Regimul fiscal de TVA la inchirierea unui spatiu comercial catre un locatar (persoana juridica) din alt stat membru

Inchirierea unui spatiu comercial situat in Romania catre o persoana impozabila dintr-un alt stat membru UE ridica o serie de intrebari specifice din punct de vedere al TVA: se aplica scutirea obisnuita pentru inchirierea de imobile? Este nevoie de vreo notificare la organul fiscal? Iar operatiunea trebuie raportata prin declaratia recapitulativa VIES, avand in vedere ca beneficiarul este dintr-un alt stat membru?

In acest articol explicam regimul de TVA aplicabil, conditiile in care se poate opta pentru taxare si motivul pentru care aceasta operatiune nu se declara in VIES, chiar daca locatarul este o persoana impozabila dintr-un alt stat membru.

Ce trebuie sa stii pe scurt:

Inchirierea unui spatiu comercial situat in Romania catre o persoana impozabila dintr-un alt stat membru urmeaza, in principiu, aceleasi reguli de TVA ca si inchirierea catre un locatar din Romania.
Faptul ca beneficiarul este dintr-un alt stat membru nu transforma operatiunea intr-o prestare intracomunitara de servicii. Locul prestarii ramane in Romania, iar operatiunea nu se raporteaza prin declaratia VIES, indiferent de statutul fiscal al locatarului.

Cuprins

Regula de baza: scutire de TVA fara drept de deducere Cand este necesara o notificare la organul fiscal Operatiunea se raporteaza in declaratia VIES (cod 390)?

Regula de baza: scutire de TVA fara drept de deducere

Din punct de vedere al TVA, serviciul de inchiriere a unui bun imobil reprezinta, in mod normal, o operatiune scutita de taxa, fara drept de deducere, conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Textul de lege include in categoria operatiunilor scutite arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, precum si acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil (de exemplu, uzufructul sau superficia), cu plata, pe o anumita perioada.

Acest regim de scutire se aplica indiferent de:

locul unde se afla domiciliul sau sediul activitatii economice a locatarului - in Romania, in alt stat membru sau intr-un stat tert;
incadrarea juridica a locatarului, respectiv daca acesta este persoana impozabila sau neimpozabila din punct de vedere al TVA;
statutul fiscal al locatarului, de platitor sau neplatitor de TVA.

Cu alte cuvinte, faptul ca locatarul este o societate inregistrata in scopuri de TVA in alt stat membru UE nu schimba, prin el insusi, regimul de scutire aplicabil inchirierii spatiului situat in Romania.

Dezavantajul scutirii: obligatia de ajustare negativa a TVA

Aplicarea regimului de scutire pentru inchirierea unui spatiu comercial (cu exceptia eventualelor dotari, precum frigidere, congelatoare sau cantare) nu este lipsita de costuri pentru proprietar.

Locatorul, persoana impozabila inregistrata normal in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal, este obligat sa ajusteze negativ, anual, dreptul de deducere aferent spatiului comercial inchiriat in regim de scutire - insa numai in doua situatii cumulative:

pentru bunul imobil respectiv s-a exercitat dreptul de deducere a TVA la momentul achizitiei, construirii sau modernizarii/transformarii acestuia;
bunul imobil se afla inca in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani.

Aceasta obligatie de ajustare este reglementata expres prin art. 305 alin. (4) lit. a) pct. 2 din Codul fiscal, care prevede ajustarea taxei deductibile in situatia in care bunul de capital este folosit, integral sau partial, pentru realizarea unor operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei.

Participa ACUM la WEBINARUL - TVA in practica: dincolo de reguli – studii de caz si interpretari fiscale - Accentul va fi pus pe rationamentul fiscal, identificarea riscurilor si solutiile practice care pot fi aplicate in activitatea de zi cu zi. Detalii AICI>>>

Cand este necesara o notificare la organul fiscal

Pentru inchirierea unui bun imobil in regim de scutire fara drept de deducere - adica regula generala, prezentata mai sus - NU este necesara depunerea vreunei notificari la organul fiscal competent.

