datorata biroului de expertiza locala, potrivit legislatiei privind organizarea activitatii de expertiza tehnica judiciara si extrajudiciara;
v1) plati efectuate in avans care se refera la perioade fiscale urmatoare;
w) alte cheltuieli efectuate in scopul realizarii veniturilor.
Sunt cheltuieli deductibile si cele efectuate pentru intretinerea si functionarea spatiilor folosite pentru desfasurarea afacerilor chiar daca documentele sunt emise pe numele proprietarului, si nu pe numele contribuabilului.”
 
In continuare voi trata punctual natura cheltuielilor enumerate in intrebarea dvs., astfel:

1. Amortizarea apartamentului se poate face conform metodei de amortizare liniara incepand cu luna urmatoare “punerii in functiune” in scopul realizarii de venituri (in opinia mea, stabilita ca data de la care incheiati primul contract de inchiriere, indiferent de sistemul de impunere a veniturilor), impartind valoarea de la data intrarii in proprietatea dvs. la numarul de luni de amortizare (durata de amortizare) preluata din Nomenclatorul duratelor normale de functionare a mijloacelor fixe adoptat prin HG 2139/2004 cu modificarile si completarile ulterioare.

2. Asemenea imobilului, da, puteti deduce din venitul brut si amortizarea echipamentelor care utileaza imobilul, in contextul in care detineti documentele de intrare si, mai ales cele de plata, valoarea ramasa de amortizat fiind calculata in acelasi mod ca la litera a). Pentru a fi considerate d.p.d.v. fiscal mijloace fixe, aceste echipamente trebuie sa aiba o valoare individuala mai mare sau egala cu 2500 lei.

 
Remarca pe care as dori sa o fac este aceea a riscului de reincadrare de catre ANAF a scopului achizitiei imobilului vizavi de cota de TVA, daca aceasta a fost de 5%, intrucat art. 291 alin. (3) lit. c) prevede aplicarea cotei reduse de TVA de 5% ca parte a politicii sociale si in anumite conditii, ori in momentul in care apartamentul face obiectul inchirierii si, deci, al realizarii de venituri cu caracter independent si permanent inca de la inceput, fiscul poate reconsidera tranzactia respectiva, astfel cum rezulta si din pct. 4 alin. (1) din normele metodologice de aplicare ale art. 269 alin. (2).

1. Cheltuielile cu amenajarile initiale pentru care exista documente fiscale (facturi si dovada platii lor) intra, in principiu, in valoarea imobilului care se va amortiza conform lit. a). Daca, insa, anumite amenajari/lucrari de intretinere se fac in legatura stricta cu o inchiriere, atunci acestea se pot amortiza (daca valoarea lor depaseste 2500 lei) pe durata contractului de inchiriere.

2. Mobilierul va avea regimul de la lit. b) din prezentul raspuns.

3. Modul de stabilire a datei de punere in functiune a echipamentelor/mobilierului este similar celui de la lit. a), in sensul ca tot ce urmeaza sa se amortizeze are ca prima luna de amortizare luna urmatoare datei de punere in functiune, nu data de la care aplicati sistemul real de impunere a  veniturilor.

4. In 2022 cota forfetara ramane 40%, aceasta urmand sa devina 0% incepand cu veniturile din chirii realizate cu data de 01.01.2023.

5. Alte cheltuieli ce vor putea fi deduse sunt: impozitul pe imobil, asigurarea acestuia, eventualele lucrari de intretinere sau investitiile realizate la diversele spatii comune care trebuie sa fie suportate de catre proprietarul apartamentului si nu de catre chirias, mentenanta apartamentului (reparatii ale instalatiilor, izolatiilor, finisajelor etc.) astfel incat chiriasul sa poata beneficia in conditii bune de imobilul inchiriat.

6. In ceea ce priveste obligatiile de plata ale CASS-ului, pentru impunerea veniturile in sistem real se va lua la verificarea incadrarii in plafoane venitul net anual impozabil, calculat ca venit brut realizat din care se scad cheltuielile deductibile.

7. Asa cum rezulta din prevederile art. 68 alin. (8), contribuabilii pentru care determinarea venitului anual se efectueaza in sistem real au obligatia sa completeze Registrul de evidenta fiscala, in vederea stabilirii venitului net annual, al carui model a fost stabilit de catre ANAF prin ordinul 3254/2017 astfel:

Registrul de evidenta fiscala poate fi tinut si in Excel.

Raspuns oferit in luna octombrie 2022 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!