Regimul de TVA pentru inchirierea in regim Airbnb de catre persoane juridice

Inchirierea de apartamente pe termen scurt prin platforme precum Airbnb nu se supune regulilor obisnuite de TVA aplicabile inchirierii de imobile. Desi inchirierea unui bun imobil este, in principiu, o operatiune scutita de TVA, legislatia fiscala coroborata cu cea din domeniul turismului scoate cazarea in regim Airbnb din sfera acestei scutiri si o trateaza similar serviciilor hoteliere. In acest articol explicam pas cu pas care este cadrul legal aplicabil, ce cota de TVA trebuie folosita si ce optiuni exista in functie de modul in care este exploatat imobilul.

Ce trebuie sa stii pe scurt:

Societatea care inchiriaza un apartament pe termen scurt, in scop turistic, prin Airbnb trebuie sa obtina certificatul de clasificare turistica;
Facturile se emit cu TVA 11%;
Societatea isi poate exercita dreptul de deducere integral a TVA aferente achizitiilor legate de aceasta activitate, fara aplicarea pro-ratei.
Daca acelasi imobil este folosit alternativ si pentru inchiriere pe termen lung, in afara scopului turistic, societatea trebuie sa decida daca opteaza sau nu pentru taxarea operatiunii, decizie cu impact direct asupra dreptului de deducere si asupra calculului pro-ratei.

Cuprins

Inchirierea Airbnb este o operatiune scutita de TVA?Care este cota de TVA aplicabila pentru inchirierea in regim Airbnb Ce trebuie sa faca societatea din punct de vedere administrativ Ce se intampla daca apartamentul este inchiriat in afara scopului turistic Vrei sa aplici corect regulile fiscale pentru Airbnb si Booking? Ai nevoie de mai mult decat prevederile din Codul fiscal

Inchirierea Airbnb este o operatiune scutita de TVA?

Nu, inchirierea Airbnb nu se incadreaza la operatiunile scutite de TVA.

Regula generala din Codul fiscal este urmatoarea: inchirierea de bunuri imobile este o operatiune scutita de TVA. Aceasta scutire este prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal si se aplica, de exemplu, unei inchirieri obisnuite, pe termen lung, a unui apartament.

Insa aceeasi prevedere legala stabileste si exceptiile de la scutire, acele situatii in care inchirierea nu mai este scutita, ci taxabila. Prima exceptie enumerata este cea relevanta pentru Airbnb: operatiunile de cazare efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping.

Inchirierea unui apartament prin Airbnb intra in categoria "sectoarelor cu functie similara" celui hotelier, conform legislatiei specifice domeniului turismului, si anume:

OG nr. 58/1998 privind organizarea si desfasurarea activitatii de turism in Romania (aprobata prin Legea nr. 755/2001);
HG nr. 1267/2010 privind organizarea si desfasurarea activitatii de turism;
Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice, aprobate prin Ordinul ANT nr. 65/2013.

Potrivit acestor acte normative, structurile de primire turistica cu functiuni de cazare turistica includ, in mod expres, apartamentele si camerele de inchiriat in locuinte familiale. Cu alte cuvinte, un apartament inchiriat pe termen scurt in scop turistic - exact modelul de functionare al Airbnb - este asimilat legal unei structuri de cazare turistica.

Prin urmare, nu orice inchiriere de imobil este scutita de TVA. Scutirea se aplica inchirierii obisnuite, pe termen lung, dar nu si inchirierii pe termen scurt, in scop turistic, care intra sub incidenta exceptiei de la art. 292 alin. (2) lit. e) pct. 1.

Care este cota de TVA aplicabila pentru inchirierea in regim Airbnb

Conform art. 291 alin. (2) lit. m) din Codul fiscal, pentru serviciile de cazare in sectorul hotelier sau in sectoare cu functie similara, se aplica cota redusa de TVA de 11%. Pct. 36^1 alin. (14) din Normele metodologice, clarifica faptul ca aceasta cota se aplica pentru tipurile de cazare in structurile de primire turistica cu functiune de cazare, asa cum sunt definite in OG nr. 58/1998.

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete varianta online

Vreau acest produs →

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vreau acest produs →

Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vreau acest produs →

Prin urmare, o societate care inchiriaza un apartament pe termen scurt prin Airbnb, in scop turistic, trebuie sa emita facturi cu TVA de 11%, atat catre clientii persoane fizice, cat si catre clientii persoane juridice.