Notificarea devine obligatorie doar in situatia inversa: atunci cand proprietarul bunului imobil alege sa renunte la scutire si sa opteze pentru regimul normal de taxare, prin colectarea TVA la cota standard de 21%. Aceasta posibilitate este reglementata de art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, potrivit caruia orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor de inchiriere prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

Normele metodologice, la pct. 57 alin. (1), clarifica faptul ca aceasta optiune poate viza fie intregul bun imobil, fie doar o parte a acestuia. Practic, proprietarul poate alege sa taxeze cu TVA doar o portiune din imobilul inchiriat, pastrand regimul de scutire pentru restul.

Cartea Verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Calendarul contabilului vesel 2026

Vreau acest produs →

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vreau acest produs →

Indiferent de regimul ales - scutire fara drept de deducere sau taxare normala prin colectarea TVA de 21% - acesta trebuie sa rezulte explicit din contractul de inchiriere a spatiului comercial. In plus, o copie a notificarii depuse la organul fiscal competent (in cazul optiunii pentru taxare) trebuie pusa la dispozitia locatarului.

Operatiunea se raporteaza in declaratia VIES (cod 390)?

Desi beneficiarul serviciului de inchiriere este o persoana impozabila dintr-un alt stat membru (de exemplu, din Ungaria), valoarea facturii emise nu se raporteaza prin declaratia informativa cod 390 VIES.

Explicatia tine de regulile privind locul prestarii serviciilor. Serviciul de inchiriere a unui bun imobil situat in Romania se incadreaza in categoria exceptiilor de la regula generala prevazuta la art. 278 alin. (2) din Codul fiscal, tocmai pentru ca este un serviciu prestat in legatura cu un bun imobil situat pe teritoriul Romaniei. Din acest motiv, operatiunea nu se incadreaza in categoria prestarilor intracomunitare de servicii, care ar necesita, in mod normal, raportarea prin VIES.

Temeiul legal este dat de art. 278 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal, potrivit caruia, prin exceptie de la regulile generale, locul prestarii serviciilor legate de bunuri imobile - inclusiv serviciile prestate de experti si agenti imobiliari - este considerat a fi locul unde este situat bunul imobil respectiv.

Normele metodologice de aplicare a acestui articol aduc doua precizari importante:

Pct. 16 alin. (1) - indiferent de statutul beneficiarului (persoana impozabila sau neimpozabila), locul prestarii pentru aceste servicii se stabileste dupa regula speciala legata de amplasarea imobilului, iar aceste servicii nu se declara in declaratia recapitulativa (VIES) si nu li se aplica regulile de inregistrare in scopuri de TVA specifice prestarilor si achizitiilor intracomunitare de servicii.
Pct. 16 alin. (2) - in categoria serviciilor legate de bunuri imobile intra doar acele servicii care au o legatura suficient de directa cu bunul imobil respectiv.

In mod specific, inchirierea de bunuri imobile este mentionata expres la pct. 16 alin. (3) lit. h) din normele de aplicare, printre serviciile considerate ca avand o legatura suficient de directa cu bunul imobil - alaturi de leasingul de bunuri imobile si depozitarea bunurilor intr-o parte specifica a imobilului, alocata utilizarii exclusive de catre client.

Citeste si: Regimul de TVA pentru inchirierea in regim Airbnb de catre persoane juridice

Sursa foto: Pexels.com

Regimul fiscal de TVA la inchirierea unui spatiu comercial catre un locatar (persoana juridica) din alt stat membru

Regula de baza: scutire de TVA fara drept de deducere

Dezavantajul scutirii: obligatia de ajustare negativa a TVA

Cand este necesara o notificare la organul fiscal

Operatiunea se raporteaza in declaratia VIES (cod 390)?

Club Contabilitate