InfoTva.ro
Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva
la 27 Mar. 2026
Erorile de calcul sau de interpretare in ceea ce priveste ajustarea de TVA aferenta bunurilor de capital pot genera obligatii fiscale suplimentare si amenzi semnificative. Orice persoana impozabila care detine bunuri imobile trebuie sa inteleaga cu precizie mecanismul ajustarii, momentul in care aceasta devine obligatorie si modul corect de calcul.
In acest articol vom prezenta un studiu de caz real - o cladire de birouri achizitionata in 2020, modernizata in 2025 si partial inchiriata in regim de scutire incepand cu martie 2026 - si vom raspunde pas cu pas la trei intrebari esentiale: ce TVA se ajusteaza negativ in 2026, cum se trateaza TVA aferenta unei noi modernizari in curs de executie si ce obligatii de ajustare apar in 2027.
Intrebare:
Intrebare:
In anul 2020 am achizitionat o cladire de birouri - 1.000.000 lei + 190.000 lei (tva). 215 = 404
In decembrie anul 2025 am finalizat modernizarea 1 in valoare de 150.000 lei + 31.500 lei (tva). 215 = 235
In perioada 2020-2025 cladirea a fost inchiriata cu tva.
Din martie 2026 30% din cladire este inchiriata in regim de scutire.
Manual de politici contabile - Stick USB
PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2026
Cartea Verde a Contabilitatii 2026
- Atentie, contabili!Suspendarea temporara a activitatii: Etape, documente necesare, consecinte fiscale Etape suspendare activitate firma | Documente necesare pentru suspendarea activitatii | Cat timp se poate suspenda activitatea unei firme? | Obligatii fiscale pe perioada...citeste mai mult
- Atentie, contabili!
- Atentie, contabili!OUG nr. 8 din 2026 - Modificarile Codului Fiscal In cele ce urmeaza redam sectiunea referitoare la modificarea Codului Fiscal, respectiv articolul 6 din Ordonanta de urgenta nr. 8/2026 privind instituirea unor masuri de relansare...citeste mai mult
- Atentie, contabili!
- Atentie, contabili![GHID COMPLET] Modificari TVA in 2026 in Romania: facilitati si exceptii pentru firme Cotele de TVA valabile in 2026 | Facilitati si plafoane TVA relevante in 2026 In 2026, regimul TVA din Romania este marcat de schimbari importante, ca efect al reformelor...citeste mai mult
In august 2026 vom finaliza o noua modernizare 2 a cladirii in valoare de 100.000 lei + 21.000 lei (tva). 215 = 2351.
1. Care este tva-ul care se va ajusta in anul 2026?
2. Cum se trateaza tva-ul aferent achizitiilor incluse in modernizarea 2 din anul 2026?
3. Care este tva-ul care se va ajusta in anul 2027?
Solutie FISCAL-CONTABILA valabila la data de 07 Feb 2026
In situatia prezentata, de retinut este faptul ca, pe parcursul efectuarii lucrarilor de modernizare/transformare a bunului imobil, persoana impozabila are dreptul sa deduca suma TVA deductibila inscrisa in facturile emise de catre diversi furnizori de materiale si prestatori de servicii, dar numai daca, la momentul receptiei si punerii in functiunii a modernizarii, se cunoaste faptul ca acel bun imobil urmeaza a fi utilizat pentru realizarea de operatiuni cu drept de deducere. In aceasta situatie, trebuie sa se aplice regimul de taxare prin colectarea TVA 21%, la factura emisa pentru serviciul de inchiriere. In situatia in care, pe parcursul exploatarii cladirii se decide aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere, proprietarul cladirii este obligat sa ajusteze negativ suma TVA deductibila dedusa pentru:
- achizitia bunului imobil;
- fiecare lucrare de modernizare a bunului imobil, dar numai daca valoarea modernizarii este de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare. Determinarea incadrarii lucrarilor in categoria lucrarilor de reparatii sau in categoria lucrarilor de modernizare se efectueaza in baza unui raport de evaluare intocmit de catre un evaluator independent.
