Darea in plata a unui imobil catre asociat. Regim de TVA si impozit pe profit

O societate care datoreaza sume unui asociat - de regula provenite din creditari sau imprumuturi succesive acordate firmei - poate stinge aceasta datorie prin transferul unui imobil din patrimoniul propriu, in loc de plata efectiva in numerar. Operatiunea, cunoscuta drept dare in plata, este permisa de lege, dar presupune respectarea unor conditii stricte, atat din punct de vedere juridic, cat si fiscal, tocmai pentru a evita riscul reincadrarii tranzactiei de catre organele de control.

In acest articol vom analiza regimul TVA si tratamentul fiscal din punct de vedere al impozitului pe profit.

Ce trebuie sa stii pe scurt:

Darea in plata este asimilata unei vanzari, din perspectiva TVA
Valoarea tranzactiei trebuie sa fie valoarea de piata
Regimul de TVA aplicabil depinde, in primul rand, de vechimea constructiei si de istoricul TVA aferent achizitiei imobilului.

Cuprins

Ce este darea in plata si cum se realizeaza juridic Darea in plata este asimilata unei vanzari, din perspectiva TVA Regimul de TVA aplicabil Tratamentul la impozitul pe profit Inregistrarile contabile Riscul reincadrarii fiscale Pasii recomandati pentru o dare in plata corect documentata

Ce este darea in plata si cum se realizeaza juridic

Darea in plata este reglementata de art. 1.492 din Codul civil si presupune ca asociatul (creditorul) accepta sa primeasca un imobil din patrimoniul societatii, in locul sumei de bani pe care societatea i-o datoreaza.

Pentru a putea incheia actul, datoria societatii catre asociat — izvorata din creditari/imprumuturi succesive, inregistrate de regula in contul 455 — trebuie sa fie reala, valabila si inregistrata corect in contabilitatea financiara a firmei. Notarul public are obligatia de a verifica aceste aspecte si poate solicita prezentarea unei expertize financiar-contabile, realizata de un expert contabil autorizat, pentru a confirma data nasterii si cuantumul exact al datoriei.

Deoarece operatiunea are ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, contractul de dare in plata trebuie incheiat obligatoriu in forma autentica, la un birou notarial.

Darea in plata este asimilata unei vanzari, din perspectiva TVA

Darea in plata a unui imobil, in vederea stingerii unei datorii fata de asociat, reprezinta o livrare de bunuri cu plata, aflata in sfera de aplicare a TVA. Practic, operatiunea este asimilata unei vanzari supuse TVA.

Valoarea tranzactiei trebuie sa fie valoarea de piata

Intrucat societatea si asociatul sunt persoane afiliate, tranzactia nu se poate realiza la o valoare arbitrara, ci obligatoriu la valoarea de piata a imobilului. Este necesara evaluarea bunului de catre un evaluator autorizat ANEVAR, valoare care se va reflecta atat in contractul de dare in plata, cat si in factura emisa de societate.

Corelatia dintre valoarea imobilului si cuantumul datoriei

Trebuie sa existe o corelatie rezonabila intre datoria stinsa si valoarea de piata a imobilului transferat:

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vreau acest produs →

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vreau acest produs →

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

daca valoarea imobilului este inferioara datoriei, diferenta poate fi tratata fie ca o iertare partiala de datorie (liberalitate) din partea asociatului, fie societatea va fi obligata la plata unei sulte;
daca valoarea imobilului este superioara datoriei, asociatul trebuie sa achite societatii diferenta (excedentul), altfel aceasta poate fi reincadrata drept un avantaj acordat asociatului sau o remitere de datorie.

Regimul de TVA aplicabil

Regimul de TVA aplicabil depinde, in primul rand, de vechimea constructiei si de istoricul TVA aferent achizitiei imobilului.

Daca imobilul nu este o constructie noua, transferul se poate realiza in regim de scutire de TVA (fara colectarea taxei de 21%), potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Daca la achizitia imobilului nu s-a dedus TVA (de exemplu, in situatia in care imobilul a fost achizitionat de la o persoana fizica, fara TVA), aplicarea regimului de scutire la momentul darii in plata nu presupune nicio ajustare ulterioara de TVA - societatea nu va trebui sa returneze statului nicio suma din taxa dedusa initial, in perioada de monitorizare de 20 de ani, pentru simplul motiv ca nu a existat o astfel de deducere.

Exceptie: daca societatea a realizat modernizari ale imobilului in valoare de peste 20% din valoarea acestuia, iar TVA aferenta acestor modernizari a fost dedusa, este necesara ajustarea TVA conform art. 305 din Codul fiscal.

