TVA locuinte 2024: Studii de caz utile

Tags: tva locuinte, tva locuinte 2024, spete tva locuinte

Ce noutati legislative se aplica incepand cu 2024 pentru TVA la locuinte? Veti descoperi mai multe studii de caz utile in acest sens, in continuarea articolului.

Speta 1. Cota TVA pentru livrare in 2024 locuinta antecontractata in 2022

Avem o societate de constructii care vinde imobile. In cursul anului 2022 au fost semnate Promisiuni de vanzare si facturate avansuri. In cursul anului 2023 s-au facut acte aditionale la aceste promisiuni si au fost facturate alte sume ca avansuri cu TVA 5%. Imobilele vor fi finalizate in cursul anului 2024. Va rog sa ne precizati care este cota tva corecta la vanzare. Va multumim! 

Raspuns:

In anul 2022 s-a aplicat cota redusa TVA 5% pentru:

• livrarea de locuinte a caror valoare (inclusiv terenul aferent = amprenta la sol a constructiei) nu depasea suma de 450.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice;
• livrarea de locuinte a caror valoare (inclusiv terenul aferent = amprenta la sol a constructiei) depasea suma de 450.000 leiexclusiv TVA, dar nu depasea suma de 700.000 exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Aplicarea acestei cote era permisa pentru o singura locuinta.

In situatia in care antecontractul a fost incheiat in anul 2022, pentru livrarea locuintei respective in anul 2024, se va aplica cota redusa TVA 9%, daca vor fi respectate cerintele impuse prin art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 conform prevederilor Legii nr. 296 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, adoptata in 26 octombrie 2023, publicata recent in M. Of. nr. 977 din 27 octombrie 2023.

Incheierea in anul 2023 a unui act aditional la contractul initial din anul 2022 nu reprezinta o solutie pentru a beneficia de aplicarea cotei reduse 5% pentru achizitia unei singure locuinte in anul 2024 deoarece prin art. V din legea nr. 296/2023 care intra in vigoare la 1 ianuarie 2024, derogarea de la cota de 9% la cota de 5% se refera doar la actele incheiate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 pentru care s-a prevazut plata unui avans, contracte in baza carora urmeaza a se efectua livrarea in anul 2024

" ART. V
(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte."

Actele juridice intre vii se refera la contracte nou incheiate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023, fara ca acestea sa includa si actele aditionale incheiate in anul 2023 pentru contractele din 2022, incheiate pana la 1 ianuarie 2023.

Practic, prin art. V din Legea nr. 296/2023 s-a prelungit derogarea pentru aplicarea cotei reduse de 5% reglementata prin O.G. nr. 16 din 15 iulie /2022 art. III alin. (1) pentru art. 291 alin. (3) lit. c) aplicabil pana la 31.12.2023 chiar daca prin Legea nr. 296/2023 acest articol este abrogat si inlocuit cu art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3

" (1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, si cu modificarile si completarile aduse prin prezenta ordonanta, in anul 2023, cota redusa de TVA de 5% se aplica si pentru:

a) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte;

b) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.."

Avand in vedere ca, incepand cu anul 2024, se abroga prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 cu privire la aplicarea cotei reduse de 5%, prin art. V din Legea nr. 296/2023 se reglementeaza o noua derogare, dar pentru art. 291 alin. (2) lit. m)referitoare la aplicarea cotei reduse de 5% pentru contractele incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023.

In acest context, de retinut este faptul ca art. 291 alin. (2) lit. m) este introdus prin pct. 40 din Legea nr. 296/2023 pentru livrarea de locuinte cu o valoare pana in 600.000 lei, exclusiv TVA

" 40. La articolul 291 alineat ul (2), dupa litera l) se introduc sapte noi litere, lit. m) - s), cu urmatorul cuprins:
......................
m) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
..

3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;"

Prevederile referitoare la cota de 5% reglementata prin art. 291 alin. (3) lit. c) aplicabil pana la 31.12.2023 sunt abrogate incepand din 1.01.2024 conform prevederilor pct. 42 din Legea nr. 296/2023

" 42. La articolul 291 alineatul (3), literele c), f) - k) si p) - s) se abroga."

