TVA locuinte 2025: Studii de caz utile

Tags: tva locuinte, cota tva locuinte 2025, studii de caz

In cazul tranzactiilor imobiliare, aplicarea modificarilor legislative din domeniul TVA este foarte importanta, atat pentru dezvoltatorii imobiliari, cat si pentru persoanele fizice. Reglementarile actuale privind cotele de TVA aplicabile livrarilor de locuinte in 2025 se regasesc in Codul Fiscal.

Astfel, potrivit prevederilor art. 291 alin (2) lit, m) din Codul Fiscal, si anul acesta se aplica cota redusa de TVA de 9% la livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. 

In acest articol, analizam cateva studii de caz relevante, pentru a clarifica modul in care vor fi aplicate cotele de TVA pentru tranzactiile de locuinte in 2025, tinand cont de aspecte precum valoarea locuintei, anul in care au fost efectuate platile in avans si conditiile legale specifice fiecarei situatii.

TVA locuinte 2025: studii de caz utile

In continuare va prezentam cateva studii de caz utile cu privire la TVA-ul locuintelor care se aplica pentru anul 2025, asa cum au fost prezentate de specialistii nostri de la portalcontabilitate.ro

Speta 1. Cota de TVA locuinte

O societate cu domeniul de activitate constructii, care a incheiat un antecontract in anul 2022 cu o persoana fizica pentru vanzarea unui apartament, cu cota de 5% TVA, a incasat integral banii pe acel apartament ca avans (a fost emisa factura de avans). Datorita unor probleme legate de receptia lucrarii, abia acum, in 2025, reuseste sa finalizeze actele (contractul de vanzare-cumparare cu persoana fizica).

Care este cota de TVA cu care vinde acest apartament societatea de constructii acum, in anul 2025?

Raspuns:

 

Potrivit prevederilor art. 291 alin (2) lit, m) din Codul Fiscal, se aplica cota redusa de TVA de 9% la livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.

Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;

Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

Persoana fizica poate achizitiona, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015.

Referinta la aplicarea cotei de 5% la vanzarea locuintelor pentru care s-a platit avans in anul 2023 este numai la anul 2024 ca an de realizare a livrarii.

Daca locuinta este livrata beneficiarului dupa data de 31.12.2024, respectiv in anul 2025 va efectua vanzarea si va emite factura finala cu cota de TVA de 9%, in masura in care acesta nu a mai achizitionat alta locuinta cu cota de TVA 5% sau 9% si se va proceda la regularizare, pentru a se aplica cota de TVA in vigoare la data livrarii locuintei.

 

Speta 2. Cota de TVA redusa la locuinte

Firma noastra construieste locuinte pe care le vinde si avem urmatoarele intrebari:

1. O persoana fizica, cate locuinte poate cumpara cu cota redusa de TVA?

2. La sfarsitul anului 2023 au fost incheiat antecontracte cu avansuri cu cota deTVA 5% si achitat de persoanele fizice. Locuintele vor fi receptionate si facturate in anul 2025. Este corect ca TVA-ul va fi 5%?

3. Daca o persoana fizica a cumparat in avans in anul 2023 cu cota redusa de 5% se poate sa cumpara o alte locuinte tot cu cota redusa si in anul 2024 sau 2025?

Raspuns: 

Potrivit prevederilor art. 291 alin (2) lit, m) din Codul Fiscal, se aplica cota redusa de TVA de 9% la livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.

Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
-livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice.

Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;

Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

Persoana fizica poate achizitiona, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege.

Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute mai sus se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare, conform conditiilor legale in vigoare la data incheierii actelor juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

In "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA" se inscriu si informatiile din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute autentificate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024.

Notarii publici au obligatia:
a) sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte cu cota redusa de TVA, prin consultarea "Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA", inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;
b) sa completeze "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA" la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (1);
c) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte cu cota redusa de TVA de 5% mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);
d) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin. (1) cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret."

1. O persoana fizica poate achizitiona in anul 2024 o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 5% sau 9%.
2. Referinta la aplicarea cotei de 5% la vanzarea locuintelor pentru care s-a platit avans in anul 2023 este numai la anul 2024 ca an de realizare a livrarii.

Pentru locuintele livrate in perioada 1 ianuarie- 31 decembrie 2024 pentru care s-a platit avans in anul 2023 in cota de 5% se aplica cota de TVA de 5%. in masura in care acesta nu a mai achizitionat in anul 2024 alta locuinta cu cota de TVA 5% sau 9%.

