Cota TVA locuinte. Ce cota de TVA se aplica in cazul vanzarii cu plata in rate

Cand are loc livrarea in sens de TVA

Ceea ce conteaza este momentul cand are loc livrarea in sens de TVA (adica momentul transferului dreptului de proprietate sau al dreptului de a dispune ca proprietar).

1) Daca dreptul de proprietate s-a transferat in septembrie 2023

(in actul de vanzare-cumparare NU exista rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata)

Rata din septembrie 2025: TVA 5%.

Factura finala, daca o emiteti la sfarsit: tot TVA 5%.

Motivul: cota aplicabila este cea din momentul faptului generator (livrarea), iar ratele ulterioare nu schimba cota. Avansurile creeaza exigibilitate, dar nu muta faptul generator. (art. 281 si art. 282 Cod fiscal; principiul cotei la data livrarii din art. 291)

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Portal Codul fiscal - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

2) Daca ati vandut cu rezerva dreptului de proprietate, iar livrarea are loc la ultima rata (in 2027)

Rata din septembrie 2025 (dupa 1.08.2025): TVA 21% (cota standard). Din 1 august 2025 s-a eliminat cota redusa pentru locuinte obisnuite; exista doar o fereastra tranzitorie cu 9% pentru livrari efective pana la 31 iulie 2026, cu conditii stricte privind avansul si contractele incheiate pana la 1 august 2025. Daca livrarea finala este in 2027, tranzitoriu 9% nu se aplica.

Factura finala in 2027: se aplica cota in vigoare la data livrarii. In prezent, pentru vanzari obisnuite catre persoane fizice, cota este 21%. Cota de 11% ramane doar pentru locuinte ca parte a politicii sociale, in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l) si ale normelor metodologice (nu pentru cumparatorul persoana fizica obisnuita).

Regularizare avansuri

La livrarea finala veti storna avansurile la cotele la care au fost emise (de exemplu 5% in 2023/2024, 21% in 2025) si veti factura integral bunul la cota aplicabila in 2027. Aceasta este procedura de regularizare la schimbarea cotei intre avans si livrare.

Ce trebuie sa verificati

Exista in actul din septembrie 2023 rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata
Daca NU, tratati 2025 la 5% si nu mai complicati cu regularizari.
Daca DA, rata din septembrie 2025 este 21%, iar finalul in 2027 ramane 21% (in afara cazului special de locuinte ca parte a politicii sociale).

Cine este cumparatorul si ce tip de imobil este Daca NU vorbim de caz de politica sociala (ex. locuinte livrate in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l)), 11% nu se aplica.

Cadrul legal

Codul fiscal, Legea 227/2015:
art. 281 Faptul generator: intervine la data livrarii bunurilor sau prestarii serviciilor.
art. 282 Exigibilitatea TVA: intervine la data faptului generator, cu exceptii pentru avansuri si facturi emise inainte de livrare.
art. 291 Cotele de TVA: de la 1 august 2025 cota standard 21% si cota redusa 11% pentru categorii limitate; alin. (6) impune regularizarea avansurilor cand cota se schimba pentru a aplica cota de la data livrarii.

Codul civil, art. 1684 Rezerva proprietatii: stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila; influenteaza momentul livrarii in sens de TVA.



Explicatii oferite in luna SEPTEMBRIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.