De asemenea, conform prevederilor pct. 45 din Legea nr. 296/2023, responsabilitatea aplicarii corecte a cotei reduse de TVA pentru locuinte este transferata notarilor publici conform prevederilor art. 291 alin. (3 8)

" 45. La articolul 291, dupa alineatul (3 7) se introduce un nou alineat, alin. (3 8), cu urmatorul cuprins:

"(3 8) Se organizeaza Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA, in format electronic, pe baza informatiilor din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3, autentificate incepand cu data de 1 ianuarie 2024, si a informatiilor din Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023. Procedura privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA se stabileste prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala, cu consultarea Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania. Notarii publici au obligatia:

1. sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de TVA, prin consultarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA, inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte, si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;"

In concluzie, asa cum se poate constata, in cazul contractelor incheiate incepand cu 1 ianuarie 2022 este exclusa aplicarea cotei reduse de 5% TVA pentru livrarea de locuinte in anul 2024, chiar daca, in anul 2023 se incheie un act aditional la contractul initial din 2022. Pentru locuinta respectiva, la livrarea in anul 2024, se va aplica cota redusa 9% numai daca se vor respecta toate conditiile impuse prin art. 291 alin. (2) lit. m) reglementat prin Legea nr. 296/2023, caz contrar se va aplica cota standard TVA 19%.
 

Speta 2. Aplicare cota redusa TVA locuinte 2024

Societate platitoare de tva a construit un bloc de locuinte. Lucrarile s-au finalizat in mare parte in anul 2022 (pv recepitie ianuarie 2022, dar unele lucrari au mai fost efectuate si in anul 2023). 

Pentru unul din apartamente s-a incasat avans de 90% in anul 2021, in baza promisiunii de vanzare cumparare, intocmind factura de avans cu cota tva 5% (indeplineste conditiile pentru cota tva 5%). 

Nu se poate face factura finala pentru vanzarea apartamentului in anul 2023, deoarece nu am obtinut inca apartamentarea constructiei. 

Pana la 31 decembrie 2023 societatea vrea sa emita factura de avans pe diferenta de 10% din valoarea apartamentului cu cota tva 5%. Deci am avea factura de avans pentru toata valoarea apartamentului, un avans in anul 2021 si diferenta de avans in anul 2023, cu cota tva 5%. 

In urma modificarilor legislative privind cota de tva la locuinte prin Legea 296/2023, daca livrarea apartamentului are loc in anul 2024, mai pot emite factura finala pentru apartament cu cota tva 5%?

Avand in vedere ca aceasta constructie nu mai este considerata noua dupa 31 decembrie 2023, este in regula sa facturez cu tva pe baza depunerii unei notificari in acest sens la organele fiscale conform art 292 alin. 3 din Codul fiscal? Multumesc.

Raspuns:

 

Pentru a raspunde la intrebarea dumneavoastra, este necesar sa analizam aspectele legale specifice cazului prezentat, in contextul legislatiei fiscale romanesti.

1. Aplicarea cotei reduse de TVA pentru livrarea apartamentului in 2024:

Conform modificarilor aduse de Legea nr. 296/2023, cota redusa de TVA de 5% se aplica pentru livrarea de locuinte cu o suprafata utila de pana la 120 mp si a caror valoare nu depaseste 600.000 lei (exclusiv TVA), daca s-au incheiat acte juridice pentru plata in avans in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023.

In cazul dumneavoastra, avand in vedere ca s-a incasat un avans in 2021 si se preconizeaza emiterea unei facturi de avans pentru restul sumei in 2023, respectand conditiile de suprafata si valoare mentionate, cota de TVA de 5% ar fi aplicabila pentru factura finala emisa in 2024.

2. Aspecte legate de facturarea cu TVA si notificarea la organele fiscale:

Articolul 292 alin. 3 din Codul fiscal se refera la optiunea de taxare a anumitor operatiuni scutite de TVA. In cazul dumneavoastra, tranzactia nu este scutita, ci se aplica o cota redusa de TVA. Prin urmare, notificarea mentionata nu ar fi necesara pentru aplicarea cotei reduse de TVA.

In concluzie, pe baza informatiilor furnizate si a legislatiei aplicabile, este posibil sa emiteti factura finala pentru apartament cu cota de TVA de 5% in 2024, cu conditia respectarii tuturor criteriilor stabilite de Codul fiscal:

Temei legal:

Codul fiscal:
Art. 291. -

(2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:

m) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

1. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
2. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;


Legea 296/2023: Art. V. - (1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

REVENIRE:

Dar in ce baza pot sa aplic cota de tva 5% la livrarea locuintei(factura finala in 2024) daca am avans incasat in anul 2021? In legislatie este mentionat doar daca am incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. De anii anteriori nu gasesc nici o referire. Multumesc.

Raspuns: 

Temeiul legal este prevazut de Legea 296/2023:
Art. V. -(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice intre vii CARE AU CA OBIECT PLATA IN AVANS PENTRU ACHIZITIONAREA UNEI ASTFEL DE LOCUINTE.