Daca locuinta este livrata beneficiarului dupa data de 31.12.2024, respectiv in anul 2025 se va emite factura finala cu cota de TVA de 9%, in masura in care acesta nu a mai achizitionat alta locuinta cu cota de TVA 5% sau 9% si se va proceda la regularizare, pentru a se aplica cota de TVA in vigoare la data livrarii locuintei.

3. Conform OG 16/2022 orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%.

In perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024, potrivit art. V din legea 296/2023 persoanele fizice pot achizitiona, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta:

- cu cota redusa de TVA de 5%, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte sau
-cu cota redusa de TVA de 9%, conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare.

Astfel, avand in vedere cerinta de a aachizitiona o singura locuinta cu cota redusa introdusa de la data de 1 ianuarie 2023, o persoana fizica nu poate achizitiona o locuinta cu cota redusa in anul 2023 si o alta locuinta cu cota redusa in anul 2024 sau 2025.

Poate achiztiona o singura locuinta cu cota redusa fie 5% fie 9%.

 

Speta 3. Cote de TVA aplicabile pentru livrarea finala de locuinte in 2024 si 2025

Va rog sa ma ajutati cu o clarificare privind cota de TVA aplicabila pentru vanzarea finala de apartamente in anul 2024 si 2025. Mentionez ca in anul 2021 au fost facute promisiuni de vanzare cu cota de TVA de 5%, iar receptia imobilului a fost realizata in anul 2024.

Raspuns: 

Conform prevederilor de la art. 291 alin.2 lit.m) cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:
- livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege: (...)

3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%.

De asemenea, conform articolului V din Legea nr. 296/2023 in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024:

(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

(2) Persoana fizica poate achizitiona, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege.

(3) Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alin. (1) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare, conform conditiilor legale in vigoare la data incheierii actelor juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

In cazul vanzarii finale de apartamente in 2024 si 2025, exista doua cote reduse de TVA aplicabile, respectiv 5% si 9%, in functie de conditiile specifice.

In anul 2024:

a) Aplicarea cotei de TVA de 5% TVA:

Conform art. V din Legea 296/2023, se aplica o cota redusa de TVA de 5% in perioada 1 ianuarie 31 decembrie 2024, pentru:
Locuintele cu o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti;
Valoarea totala, inclusiv terenul, este de maximum 600.000 lei, exclusiv TVA;

Locuintele sunt achizitionate de persoane fizice care au incheiat in 2023 un act juridic intre vii, ce prevede plata unui avans pentru achizitia locuintei.

Daca promisiunile de vanzare incheiate in 2021 nu implica avansuri platite in 2023, cota de 5% TVA conform Legii 296/2023 nu se aplica. Conform articolului V din Legea nr. 296/2023, cota de 5% TVA este aplicabila doar pentru locuintele pentru care s-a platit un avans in 2023 (in baza unui act juridic intre vii). Daca NU a fost platit un avans in 2023, aceasta derogare nu se aplica.

In acest caz, se aplica prevederile generale din Codul fiscal, art. 291 alin. 2 lit. m) pct. 3, care prevad cota de 9% TVA

b) Aplicarea cotei de TVA de 5% TVA

Conform art. 291 alin. 2 lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, se aplica o cota de TVA de 9% pentru:

Locuintele care indeplinesc aceleasi conditii (suprafata utila de maximum 120 mp, valoare de maximum 600.000 lei, etc.);

Este permisa o singura achizitie per persoana fizica cu aceasta cota redusa;

Conditia privind plata avansului in 2023 nu este impusa.

Astfel, pentru apartamentele receptionate in 2024, daca nu exista acte juridice din 2023 ce prevad plata avansului, se va aplica cota de 9% TVA.

In anul 2025:
Incepand cu 1 ianuarie 2025, derogarea de la cota de 5% TVA expira, iar regimul TVA prevede aplicarea cotei de TVA de 9% pentru toate livrarile de locuinte care indeplinesc conditiile de la art. 291 alin. 2 lit. m) pct. 3.

In concluzie:
Daca promisiunile de vanzare din 2021 nu au implicat si un avans platit in 2023 (in baza unui act juridic intre vii), pentru vanzarile finale din 2024, se aplica cota de TVA de 9%.

In 2025, se va aplica cota de TVA de 9%, indiferent de situatie, intrucat derogarea pentru cota de 5% nu mai este valabila.