Ce trebuie sa faca societatea din punct de vedere administrativ

Pentru a inchiria legal un apartament pe termen scurt in regim Airbnb, o societate are doua obligatii esentiale, in afara celor pur fiscale:

Cod CAEN secundar corespunzator - activitatea trebuie inregistrata sub codul CAEN 5520 "Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata".
Certificat de clasificare turistica - obtinut potrivit legislatiei specifice din turism, pentru structura de cazare respectiva.

Fara aceste doua elemente, societatea risca sa nu poata justifica incadrarea corecta a operatiunii in fata unui eventual control fiscal.

Ce se intampla daca apartamentul este inchiriat in afara scopului turistic

Daca acelasi apartament este inchiriat, la un moment dat, in afara scopului turistic - de exemplu, printr-un contract de inchiriere obisnuit, pe termen lung, catre o persoana fizica sau juridica - operatiunea redevine scutita de TVA, conform regulii generale.

Societatea are insa posibilitatea sa opteze pentru taxarea acestei operatiuni, in baza unei notificari depuse potrivit art. 292 alin. (3) din Codul fiscal. Daca opteaza pentru taxare, societatea beneficiaza de drept de deducere integral, fara sa se mai puna problema aplicarii pro-ratei.

ATENTIE! Daca societatea nu opteaza pentru taxare, operatiunea ramane scutita fara drept de deducere (art. 268 alin. (9) lit. c din Codul fiscal), ceea ce genereaza doua consecinte practice importante:

TVA nu poate fi dedus din formula taxarii inverse (4426 = 4427), intrucat apartamentul este destinat unei operatiuni scutite fara drept de deducere — conform art. 297 alin. (4) lit. a) si art. 331 alin. (3) din Codul fiscal.
Trebuie calculata pro-rata pentru achizitiile a caror destinatie/proportie nu este cunoscuta (de exemplu, TVA aferenta cheltuielilor generale ale societatii, conform art. 300 alin. (5) din Codul fiscal). Operatiunea scutita poate fi exclusa din calculul pro-ratei doar daca este considerata accesorie activitatii principale, in conditiile art. 300 alin. (7) lit. c) si ale pct. 70 alin. (3)-(4) din Normele metodologice — insa demonstrarea caracterului accesoriu este adesea discutabila intr-un control fiscal, intrucat legislatia nu ofera un criteriu clar de apreciere a caracterului nesemnificativ al achizitiilor si al TVA aferente.

Vrei sa aplici corect regulile fiscale pentru Airbnb si Booking? Ai nevoie de mai mult decat prevederile din Codul fiscal

In practica, activitatea desfasurata prin Airbnb si Booking ridica numeroase intrebari fiscale si contabile care depasesc problema cotei de TVA, de exemplu:

Cum se inregistreaza corect comisioanele retinute de platforme?
Cum se emit facturile catre persoane fizice si persoane juridice?
Care sunt obligatiile privind RO e-Factura, impozitul pe profit, TVA, declaratiile fiscale sau tratamentul contabil al incasarilor in valuta?

La toate acestea se adauga situatiile in care aceeasi societate desfasoara atat activitati de cazare in regim turistic, cat si inchirieri clasice, pe termen lung, caz in care trebuie analizate atent dreptul de deducere a TVA, aplicarea pro-ratei si implicatiile fiscale ale fiecarei optiuni.

Pentru raspunsuri complete, exemple practice si monografii contabile actualizate, specialistii Rentrop & Straton au realizat ghidul „Booking & Airbnb. Solutii fiscal-contabile pentru companii”.

Lucrarea trateaza pas cu pas toate obligatiile fiscale si contabile ale societatilor care obtin venituri din inchirieri prin platforme digitale, fiind un instrument util atat contabililor, cat si administratorilor de firme.

Comanda ghidul Booking & Airbnb
Sursa foto: Pexels.com

Regimul de TVA pentru inchirierea in regim Airbnb de catre persoane juridice

Inchirierea Airbnb este o operatiune scutita de TVA?

Care este cota de TVA aplicabila pentru inchirierea in regim Airbnb

Ce trebuie sa faca societatea din punct de vedere administrativ

Ce se intampla daca apartamentul este inchiriat in afara scopului turistic

Vrei sa aplici corect regulile fiscale pentru Airbnb si Booking? Ai nevoie de mai mult decat prevederile din Codul fiscal

Club Contabilitate