TVA locuinte 2025. Ce cota de TVA se aplica in cazul vanzarii de apartamente

Reglementarile fiscale aplicabile in 2025 pentru vanzarea apartamentelor

Sa luam cazul concret. O persoana fizica semneaza un antecontract de vanzare-cumparare apartament in anul 2023 cu cota de tva de 5% si i se stabileste un grafic de plata pana in data de 20.07.2026. Care va fi cota finala de TVA la finalizarea contractului. Exista vreo obligatie, pe perioada graficului, de notificarea din partea vanzatorului catre beneficiar privind schimbarea cotei de TVA?

Specialistul ne spune ca, potrivit art. 291 alin. (2) lit. m) din Codul fiscal,

(2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:

m)livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

1. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
2. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;
4. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, catre primarii in vederea atribuirii de catre acestea cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei;

La articolul 266 alineatul (1), punctul 16 1 se precizeaza ca - locuinte care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare, in sensul dispozitiilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3, reprezinta locuintele care la data livrarii indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

a) acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a patiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
b) acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
c) sunt formate cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, un spatiu pentru pregatirea hranei si un grup sanitar;
d) finisajele exterioare includ cel putin: acoperis, daca, in functie de tipul constructiei, este prevazut acestelement constructiv, geamuri, usa de/la intrare;
e) finisajele interioare includ cel putin: pereti finisati cu vopsea, tapet, faianta sau alte elemente utilizate pentrufinisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, usi interioare, in functie
de proiect;
f) instalatii sanitare si obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar si spalator cu cuva, cu bateriile aferente;
g) instalatii electrice, inclusiv tablou, doze, intrerupatoare/ comutatoare si prize;

Cotele de TVA aplicabile vanzarii unui apartament

Incepand cu 2024, cotele de TVA aplicabile vanzarii apartamentelor sunt stabilite de Codul fiscal, iar acestea sunt de 9% sau 19%, in functie de anumite criterii cum ar fi valoarea si suprafata apartamentului.

Asadar, in acest caz, la vanzarea apartamentului, daca pana in 2026 nu se modifica TVA, veti aplica TVA 9% daca locuinta respectiva are o suprafata utila de max. 120mp, iar valoarea fara TVA nu depaseste 600.000lei. Nu este obligatoriu sa notificati cumparatorul cu privire la modificarea cotei de TVA.

Daca nu sunt indeplinite conditiile de la art. 291 alin. (2) lit. m) din Codul fiscal, cota de TVA la vanzarea apartamentului va fi de 19%.

In cazul incasarilor partiale, la livrarea locuintei in anul 2026 trebuie efectuata regularizarea cotei TVA conform prevederilor pct. 38 alin. (5) din O.G. 16/2015.

In factura de stornare a avansului platit se utilizeaza aceeasi cota de TVA utilizata in factura de avans initiala (pct. 25 alin (2) din normele de aplicare ale art. 282 din Codul fiscal).

Conform art. 292 alin (6) din Codul fiscal:
(6) In cazul schimbarii cotei se va proceda la regularizare pentru a se aplica cota in vigoare la data livrarii de bunuri sau prestarii de servicii, pentru cazurile prevazute la art. 282 alin. (2), precum si in situatia prevazuta la alin. (5).

Inchiderea de luna si de exercitiu financiar Reguli de baza si proceduri obligatorii

Vezi AICI detalii

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Agenda Fiscala a Contabilului 2025

Vezi AICI detalii