InfoTva.roPrin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Vanzarea cu plata in rate a locuintelor ridica intrebari legate de aplicarea corecta a cotei de TVA, in functie de momentul livrarii in sens fiscal si de eventualele modificari legislative. Este esential sa se stabileasca daca livrarea are loc la semnarea contractului sau la plata ultimei rate, deoarece acest aspect determina cota de TVA aplicabila fiecarei transe.
Avem acest caz. Am o societate de constructii care a vandut o locuinta in septembrie 2023, cu suma totala de 90.000 euro, TVA inclus de 5%. Suma de 50.000 euro a fost facturata si incasata la data vanzarii, iar diferenta se incaseaza in rate anuale, pana in septembrie 2027. Pentru suma initiala de 50.000 euro si pentru rata 1 din 2024 s-a emis factura de avans cu TVA 5%.
1. Pentru rata din septembrie 2025, ce procent de TVA se va factura?
2. La incasarea ratei finale, cand se vor storna avansurile si se va factura integral locuinta, ce procent de TVA se va inscrie? Mentionez ca, de la inceput, s-a incheiat contract de vanzare-cumparare cu plata in rate (nu s-a facut doar promisiune).
Cuprins
Cand are loc livrarea in sens de TVA
Ceea ce conteaza este momentul cand are loc livrarea in sens de TVA (adica momentul transferului dreptului de proprietate sau al dreptului de a dispune ca proprietar).
1) Daca dreptul de proprietate s-a transferat in septembrie 2023
(in actul de vanzare-cumparare NU exista rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata)
Rata din septembrie 2025: TVA 5%.
Factura finala, daca o emiteti la sfarsit: tot TVA 5%.
Motivul: cota aplicabila este cea din momentul faptului generator (livrarea), iar ratele ulterioare nu schimba cota. Avansurile creeaza exigibilitate, dar nu muta faptul generator. (art. 281 si art. 282 Cod fiscal; principiul cotei la data livrarii din art. 291)
Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor
Portal Codul fiscal - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari
Ghidul practic al contabilitatii Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete
Nota: factura din 2024 emisa cu TVA 5% este aliniata cu faptul ca livrarea a avut loc in 2023; nu se schimba cota.
2) Daca ati vandut cu rezerva dreptului de proprietate, iar livrarea are loc la ultima rata (in 2027)
Rata din septembrie 2025 (dupa 1.08.2025): TVA 21% (cota standard). Din 1 august 2025 s-a eliminat cota redusa pentru locuinte obisnuite; exista doar o fereastra tranzitorie cu 9% pentru livrari efective pana la 31 iulie 2026, cu conditii stricte privind avansul si contractele incheiate pana la 1 august 2025. Daca livrarea finala este in 2027, tranzitoriu 9% nu se aplica.
Factura finala in 2027: se aplica cota in vigoare la data livrarii. In prezent, pentru vanzari obisnuite catre persoane fizice, cota este 21%. Cota de 11% ramane doar pentru locuinte ca parte a politicii sociale, in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l) si ale normelor metodologice (nu pentru cumparatorul persoana fizica obisnuita).
Regularizare avansuri
La livrarea finala veti storna avansurile la cotele la care au fost emise (de exemplu 5% in 2023/2024, 21% in 2025) si veti factura integral bunul la cota aplicabila in 2027. Aceasta este procedura de regularizare la schimbarea cotei intre avans si livrare.
Ce trebuie sa verificati
Exista in actul din septembrie 2023 rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata
Daca NU, tratati 2025 la 5% si nu mai complicati cu regularizari.
Daca DA, rata din septembrie 2025 este 21%, iar finalul in 2027 ramane 21% (in afara cazului special de locuinte ca parte a politicii sociale).
Cine este cumparatorul si ce tip de imobil este Daca NU vorbim de caz de politica sociala (ex. locuinte livrate in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l)), 11% nu se aplica.
Cadrul legal
Codul fiscal, Legea 227/2015:
art. 281 Faptul generator: intervine la data livrarii bunurilor sau prestarii serviciilor.
art. 282 Exigibilitatea TVA: intervine la data faptului generator, cu exceptii pentru avansuri si facturi emise inainte de livrare.
art. 291 Cotele de TVA: de la 1 august 2025 cota standard 21% si cota redusa 11% pentru categorii limitate; alin. (6) impune regularizarea avansurilor cand cota se schimba pentru a aplica cota de la data livrarii.
Codul civil, art. 1684 Rezerva proprietatii: stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila; influenteaza momentul livrarii in sens de TVA.
Explicatii oferite in luna SEPTEMBRIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Calcul pro-rata la aplicarea regimului de taxare inversaCum tinem gestiunea: cantitativ sau global? En detail sau en gros? Tip magazin sau tip depozit?Studiu: Numai 15% dintre romani fac sport si se recreeaza. O cota redusa TVA i-ar incuraja sa aiba un stil de viata mai sanatosTVA zahar 2024. Studii de caz practiceFactura inregistrata in luna urmatoare. Intocmire decont de TVA. Cum procedam?Ultimele articole
Spatii comerciale de inchiriat. Ce COTA TVA se aplica la vanzarea cladiriiCOTA TVA modificata de la 1 august 2025. EXEMPLU pentru regularizarea avansurilorPanourile fotovoltaice. Ce COTA TVA se aplica la instalarea lor in 2025Majorare cota redusa de TVA. Lista produselor si serviciilor agricole cu TVA 11%TVA suplimente alimentare. Atentie! NU toate suplimentele au acelasi TVAArticole similare
Majorare TVA LA LOCUINTE. Cota TVA pentru apartamente livrate dupa 1 august 2025Ce cote de TVA se aplica din 2023 pentru locuintele achizitionate de persoane fiziceTVA locuinte 2024: Studii de caz utileCodul fiscal se modifica drastic din 2017. Cum arata noile modificari?TVA LA LOCUINTE noi. Cum emitem corect factura?Ultimele articole
Majorare TVA LA LOCUINTE. Cota TVA pentru avansuri incasateMajorare TVA LA LOCUINTE. Conditii pentru masura tranzitorie 2025 - 2026 cu TVA de 9%Articole similare
Codul fiscal 2011 - Titlul IStudiu de caz: Deductibilitatea TVA in cazul unui contract de leasingCodul fiscal 2008 - Capitolul XV. Dispozitii tranzitorii - art. 161-161^2Titlul I Capitolul IIIVANZARE CU PLATA IN RATE. Care sunt aspectele esentiale privind TVA-ul si impozitul pe profit?Ultimele articole
Dictionar fiscal: Termeni fiscali folositi de economistiContract cu plata in rate. Cum determinam exigibilitatea TVA?Cumparare bun cu plata in rate. Cum aplicam sistemul TVA la incasare?Vanzare imobile in rate in regim propriu. Obligatiile societatii vanzatoareCodul fiscal 2011 - Titlul VI
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati TVA 2025. Noile cote si Exemple practice"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
