TVA si regimul de taxare al veniturilor din chirii

de Redactia Infotva la 15 Apr. 2008

Chiriile reprezinta venituri din activitatea de exploatare a bunurilor mobile si imobile care din punct de vedere al TVA se incadreaza la prestari de servicii. Sunteti inregistrat in scopuri de TVA ? ...

Chiriile reprezinta venituri din activitatea de exploatare a bunurilor mobile si imobile care din punct de vedere al TVA se incadreaza la prestari de servicii. 

Sunteti inregistrat in scopuri de TVA ?

Pentru inchiriere sunt reglementate conditii si reguli de taxare specifice, la care se adauga, in cazul cladirilor, obligatia fiscala suplimentara de notificare catre organul fiscal teritorial .  

Bunuri mobile ?

Pentru veniturile din inchirierea bunurilor mobile se aplica obligatoriu regula generala de taxare a serviciilor: locul unde este stabilit prestatorul conform art. 133, alin. 1.    Regula generala impune aplicarea regimului normal de taxare si utilizarea cotei standard TVA de 19%.

Bunuri imobile ?
Sunteti proprietar al unui  spatiu situat intr-un bun imobil ?  

Poate nu aveti in obiectul de activitate inchirierea de spatii, dar poate aveti un spatiu disponibil in cadrul firmei dvs. pe care doriti sa il inchiriati unei persoane fizice sau unei persoane juridice, pe o perioada mai scurta sau mai lunga de timp in vederea obtinerii unor venituri. Nu conteaza incadrarea juridica a chiriasului sau perioada prevazuta in contract, legislatia fiscala referitoare la aplicarea regimului de taxare a veniturilor din inchirierea de spatii  este aceiasi.  

Stim ca inchirierea se incadreaza la operatiuni  scutite  fara drept de deducere a TVA asa cum rezulta din art. 141, alin. 2, lit. e si la fel de bine stim faptul ca aplicarea acestui regim de scutire  nu are caracter obligatoriu asa cum se impune in cazul operatiunilor de interes general reglementate prin art. 141, alin. 1  din Codul fiscal (spitalizari, activitati sociale ale institutiilor publice, servicii publice postale, etc.).   Posibilitatea exprimarii optiunii de taxare rezulta din art. 141, alin. 3.  

Prin contractul incheiat,  firma dvs. in calitate de proprietar al spatiului inchiriat dobandeste calitatea de locator. Din acest moment va incadrati in categoria prestatorilor de servicii ! Verificati daca aveti inscrisa aceasta activitate  la Registrul comertului, evitati astfel necazurile !

Abonament PortalContabilitate ro - abonament 12 luni

Vezi AICI detalii

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Balanta de verificare de la A la Z Analize corelatii studii de caz

Vezi AICI detalii

Pericolul ajustarii
Daca nu optati pentru taxarea chiriei prin emiterea facturii cu TVA colectata, operatiunea este scutita fara drept de deducere, fapt ce va obliga sa procedati la ajustarea  dreptului de deducere a TVA exercitat anterior pentru achizitia sau constructia spatiului sau pentru toate lucrarile de modernizare si transformare efectuate pentru spatiul inchiriat.

In cazul unei cladiri vechi, ajustarea TVA consta in diminuarea sumei TVA dedusa initial, pe o perioada anterioara de 5 ani.  

Ajustarea TVA pentru  realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei este reglementata prin art. 149 din Codul fiscal, alin. (4), lit. a, pct. 2. 

Ajustarea taxei deductibile precizata la acelasi art. 149  dar la alin. (5), lit. a,   se efectueaza  in cadrul perioadei de ajustare.

Pentru cladirile noi perioada de ajustare este de 20 de ani si se refera la TVA dedusa pentru: 

- constructia/achizitia unui bun imobil;

- transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat.

Daca spatiul se utilizeaza integral pentru inchirierea in regim de scutire  ajustarea deducerii se face o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, inclusiv  anul in care apare modificarea destinatiei de utilizare.

Modalitatea de ajustare a taxei este detaliata si la pct. 38 si 54 din normele de aplicare ale Codului fiscal aprobate prin H.G. nr. 44/2004. in acest act normativ regasiti si un exemplu de calcul al ajustarii taxei. 