Cele mai sensibile situatii cu care se confrunta contabilii, solutionate impecabil in lucrarea >> TVA deductibila. Explicatii si solutii practice!Lucrarea contine studii de caz rezolvate, reprezentative pentru tipul de controverse si neclaritati care apar in sfera deducerii TVA. Comanda AICI>>
In acest context, trebuie sa aveti in vedere faptul ca fiecare modernizare efectuata, receptionata si pusa in functiune trebuie tratata drept un bun imobil distinct de constructia asupra careia s-a efectuat modernizarea. Acest aspect este reglementat in mod expres prin art. 305 "Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital"
"(1) In sensul prezentului articol:
a) bunurile de capital reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, precum si operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile, exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, …. se pun la dispozitia unei alte persoane cu conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare. Bunurile imobile sunt considerate bunuri de capital indiferent daca in contabilitatea persoanelor impozabile sunt inregistrate ca stocuri sau ca imobilizari corporale;"
Daca din raportul de evaluare nu rezulta ca lucrarile respective sunt de natura bunurilor imobile, ajustarea negativa a sumei TVA deductibile deduse pe parcursul executarii lucrarilor nu trebuie efectuata conform prevederilor art. 305 din Codulul fiscal in cifrele prezentate, Ajustarea negativa nu trebuie efectuata nici conform prevederilor art. 304 din Codul fiscal deoarece servicii se considera consumate la data efectuarii, aspect reglementat prin pct. 78 alin. (2) din normele de aplicare ale art. 304 "Ajustarea taxei deductibile in cazul achizitiilor de servicii si bunuri, altele decat bunurile de capital" din Codul fiscal "….. Serviciile de alta natura se considera utilizate in perioada fiscala in care au fost achizitionate."
Totusi, ajustarea negativa este obligatorie doar in cazul bunului imobil achizitionat in anul 2020 care se afla in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani (2020 – 2029 inclusiv), perioada de 20 de ani fiind reglementata prin art. 305 alin. (2) lit. b) :
"(2) Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d):
..........
b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare."
Perioada de ajustare de 20 se calculeaza incepand cu data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt achizitionate/receptionate 2020, aspect reglementat prin art. 305 alin. (3) lit. a)
"(3) Perioada de ajustare incepe:
..........
a) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate sau fabricate, pentru bunurile de capital mentionate la alin. (2) lit. a), daca acestea au fost achizitionate sau fabricate dupa data aderarii;
b) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt receptionate, pentru bunurile de capital prevazute la alin. (2) lit. b), care sunt construite, si se efectueaza pentru suma integrala a taxei deductibile aferente bunului de capital, inclusiv pentru taxa platita sau datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari este anul aderarii sau un alt an ulterior anului aderarii;"
Baza legala a ajustarii negative este art. 305 alin. (4) lit. a) pct. 2:
"(4) Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila:
1. integral sau partial, pentru alte scopuri decat activitatile economice, cu exceptia bunurilor a caror achizitie face obiectul limitarii la 50% a dreptului de deducere potrivit prevederilor art. 298;
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;"
Exemple privind modul de calcul al ajustarii negative se regasesc la pct. 79 din normele de aplicare ale art. 305.
Ajustarea negativa reprezinta, in fapt, corectarea sumei TVA deductibile deduse initial, la achizitie si/sau la modernizarea/transformarea bunului imobil. La pct. 79 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 305 se regaseste definitia ajustarii
"…………..Ajustarea reprezinta exercitarea dreptului de deducere, atunci cand persoana impozabila castiga dreptul de deducere potrivit legii, denumita in continuare ajustare pozitiva, sau anularea totala sau partiala a deducerii exercitate in situatia in care persoana impozabila pierde potrivit legii dreptul de deducere, denumita in continuare ajustare negativa."
