InfoTva.roPrin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Vanzarea cu plata in rate a locuintelor ridica intrebari legate de aplicarea corecta a cotei de TVA, in functie de momentul livrarii in sens fiscal si de eventualele modificari legislative. Este esential sa se stabileasca daca livrarea are loc la semnarea contractului sau la plata ultimei rate, deoarece acest aspect determina cota de TVA aplicabila fiecarei transe.
Avem acest caz. Am o societate de constructii care a vandut o locuinta in septembrie 2023, cu suma totala de 90.000 euro, TVA inclus de 5%. Suma de 50.000 euro a fost facturata si incasata la data vanzarii, iar diferenta se incaseaza in rate anuale, pana in septembrie 2027. Pentru suma initiala de 50.000 euro si pentru rata 1 din 2024 s-a emis factura de avans cu TVA 5%.
1. Pentru rata din septembrie 2025, ce procent de TVA se va factura?
2. La incasarea ratei finale, cand se vor storna avansurile si se va factura integral locuinta, ce procent de TVA se va inscrie? Mentionez ca, de la inceput, s-a incheiat contract de vanzare-cumparare cu plata in rate (nu s-a facut doar promisiune).
Cuprins
Cand are loc livrarea in sens de TVA
Ceea ce conteaza este momentul cand are loc livrarea in sens de TVA (adica momentul transferului dreptului de proprietate sau al dreptului de a dispune ca proprietar).
1) Daca dreptul de proprietate s-a transferat in septembrie 2023
(in actul de vanzare-cumparare NU exista rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata)
Rata din septembrie 2025: TVA 5%.
Factura finala, daca o emiteti la sfarsit: tot TVA 5%.
Motivul: cota aplicabila este cea din momentul faptului generator (livrarea), iar ratele ulterioare nu schimba cota. Avansurile creeaza exigibilitate, dar nu muta faptul generator. (art. 281 si art. 282 Cod fiscal; principiul cotei la data livrarii din art. 291)
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026 varianta online
Cartea neagra a controlului fiscal 2026
Registrul de Evidenta Fiscala PFA
Nota: factura din 2024 emisa cu TVA 5% este aliniata cu faptul ca livrarea a avut loc in 2023; nu se schimba cota.
2) Daca ati vandut cu rezerva dreptului de proprietate, iar livrarea are loc la ultima rata (in 2027)
Rata din septembrie 2025 (dupa 1.08.2025): TVA 21% (cota standard). Din 1 august 2025 s-a eliminat cota redusa pentru locuinte obisnuite; exista doar o fereastra tranzitorie cu 9% pentru livrari efective pana la 31 iulie 2026, cu conditii stricte privind avansul si contractele incheiate pana la 1 august 2025. Daca livrarea finala este in 2027, tranzitoriu 9% nu se aplica.
Factura finala in 2027: se aplica cota in vigoare la data livrarii. In prezent, pentru vanzari obisnuite catre persoane fizice, cota este 21%. Cota de 11% ramane doar pentru locuinte ca parte a politicii sociale, in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l) si ale normelor metodologice (nu pentru cumparatorul persoana fizica obisnuita).
Regularizare avansuri
La livrarea finala veti storna avansurile la cotele la care au fost emise (de exemplu 5% in 2023/2024, 21% in 2025) si veti factura integral bunul la cota aplicabila in 2027. Aceasta este procedura de regularizare la schimbarea cotei intre avans si livrare.
Ce trebuie sa verificati
Exista in actul din septembrie 2023 rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata
Daca NU, tratati 2025 la 5% si nu mai complicati cu regularizari.
Daca DA, rata din septembrie 2025 este 21%, iar finalul in 2027 ramane 21% (in afara cazului special de locuinte ca parte a politicii sociale).
Cine este cumparatorul si ce tip de imobil este Daca NU vorbim de caz de politica sociala (ex. locuinte livrate in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l)), 11% nu se aplica.
Cadrul legal
Codul fiscal, Legea 227/2015:
art. 281 Faptul generator: intervine la data livrarii bunurilor sau prestarii serviciilor.
art. 282 Exigibilitatea TVA: intervine la data faptului generator, cu exceptii pentru avansuri si facturi emise inainte de livrare.
art. 291 Cotele de TVA: de la 1 august 2025 cota standard 21% si cota redusa 11% pentru categorii limitate; alin. (6) impune regularizarea avansurilor cand cota se schimba pentru a aplica cota de la data livrarii.
Codul civil, art. 1684 Rezerva proprietatii: stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila; influenteaza momentul livrarii in sens de TVA.
Explicatii oferite in luna SEPTEMBRIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Senator UNPR: TVA de 5% e bun, dar nu-i momentul oportunCOTA TVA pentru contracte in derulare. Ce cota vom folosi?TVA locuinte 2024: Studii de caz utileAnaliza consultant: Care sunt cotele de TVA prevazute a se aplica de la 1 ianuarie 2016?Declaratia 394. Formularul aferent lunii august 2025 NU este inca disponibilUltimele articole
Vanzare si TVA apartamente in 2026. Clarificari privind aplicarea cotei TVA de 9%COTA TVA si codurile NC incadrate gresit. Recomandarile specialistuluiCOTA TVA in 2026, in functie de cand intervine faptul generator: INAINTE sau DUPA 1 august 2025TVA locuinte 2026. Ce trebuie sa stii despre avansuri si cota redusa TVA de 9%Factura storno in NOIEMBRIE 2025. Ce COTA TVA se aplica?Articole similare
Codul fiscal se modifica drastic din 2017. Cum arata noile modificari?Majorare TVA LA LOCUINTE. Cota TVA pentru apartamente livrate dupa 1 august 2025Majorare TVA LA LOCUINTE. Cota TVA pentru avansuri incasateCe cote de TVA se aplica din 2023 pentru locuintele achizitionate de persoane fiziceMajorare TVA LA LOCUINTE. Conditii pentru masura tranzitorie 2025 - 2026 cu TVA de 9%Ultimele articole
TVA locuinte 2024: Studii de caz utileTVA LA LOCUINTE noi. Cum emitem corect factura?Articole similare
Codul Fiscal 2010 TITLUL II - Capitolul II - Calculul profitului impozabilStudiu de caz: Deductibilitatea TVA in cazul unui contract de leasingCodul Fiscal 2010 TITLUL VI - Capitolul XV - Dispozitii tranzitoriiNorme codul fiscal 2008 Titlul II Capitolul IIContract de leasing de echipamentUltimele articole
Dictionar fiscal: Termeni fiscali folositi de economistiVANZARE CU PLATA IN RATE. Care sunt aspectele esentiale privind TVA-ul si impozitul pe profit?Contract cu plata in rate. Cum determinam exigibilitatea TVA?Cumparare bun cu plata in rate. Cum aplicam sistemul TVA la incasare?Vanzare imobile in rate in regim propriu. Obligatiile societatii vanzatoare
NOU! Modificari TVA 2026
Ce schimbari trebuie aplicate? Erori frecvente in practica?
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati privind TVA in 2026 + TOP 7 Studii de Caz"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
