InfoTva.ro
Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva
la 13 Oct. 2026
Pentru o agentie imobiliara, activitatea este simpla: identifici imobilul, pui partile in legatura si incasezi un comision. Din perspectiva TVA, aceeasi operatiune poate avea locul prestarii in alta tara, poate intra sub incidenta taxarii inverse sau poate muta firma in regim normal de TVA chiar in mijlocul unei tranzactii. Pe masura ce agentia creste, apar colaboratori, avansuri, administrare de proprietati si, uneori, achizitii proprii de imobile, iar fiecare aduce o regula de TVA diferita.
In acest articol prezentam 7 situatii in care TVA-ul necesita atentie suplimentara si ce poti face pentru a evita problemele cu ANAF.
Situatii in care TVA devine mai complicata decat pare
Iata care sunt principalele situatii in care TVA-ul poate crea probleme agentiilor imobiliare:1. Unde se impoziteaza comisionul
Regula generala pentru serviciile catre firme este ca locul prestarii se afla la sediul clientului. Serviciile agentilor imobiliari fac insa exceptie: art. 278 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal prevede ca, pentru serviciile legate de bunuri imobile, inclusiv cele prestate de experti si agenti imobiliari, locul prestarii este locul unde se afla imobilul. Regula se aplica indiferent daca beneficiarul este persoana impozabila sau nu, iar normele precizeaza ca intra aici doar serviciile care au o legatura suficient de directa cu bunul imobil.
Consecinta practica: un comision pentru un imobil din Romania ramane in sfera TVA din Romania chiar daca clientul este strain, in timp ce un serviciu legat de un imobil din alta tara nu se mai taxeaza in Romania. De aceea, in cazurile cu clienti din afara tarii, tipul de serviciu conteaza mai mult decat statutul de platitor de TVA al clientului. Ramane de analizat, atunci, ce serviciu se presteaza efectiv si ce legatura are cu imobilul.
2. Plafonul de 395.000 lei si comisionul care il depaseste
O agentie aflata sub plafonul de scutire de 395.000 lei pe an calendaristic isi emite facturile fara TVA. Inregistrarea in scopuri de TVA se solicita de la data depasirii plafonului, iar regimul normal de taxare se aplica si tranzactiei care duce la depasire. Pentru o agentie care lucreaza mult cu persoane fizice, momentul trecerii in regim normal de TVA este un subiect de politica de pret, nu doar de declaratii.
3. Colaboratori si impartirea comisioanelor
Agentiile lucreaza frecvent cu agenti independenti (PFA sau SRL) si cu alte agentii. Din perspectiva TVA, fiecare factura din lant trebuie sa reflecte relatia juridica reala:
Cartea Verde a impozitului pe profit
Cartea verde a Contabilitatii 2026
Booking & Airbnb Obligatii fiscale pentru persoane fizice
- Atentie, contabili!
- Atentie, contabili!Metode de stabilire a valorii de piata in tranzactiile intre persoane afiliate Principiul valorii de piata si ajustarea de catre organele fiscale | Cum alegi metoda de stabilire a valorii de piata | Metoda compararii preturilor | Metoda cost plus | Metoda...citeste mai mult
- Atentie, contabili!Reducerea capitalului social: metode, procedura, monografie contabila si tratament fiscal Cadrul legal al reducerii capitalului social | Metode de reducere a capitalului social | Hotararea AGA pentru reducerea capitalului social | Limitele legale ale reducerii:...citeste mai mult
- Atentie, contabili!
- Atentie, contabili!
- un colaborator sub plafon factureaza fara TVA, iar unul inregistrat in scopuri de TVA adauga taxa;
- agentia isi poate deduce taxa doar daca sunt indeplinite conditiile generale de deducere;
- cand doua agentii isi impart comisionul, trebuie clar cine factureaza, cui si pentru ce serviciu.
4. Avansuri si taxe de rezervare
O suma primita de la client inainte de finalizarea tranzactiei poate fi avans din comision, garantie restituibila sau taxa de rezervare retinuta. Natura ei, stabilita de contract, influenteaza momentul exigibilitatii TVA, momentul facturarii si recunoasterea venitului, care nu coincid intotdeauna. Redactarea clauzelor conteaza aici la fel de mult ca interpretarea fiscala.
5. Cand agentia cumpara si revinde in nume propriu
Daca agentia devine si proprietar, intra in vigoare regulile de TVA pentru livrarea imobilelor.Regimul vanzarii influenteaza dreptul de deducere pentru achizitia si pentru lucrarile facute la imobil, deci decizia de a cumpara pentru revanzare trebuie luata cu analiza TVA facuta dinainte.
6. Softuri si servicii de la furnizori din afara tarii
Multe agentii folosesc programe imobiliare sau platforme facturate de firme stabilite in strainatate. Pentru serviciile primite de la un prestator nestabilit in Romania, taxa este datorata de beneficiar prin taxare inversa,iar locul prestarii este, de regula, la sediul beneficiarului din Romania. Problemele practice sunt documentele: facturile primite de la o alta entitate decat cea cu care s-a incheiat contractul ridica intrebari despre deductibilitate si despre ce acte trebuie obtinute.
7. e-Factura si tranzactiile care nu se finalizeaza
O factura de comision transmisa prin RO e-Factura nu mai poate fi tratata ca o simpla „greseala de corectat". Cand tranzactia nu se incheie, cand comisionul se modifica sau cand contractul cu un dezvoltator prevede facturi repetitive pentru zeci de vanzari, agentia trebuie sa stie cum corecteaza documentele si ce efect are asta asupra TVA colectata si deductibila. La fel, trebuie decis daca fiecare tranzactie cere act aditional sau daca factura cu toate elementele este suficienta.
Dincolo de TVA: obligatiile AML
Agentii si dezvoltatorii imobiliari sunt entitati raportoare in sensul Legii nr. 129/2019 privind prevenirea spalarii banilor. Obligatiile lor depasesc facturarea: cunoasterea clientelei, identificarea beneficiarului real, evaluarea riscului si raportarea operatiunilor in situatiile prevazute de lege.
O lucrare construita pe situatii reale
Tocmai pentru astfel de situatii, Rentrop & Straton a realizat lucrarea „Agentii imobiliare. Comisioane, TVA, e-Factura, contracte si obligatii AML", . Ea explica cadrul legal si aplica regulile pe studii de caz, cu teme precum:
- comisioane si momentul recunoasterii veniturilor;
- TVA la intermediere;
- avansuri si taxe de rezervare;
- colaboratori PFA sau SRL si impartirea comisioanelor intre agentii;
- cheltuieli de promovare si administrarea proprietatilor;
- e-Factura;
- obligatii AML.
Printre spetele discutate in lucrare se numara:
- stornarea facturilor de intermediere transmise prin e-Factura cand tranzactia nu se finalizeaza
- deductibilitatea unui abonament la un soft imobiliar facturat de o societate din Republica Moldova
- necesitatea actelor aditionale in contractele cu un dezvoltator
- atributiile din contractul de mandat al unui administrator
- facturarea unei inchirieri in regim hotelier catre o firma din stat non-UE
Aceste spete raspund la intrebari cu care agentiile imobiliare se confrunta zilnic. Daca vrei raspunsuri clare, cu explicatii din lege, atunci acest ghid este pentru tine.
Comanda lucrarea AICI
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Urmareste-ne pe Google News
NOU! Modificari TVA 2026
Raport GRATUIT pentru contabili
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