Pentru suma TVA ce trebuie ajustata negativ se preiau informatiile inscrise in Registrul bunurilor de capital ca document de evidenta fiscal reglementat prin art. 305 alin. (8) din Codul fiscal
"Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate
"Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate
Ajustarea negativa se efectueaza pentru o douazecime in fiecare an din perioada ramasa din totalul perioadei de ajustare de 20 de ani conform prevederilor art. 305 alin. (5) lit. a)
"Ajustarea taxei deductibile se efectueaza astfel:
a) pentru cazurile prevazute la alin. (4) lit. a), ajustarea se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare prevazute la alin. (2), pentru o cincime sau, dupa caz, o douazecime din taxa dedusa initial, pentru fiecare an in care apare o modificare a destinatiei de utilizare. Ajustarea se efectueaza in perioada fiscala in care intervine evenimentul care genereaza obligatia de ajustare sau, dupa caz, in ultima perioada fiscala a fiecarui an, in conditiile prevazute prin normele metodologice. "
Aceste prevederi se completeaza cu cele de la pct. 79 alin. (1) din normele de aplicare ale acestui articol, deoarece se considera ca intervine o modificare a destinatiei de utilizare a bunului atat in anul in care incepe derularea contractului de inchiriere in regim de s.f.d.d., cat si in fiecare an urmator al perioadei de derulare a contractului, dar in cadrul perioadei de ajustare negativa
" 79. (1) In perioada de ajustare prevazuta la art. 305 alin. (2) din Codul fiscal, in cazul in care intervin situatiile prevazute la art. 305 alin. (4) din Codul fiscal, se ajusteaza taxa pe valoarea adaugata deductibila aferenta bunurilor de capital, potrivit regulilor stabilite la art. 305 alin. (5) din Codul fiscal. In sensul art. 305 alin. (5) lit. a) si c) din Codul fiscal, in situatia in care intervin situatiile prevazute la art. 305 alin. (4) lit. a) si c), se considera ca are loc o modificare a destinatiei de utilizare a bunului atat in anul in care intervin aceste situatii, cat si in fiecare an urmator pana la sfarsitul perioadei de ajustare, atat timp cat se mentin situatiile care au generat ajustarea, ajustarile efectuate pentru o cincime sau, dupa caz, o douazecime din taxa dedusa initial, fiind atat pozitive, cat si negative, in functie de modul in care bunul este alocat unor operatiuni cu sau fara drept de deducere a taxei....... "
Daca acel bun imobil va fi inchiriat in regim de scutire fara drept de deducere, ajustarea negativa se va efectua (partial 30%) in fiecare an calendaristic, pe parcursul derularii contractului de inchiriere.
In acest sens, va recomand exemplul nr. 4 din normele de aplicare ale art. 305, punctul 79 alin. (14) care poate fi aplicabil si situatiei prezentate de dvs.
" Exemplul nr. 4
O societate detine un imobil care a fost construit in anul 2009, TVA dedus pentru achizitia de bunuri/servicii necesare construirii imobilului fiind de 6 milioane lei. In perioada 2009 - 2016 bunul imobil a fost utilizat exclusiv pentru operatiuni taxabile. In aprilie 2017 se inchiriaza o parte din bunul imobil reprezentand cca 40% din suprafata acestuia, in regim de scutire de TVA. La determinarea suprafetei de 40% au fost luate in calcul si suprafetele aferente garajelor subterane si locurilor de parcare supraterane. Persoana respectiva trebuie sa ajusteze in aprilie 2017 taxa dedusa initial, proportional cu suprafata de 40% inchiriata in regim de scutire. Perioada de ajustare este de 20 de ani, cu incepere de la 1 ianuarie 2009 si pana la finele anului 2028. Ajustarea trebuie sa se efectueze astfel:
- pentru perioada 2009 - 2016, persoana impozabila nu ajusteaza taxa dedusa initial aferenta acestor ani;
- pentru perioada ramasa, 2017 - 2028 = 12 ani, taxa se ajusteaza astfel:
- 6.000.000 lei x 40% = 2.400.000 lei, reprezinta partea de TVA supusa ajustarii. 2.400.000 / 20 = 120.000 lei taxa de ajustat (ajustare negativa) care se inscrie in decontul de taxa pe valoarea adaugata aferent lunii aprilie 2017. Daca in urmatorii ani din perioada de ajustare nu se mai modifica suprafata inchiriata in regim de scutire, urmatoarele ajustari se vor efectua pentru suma de 120.000 lei/an si se vor evidentia in decontul ultimei perioade fiscale a fiecarui an. Orice modificare in plus sau in minus a acestei suprafete va genera ajustari in decontul aferent lunii in care apare modificarea si ulterior in decontul ultimei perioade fiscale a fiecarui an din perioada de ajustare."
