InfoTva.roPrin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Incepand cu data de 1 august 2025, cota standard de TVA in Romania va creste de la 19% la 21%, conform modificarilor aduse prin Legea nr. 141/2025.
In acest context, vom analiza impactul modificarii cotei TVA asupra tranzactiilor imobiliare efectuate dupa 1 august 2025, cu accent pe situatiile in care se incaseaza avansuri inainte si dupa aceasta data, si modul corect de aplicare a cotei TVA in functie de exigibilitate.
Cuprins
Majorare cota TVA la apartamente
Avem acest caz. O societate platitoare de TVA a platit un avans in valoare de 45.000 euro in luna ianuarie 2025, pentru un apartament achizitionat de la un dezvoltator imobiliar platitor de TVA. Restul de 35.000 euro urmeaza sa fie virat pana la data de 31.12.2025. Incepand cu luna august, care va fi tratamentul fiscal cu privire la TVA? Facturarea de catre dezvoltatorul imobiliar se va face in continuare cu taxare inversa?
Incepand cu data de 1 august 2025 se va majora cota standard TVA de la 19% la 21%, dar nu se va modifica regimul fiscal aplicabil pentru livrarea unui bun imobil prin utilizarea masurilor de simplificare reglementate prin art. 331 alin. (2) lit. g) in situatia in care cumparatorul este inregistrat in scopuri de TVA in regim normal conform prevederilor art. 316 si va avea un cod valid de TVA la data exigibilitatii TVA.
Ce trebuie sa stiti despre exigibilitatea TVA
Data exigibilitatii TVA poate fi data emiterii unei facturi inainte de data faptului generator (data livrarii) chiar daca nu se incaseaza un avans sau data incasarii unui avans, aspect reglementat prin art. 282 alin. (2) lit. a) si lit. b)
"(1) Exigibilitatea taxei intervine la data la care are loc faptul generator.
(2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1), exigibilitatea taxei intervine:
Cartea Verde a Contabilitatii
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
PortalContabilitate ro - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari
a) la data emiterii unei facturi, inainte de data la care intervine faptul generator;
b) la data la care se incaseaza avansul, pentru platile in avans efectuate inainte de data la care intervine faptul generator. Avansurile reprezinta plata partiala sau integrala a contravalorii bunurilor si serviciilor, efectuata inainte de data livrarii ori prestarii acestora;"
Cota TVA avans apartament incasat dupa data de 1 august 2025
Astfel, pentru avansul ce va fi incasat in decembrie 2025, dezvoltatorul imobiliar va continua sa aplica masurile de simplificare/regimul de taxare inversa prin inscrierea in factura a cotei standard TVA 21%, fiind obligat sa respecte prevederile art. 291 alin. (4) deoarece exigibilitatea TVA va interveni in luna decembrie 2025, chiar daca apartamentul respectiv va fi livrat, de exemplu, in luna iunie 2026 (data faptului generator).
"(4) Cota aplicabila este cea in vigoare la data la care intervine faptul generator, cu exceptia cazurilor prevazute la art. 282 alin. (2), pentru care se aplica cota in vigoare la data exigibilitatii taxei."
Cota TVA avans apartament dat inainte de 1 august 2025
In mod sigur, aceasi regula privind cota TVA a fost aplicata de catre dezvoltatorul imobiliar si la facturarea avansului incasat in luna ianuarie 2025 (echivalentul in lei al sumei de 45.000 euro) prin aplicarea masurilor de simplificare si inscrierea in factura emisa a cotei standard TVA 19%.
Masuri de simplificare schimbate prin Legea 141/2025?
Practic, prin noua modificare ce va intra in vigoare de la data de 1.08.2025 nu vor interveni modificari si/sau completari ale art. 331 Masuri de simplificare prin care se prevede conform:
"Prin exceptie de la prevederile art. 307 alin. (1), in cazul operatiunilor taxabile, persoana obligata la plata taxei este beneficiarul pentru operatiunile prevazute la alin. (2). Conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316.";
"De aplicarea prevederilor prezentului articol sunt responsabili atat furnizorii, cat si beneficiarii. Prin normele metodologice se stabilesc responsabilitatile partilor implicate in situatia in care nu s-a aplicat taxare inversa."
Ce trebuie sa stiti despre taxarea inversa
Prin pct. 109 alin. (1) din normele de aplicare ale acestui articol se prevede ca
"109.
(1) Taxarea inversa prevazuta la art. 331 din Codul fiscal reprezinta o modalitate de simplificare a platii taxei.
Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa.
Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa prevazut la art. 323 din Codul fiscal. Furnizorul/Prestatorul are obligatia sa inscrie pe factura mentiunea "taxare inversa"...... "
Cum sa procedati la primirea facturii emise de dezvoltator
Astfel, la primirea facturii emise de catre dezvoltatorul imobiliar, cumparatorul este obligat sa aplice prevederile pct. 109 din normele de aplicare ale art. 331 alin. (2) respectand prevederile art. 326 alin. (2) din Codul fiscal conform carora:
"(2) Prin exceptie de la prevederile alin. (1), persoana impozabila inregistrata conform art. 316 va evidentia in decontul prevazut la art. 323, atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila, in limitele si in conditiile stabilite la art. 297 - 301, taxa aferenta achizitiilor intracomunitare, bunurilor si serviciilor achizitionate in beneficiul sau, pentru care respectiva persoana este obligata la plata taxei, in conditiile prevazute la art. 307 alin. (2) – (6)."
Inregistrari contabile TVA datorata
Pentru inregistrarea sumei TVA datorate, inregistrate contabil prin formula 4426 = 4427, cumparatorul aplica cota standard TVA 19% corespunzator avansului platit in luna ianuarie 2025 si 21% corespunzator avansului ce va fi platit in luna decembrie 2025.
Concluzie
In concluzie, regimul TVA aplicabil de la 1 august 2025 pentru livrarea de bunuri imobile catre persoane impozabile inregistrate in scopuri de TVA va ramane nemodificat.
de Ion MihaiIon Mihai este profesionist in domeniul fiscal. Si-a inceput activitatea in presa in anul 2010 si a acoperit de-a lungul anilor subiecte precum contabilitate, legislatia muncii si sport. In prezent, scrie despre tot ceea ce inseamna pregatirea si depunerea declaratiilor fiscale, obligatiile fiscale care le revin angajatorilor si salariatilor, plata impozitelor si alte noutati legislative.
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
TVA la apartamente noi in 2025: 9%, 19% sau taxare inversa?Majorare TVA de la 1 august 2025. Ce cota se va aplica pentru avansul deja incasat la apartamente
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
