Vanzare imobile in rate in regim propriu. Obligatiile societatii vanzatoare

Tags: tva, vanzare imobile in rate, og 13/2011, tva, hg 44/2004

Supunem atentiei dumnevoastra cazul unei societati comerciale - dezvoltator pentru un proiect imobiliar - care doreste sa vanda apartamente intr-un sistem propriu de rate. Vom vedea astfel in ce masura poate societatea sa incheie cu clientul interesat un contract de vanzare cu plata in rate care sa prevada inclusiv obligatia clientului de a plati o dobanda lunara la creditul ramas de plata. De asemenea, vom vedea care este nivelul maxim de dobanda care poate fi aplicat de societatea comerciala vanzatoare.

Solutia consultantului:
In opinia noastra, nu exista nici un fel de temei normativ care sa interzica o vanzare cu plata in rate, iar pentru ratele incasate conform unui grafic, sa se interzica calculul unor dobanzi. Consideram ca nici nu ar fi posibil sa existe acte normative care sa interzica aceste situatii, deoarece ar fi o incalcare a dreptului de proprietate.
 
Nici din punctul de vedere al dobanzii, nu exista un act normativ care sa impuna o dobanda minima sau mnaxima, insa a fost stabilit ca daca partile solicita o dobanda si nu se precizeaza nivelul dobanzii, se va aplica dobanda legala.
 
La data prezentului raspuns, valoarea dobanzii legale ce se aplica numai daca partile nu au stabilit nivelul dobanzii sau daca ratele nu sunt achitate la scadenta, cand nu s-a precizat alta sanctiune, valoarea acestor procente este reglementata de OG 13/2011.
 
Ce s-a precizat insa cu exactitate este obligatia ca valoarea contractuala de transfer a imobilelor sa se efectueze la un pret, iar acest pret sa fie unul serios si determinat sau determinabil, conform art. 1660 din Codul civil, adoptat prin Legea 287/2009. Acest lucru presupune cel putin obligatia din partea societatii de a stabilii pretul de vanzare si un mod de determinare a dobanzii.
 
Din punctul de vedere al TVA, ca si principiu general, dobanzile nu sunt supuse TVA, conform art. 141 alin. (2) din Codul fiscal. Cu toate acestea, va recomandam sa analizati cu maxima atentie prevederile din normele de aplicare, regasite la pct. 35 alin. (3) - (4) din HG 44/2004, ce stabileste ca se aplica TVA pentru dobanda aferenta capitalului, in cadrul unor contracte de leasing, fapt pentru care trebuie identificata exact daca exista o componenta de capitalizare supusa TVA.