Pentru ajustarea TVA dedusa initial pentru cladirile  construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii,  nu uitati sa cititi cu atentie  si prevederile tranzitorii de la art. 161 din Codul fiscal.

Ati negociat tariful de inchiriere  si regimul de taxare ? 
Rezultatele negocierii se reflecta obligatoriu in  contractul incheiat cu locatarul (chiriasul). La clauza contractuala "pretul chiriei" nu uitati sa mentionati in mod expres :  "cu TVA"  sau "fara TVA".   in fata organelor de inspectie fiscala, aceasta mentiune este benefica atat pentru locator cat si pentru locatar.

Obligatia notificarii  
 Indiferent de faptul ca locatarul  este persoana fizica sau persoana juridica, aveti posibilitatea sa negociati taxarea operatiunii de inchiriere. 

Clauza "cu TVA" aplicata tarifului de inchiriere, va obliga sa va deplasati la organul fiscal teritorial in vederea depunerii notificarii impuse de punctul 38, alin. 3  din normele de aplicare ale art.  141, alin.  3 din Codul fiscal.

Modelul notificarii este prezentat in anexa nr. 1 la H.G. nr. 44/2004 privind normele de aplicare a Codului fiscal. Taxarea operatiunii de inchiriere incepe  de la data depunerii notificarii sau de la o alta data ulterioara inscrisa in notificare.

Se poate intampla sa nu depuneti notificarea la timp! Nu va faceti griji!

Depunerea intarziata a notificarii  nu va anuleaza dreptul  de  aplicare a regimului normal  de taxare.

De exemplu, contractul se incheie in data de 20 aprilie 2008, cu punerea la dispozitie a spatiului incepand cu data de 1 mai 2008. La data de 31 mai 2008 emiteti factura cu TVA colectata, chiar daca ati uitat sau nu ati avut timp sa mergeti la administratia financiara pentru depunerea notificarii.

Notificarea se poate depune si in data de 18 iunie 2008, cu conditia sa mentionati la punctul 4 "Data de la care se opteaza pentru taxare" :  1 mai 2008.

Atentie!

La depunerea notificarii, trebuie sa mentionati ce suprafata se  inchiriaza in regim normal de taxare si ce suprafata se   inchiriaza in regim de scutire.

Aplicarea taxarii
Emiteti factura cu TVA colectata incepand cu data  inscrisa in notificare. 

Doriti sa renuntati la taxarea tarifului de inchiriere ? 
Daca ati optat pentru taxare si  ulterior, pe parcursul derularii contractului,    doriti sa  renuntati  la aceasta optiune formulata initial,  aveti  posibilitatea sa  depuneti  o alta notificare  la organele fiscale competente cu privire la anularea optiunii, prin formularul-model prezentat in anexa 2 la normele de aplicare a Codului fiscal.

Momentul renuntarii la taxare in regim normal
Aplicarea scutirii de taxa este valabila de la data inscrisa in notificarea de renuntare, chiar daca notificarea a fost depusa cu intarziere.

Factura pentru prestarea serviciului de inchiriere
Factura se  emite lunar  catre chiriasul, indiferent de faptul ca acesta este persoana fizica sau persoana juridica.

Factura este documentul justificativ de inregistrare in evidenta contabila a veniturilor realizate din activitatea de exploatare in cazul locatorului si a cheltuielilor din activitatea de exploatare in cazul locatarului.

Daca optati pentru taxarea operatiunii de inchiriere, pe factura emisa colectati TVA Daca nu optati pentru taxare, pe factura emisa inscrieti mentiunea "scutit fara drept de deducere".

In loc de "pe curand"!
Incepand cu anul 2008, legea va obliga sa dati chiriasului o copie a notificarii taxarii operatiunii de inchiriere. Copia il va ajuta sa demonstreze echipei de inspectie fiscala ca exercitarea dreptului de deducere a TVA inscrisa in factura emisa de dvs. s-a efectuat corect.

Doar asa veti evita stabilirea diferentelor suplimentare de plata a TVA si a accesoriilor aferente calculate in sarcina chiriasului dvs. de catre fisc.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!