1.  Conditii pentru aplicarea cotei reduse de TVA: Conform legislatiei mentionate, cota redusa de TVA de 5% se aplica pentru locuinte livrate in 2024 care indeplinesc anumite criterii, inclusiv o suprafata utila de maximum 120 mp si o valoare care nu depaseste 600.000 lei (exclusiv TVA).
2.  Perioada specificata pentru actele juridice legate de avans: Legea specifica in mod clar ca aceasta cota redusa de TVA se aplica pentru locuintele achizitionate prin acte juridice intre vii incheiate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023, care au ca obiect plata in avans.

Speta 3. TVA locuinte 2024 cu antecontracte de vanzare-cumparare

Suntem o societate cu activitate in domeniul constructiilor civile, platitoare de TVA, care a incheiat antecontracte de vanzare-cumparare in anul 2022 cu mai multe persoane fizice (pentru unul sau mai multe apartamente), fiind incasate, pentru fiecare locuinta, avansuri atat in anul 2022 cat si anul 2023 (cu cota de TVA de 5%). 

Termenul de finalizare a locuintelor/apartamentelor este iunie 2024, cand vor fi incheiate contractele de vanzare-cumparare. 

Apartamentele mentionate, luate fiecare in parte nu depasesc 120 mp, cu valori cuprinse intre 600.000-700.000 lei (conform art. III alin 1 lit b din OG 16/2022 aplicabila). 

Avand in vedere dispozitiile art. V din Legea nr. 296/2023 , ce procent de TVA se va aplica in iunie 2024 la incheierea contractelor de vanzare cumparare? 

ART. V (1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. 

(2) Persoana fizica poate achizitiona, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege.

(3) Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alin. (1) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare, conform conditiilor legale in vigoare la data incheierii actelor juridice intre cei care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Raspuns: 

I. In legatura cu avansurile din 2023:

Pentru contractele de vanzare-cumparare ce vor fi finalizate in iunie 2024, se va aplica cota de TVA de 5%. Acest lucru este sustinut de dispozitiile articolului V din Legea nr. 296/2023 care prevede o cota redusa de TVA de 5% pentru anul 2024, sub conditia ca actele juridice intre vii (precum antecontractele) care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea locuintelor sa fie incheiate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023.

Deoarece in cazul dat s-au incheiat antecontracte in 2023 si s-au primit avansuri in anul 2023, iar apartamentele respecta conditiile de suprafata utila de maximum 120 mp si de valoare sub 600.000 lei (exclusiv TVA), se indeplineste criteriul temporal pentru aplicarea cotei reduse de 5% specificat de Legea nr. 296/2023.

Prin urmare, pentru contractele de vanzare-cumparare ce vor fi incheiate in iunie 2024, pentru apartamentele a caror avans a fost platit partial sau integral in anul 2023, cota de TVA aplicabila va fi de 5%. Este important de notat ca aceasta cota redusa se aplica doar daca toate celelalte conditii specificate in legislatie sunt indeplinite.

Temei legal:

Codul fiscal: Art. 291. -

(2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:

m) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

1. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
2. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;

Legea 296/2023: Art. V. -(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

II. In legatura cu avansurile din 2022:

Temeiul legal aplicabil este OG 16/2022: Art. III. -(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, si cu modificarile si completarile aduse prin prezenta ordonanta, in anul 2023, cota redusa de TVA de 5% se aplica si pentru:

a) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte;

b) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

(2) Persoana fizica poate achizitiona, incepand cu 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de 5%, cu exceptia situatiei prevazute la alin. (1) lit. a).

(3) Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alin. (1) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare

In contextul legislativ descris, o solutie practica pentru a beneficia de cota redusa de TVA de 5% este sa ajustati termenii antecontractului initial printr-un act aditional care sa reflecte plati de avans efectuate in perioada stipulata de lege, respectiv intre 1 ianuarie si 31 decembrie 2023. Acest act aditional ar putea sa stabileasca o noua plata suplimentara in 2023 care sa fie considerata ca avans si care sa se incadreze in prevederile legii actuale pentru aplicarea/mentinerea cotei reduse de TVA de 5%.

Este important sa se respecte urmatoarele aspecte pentru ca procesul sa fie conform cu legislatia in vigoare:

1.  Actul aditional trebuie sa fie incheiat in perioada mentionata de lege (1 ianuarie-31 decembrie 2023).
2.  Orice sume platite in 2023 ca avansuri trebuie sa fie documentate corespunzator.
3.  Trebuie respectate prevederile legale referitoare la valoarea maxima a locuintei si suprafata utila pentru aplicabilitatea cotei reduse de TVA.
4.  Livrarea locuintei trebuie sa aiba loc in anul 2024 pentru a se incadra in termenii legii.

Pentru aceasta varianta, recomand sa luati legatura cu un avocat pentru a va asigura ca toate aceste masuri sunt in conformitate cu legea, pentru a evita orice riscuri fiscale sau nerespectarea prevederilor legale.