Optiunea pentru taxare

Societatea are dreptul de a opta pentru taxarea operatiunii (facturare cu TVA de 21%), caz in care trebuie sa depuna o notificare la organele fiscale, anterior tranzactiei. Totusi, in situatiile in care nu a existat un TVA dedus la achizitia imobilului, aplicarea regimului de scutire ramane, de regula, optiunea cea mai avantajoasa pentru societate.

Tratamentul la impozitul pe profit

Societatea trebuie sa emita o factura fiscala de vanzare a imobilului catre asociat, la valoarea stabilita pentru darea in plata.

Fiind asimilata unei livrari de bunuri cu plata (vanzare), societatea trebuie sa inregistreze distinct un venit din vanzarea activului, in contul 7583, la valoarea de piata stabilita prin raportul de evaluare.

Acest venit este impozabil. Rezultatul fiscal al tranzactiei - venitul obtinut, minus cheltuiala cu valoarea neamortizata a imobilului scoasa din evidenta, inregistrata in contul 6583 - va influenta profitul impozabil al societatii platitoare de impozit pe profit.

Participa la WEBINAR-ul Impozit pe profit - De la rezultat contabil la rezultat fiscal prezentat de lectorii Gabriel Jinga si Gabriel Gheorghe! Afla raspunsuri la intrebari legate de creante si ajustari pentru depreciere, provizioane, amortizare fiscala, pierderi fiscale si venituri impozabile/neimpozabile. Detalii si inscrieri AICI>>>

Inregistrarile contabile

Conform principiului necompensarii, activele/datoriile si veniturile/cheltuielile trebuie inregistrate distinct in contabilitate, iar compensarea efectiva se realizeaza ulterior, in baza contractului de dare in plata incheiat la notar.

Inregistrarea vanzarii imobilului, la valoarea de piata:

461 „Debitori diversi” = 7583 „Venituri din vanzarea activelor si alte operatiuni de capital”

Scoaterea din evidenta a imobilului:

% = 212 „Constructii” (la valoarea de inregistrare)

2812 „Amortizarea constructiilor” (valoarea amortizata pana la momentul cedarii, daca este cazul)

6583 „Cheltuieli privind activele cedate si alte operatiuni de capital” (valoarea ramasa neamortizata)

Compensarea datoriei cu creanta:

4551 „Actionari/Asociati – conturi curente” = 461 „Debitori diversi”

Citeste si: Compensarea creantelor si datoriilor reciproce intre societati comerciale. Conditii si documente justificative

Riscul reincadrarii fiscale

Este esential ca datoria stinsa prin darea in plata sa fie reala, certa si inregistrata corect in contabilitatea firmei, in contul 4551. Potrivit jurisprudentei fiscale (de exemplu, o decizie a Curtii de Apel Ploiesti, dosarul nr. 681/42/2010), daca organele fiscale constata ca tranzactiile de creditare sau obligatiile stinse nu sunt reale ori nu sunt sustinute de documente justificative clare, darea in plata a imobilului catre asociat poate fi reincadrata drept distribuire de dividende in natura sau avantaj acordat in scop personal.

O astfel de reincadrare atrage impunerea retroactiva a impozitului pe dividende, precum si aplicarea de majorari, dobanzi si penalitati de intarziere substantiale.

Pasii recomandati pentru o dare in plata corect documentata

Iata care sunt pasii recomandati pentru o dare in plata corect documentata:

1. Verificarea creditarii. Asigurati-va ca sumele primite de la asociat sunt evidentiate clar in contabilitate, in baza unor contracte de imprumut, si ca depunerile/restituirile s-au efectuat prin instrumente de plata fara numerar, conform restrictiilor Legii nr. 70/2015.

2. Evaluarea imobilului. Contractati un expert ANEVAR pentru stabilirea valorii de piata actuale a imobilului.

3. Decizia AGA. Intocmiti o hotarare AGA care sa detalieze datoria stinsa si sa aprobe transferul imobilului.

4. Actul notarial si facturarea. Autentificati actul de dare in plata la notar (care va solicita dovezi clare ale datoriei, din balanta si din evidenta contabila) si emiteti factura fiscala aferenta tranzactiei.

Sursa foto: Pexels.com

Darea in plata a unui imobil catre asociat. Regim de TVA si impozit pe profit

Ce este darea in plata si cum se realizeaza juridic

Darea in plata este asimilata unei vanzari, din perspectiva TVA

Valoarea tranzactiei trebuie sa fie valoarea de piata

Corelatia dintre valoarea imobilului si cuantumul datoriei

Regimul de TVA aplicabil

Optiunea pentru taxare

Tratamentul la impozitul pe profit

Inregistrarile contabile

Riscul reincadrarii fiscale

Pasii recomandati pentru o dare in plata corect documentata

Club Contabilitate