In concluzie, in primul an de derulare al contractului de inchiriere (an 2026), ajustarea negativa se efectueaza in perioada fiscala in care incepe derularea contractului, de exemplu, in luna mai 2026, adica din momentul in care prima factura de chirie este emisa in regim de scutire fara drept de deducere (s.f.d.d.). Urmatoarea ajustare se efectueaza in luna decembrie a fiecarui an calendaristic.
Suma TVA deductibila de 9.500 lei (190.000 lei TVA deductibila dedusa: 20 ani = 9.500 lei/an x 30% = 2.850 lei) ajustata negativ pentru fiecare an calendaristic in care se deruleaza contractul de inchiriere, calculata direct proportional cu suprafata inchiriata in regim de s.f.d.d. (30%), raportata cu semnul minus prin decontul de TVA la randul 35, se inregistreaza contabil prin formula:
6588 = 4426
"Alte cheltuieli din activitatea de "TVA deductibila"
exploatare"
Cheltuiala de exploatare inregistrata in debitul contului 6588 este deductibila la determinarea rezultatului fiscal (profit sau pierdere) deoarece este aferenta veniturilor din activitatea imobiliara realizata, inregistrate contabil prin formula:
411 = 706
"Clienti" "Venituri din redevente, locatii de
gestiune si chirii"
In mod similar se procedeaza si in cazul fiecari modernizari puse in functiune.
Suma TVA ajustata negativ trebuie evidentiata si in registrul bunurilor de capital reglementat prin art. 305 alin. (8) din Codul fiscal "Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate. Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada. "
Aceste prevederi se completeaza cu cele de la pct. 79 alin. (2) din normele de aplicare ale art. 305 "In vederea ajustarii taxei deductibile aferente bunurilor de capital, persoanele impozabile sunt obligate sa tina un registru al bunurilor de capital, in care sa evidentieze pentru fiecare bun de capital, astfel cum este definit la art. 305 alin. (1) din Codul fiscal, urmatoarele informatii:
a) data achizitiei, fabricarii, finalizarii construirii sau transformarii/modernizarii;
b) valoarea (baza de impozitare) bunului de capital;
c) taxa deductibila aferenta bunului de capital;
d) taxa dedusa;
e) ajustarile efectuate conform art. 305 alin. (4) din Codul fiscal."
In alta ordine de idei, de retinut este faptul ca, d.p.d.v. al TVA, lucrarile de modernizare ale unui bun imobil reprezinta un bun de capital distinct de cel initial, caz in care valoarea modernizarii trebuie evidentiata distinct in Registrul bunurilor de capital deoarece perioada de ajustare de 20 de ani pentru acest bun de capital se calculeaza distinct, incepand cu data de 1 ianuarie a anului in care modernizarea este receptionata si pusa in functiune.
Sursa foto: Pexels.com
Sursa foto: Pexels.com
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Urmareste-ne pe Google News
NOU! Modificari TVA 2026
Raport GRATUIT pentru contabili
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Modificari TVA cu impact in 2026."
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Modificari TVA cu impact in 2026."
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
