InfoTva.roPrin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Avand in vedere schimbarile legislative de anul trecut privind cota de TVA de 9% la locuinte, persoanele care vand apartamente inca au nelamuriri cu privire la conditiile si termenele de aplicare a acesteia. Este important sa se inteleaga care sunt criteriile legale care permit folosirea cotei reduse, cum se calculeaza TVA-ul si ce regularizari pot fi necesare. Iar in continuare vom analiza si cateva exemple concrete, care ilustreaza pas cu pas modul corect de aplicare a TVA.
Avem aceste doua situatii.
1. Pretul total al apartamentului, in baza unui antecontract incheiat in anul 2024, a fost achitat integral in anul 2024, cu aplicarea cotei de TVA de 9%.
2. Avansul a fost incasat in anul 2024, iar antecontractul a fost incheiat ulterior, in luna iulie 2025, avansul fiind facturat cu cota de TVA de 9%. Vanzarea apartamentelor se va realiza in februarie 2026.
Ce cota de TVA se aplica la finalizarea contractului in fiecare dintre situatiile de mai sus, avand in vedere ca, in ambele cazuri, avansul este mai mare de 20%?
Cuprins
TVA de 9% sau de 21%?
In februarie 2026 veti inchide vanzarea cu TVA 9% doar daca, la data livrarii apartamentului, indepliniti conditiile legale pentru cota redusa aplicabila locuintelor.
Daca, la livrare, nu mai sunt indeplinite aceste conditii, atunci aplicati TVA 21% si faceti regularizarea pentru sumele facturate in 2024 cu 9%, astfel incat intreaga livrare sa ajunga la cota corecta din momentul livrarii.
Cand puteti aplica TVA 9% la livrarea din februarie 2026
Puteti inchide cu TVA 9% in perioada 1 august 2025 - 31 iulie 2026 doar daca, la data livrarii, sunt indeplinite toate conditiile tranzitorii prevazute pentru locuintele vandute persoanelor fizice. Nu este suficient doar faptul ca ati incasat avans sau chiar tot pretul anterior.
Conditiile trebuie indeplinite cumulativ:
- locuinta sa aiba maximum 120 mp utili si o valoare de cel mult 600.000 lei, fara TVA, inclusiv terenul;
- livrarea sa aiba loc cel tarziu la 31 iulie 2026, iar locuinta sa fie locuibila la momentul vanzarii;
- cumparatorul sa nu fi achizitionat o alta locuinta cu cota redusa incepand cu 1 ianuarie 2023; verificarea se face in Registru;
- sa existe un act juridic pentru plata in avans incheiat pana la 1 august 2025;
- daca actul pentru avans este semnat intre 3 iulie si 31 iulie 2025, trebuie sa dovediti ca s-a platit cel putin 20% din valoare, fara TVA, pana la 31 iulie 2025.
Cartea Verde a Contabilitatii 2026
Portal Codul fiscal - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari
Ghidul practic al contabilitatii Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete
Mai jos aveti, pe inteles, ce se intampla in fiecare situatie.
Situatia 1: Pretul total a fost achitat integral in 2024, cu TVA 9%. Contractul final se semneaza in februarie 2026
Daca in februarie 2026 livrarea apartamentului se incadreaza la cota redusa, atunci nu mai aveti nimic de adaugat ca TVA. Practic, ati colectat deja TVA la momentul incasarii din 2024, iar la final doar inchideti formal vanzarea si faceti documentele finale astfel incat sa se vada ca pretul a fost achitat integral.
Daca in februarie 2026 livrarea nu se mai incadreaza la cota redusa, atunci trebuie sa ajungeti la TVA 21% pentru livrare. Asta inseamna ca veti face regularizarea fata de ce ati facturat in 2024. In practica, diferenta fata de 9% este de 12 puncte procentuale, pe baza. Atentie aici la partea comerciala: daca ati stabilit pretul ca fiind fara TVA si TVA se adauga la cota legala, diferenta o veti incasa de la client. Daca ati stabilit pretul ca TVA inclus, riscati sa suportati voi diferenta, daca nu aveti clauza de ajustare.
Situatia 2: Avans incasat in 2024 (facturat cu TVA 9%), antecontract in iulie 2025, vanzarea in februarie 2026
Avansul incasat in 2024 ramane corect facturat la momentul incasarii, cu TVA-ul aplicat atunci. La final, in februarie 2026, conteaza ce cota este aplicabila livrarii apartamentului.
Daca in februarie 2026 livrarea se incadreaza la cota redusa, atunci veti aplica TVA 9% si la diferenta ramasa de facturat, iar avansul din 2024 ramane asa cum a fost.
Daca in februarie 2026 livrarea nu se mai incadreaza la cota redusa, atunci veti aplica TVA 21% la livrare. In acest scenariu, veti face regularizarea si pentru partea acoperita de avansul facturat cu 9%, astfel incat, per total, livrarea sa fie impozitata cu TVA 21%.
Concluzie si temei legal
In prima situatie, aveti actul incheiat in 2024, livrarea are loc in februarie 2026, deci inainte de 31 iulie 2026, si ati incasat peste 20%. Daca sunt respectate si conditiile privind suprafata, valoarea si verificarea cumparatorului in Registru, puteti inchide cu TVA 9%.
In a doua situatie, aveti actul incheiat in iulie 2025 si avansul incasat in 2024, peste 20%, iar livrarea are loc in februarie 2026. Daca sunt indeplinite si celelalte conditii legale, si aici puteti aplica TVA 9% la finalizare.
Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 282 alin. (2) lit. b) TVA devine exigibila la incasarea avansurilor.
Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 291 cotele de TVA aplicabile si regulile privind aplicarea cotei corecte si regularizarea atunci cand exista avansuri si intervin modificari de cota/conditii.
Explicatii oferite in luna IANUARIE 2026 de specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Legislatia europeana nu permite TVA 0% pentru locuinte, anunta MFPTVA LOCUINTE. Ce cota TVA se aplica pentru locuintele LIVRATE in 2025TVA la locuinte noi. Cum emitem corect factura?TVA LOCUINTE 2025. Ce cota de TVA se aplica in cazul vanzarii de apartamenteMajorare TVA la locuinte. Conditii pentru masura tranzitorie 2025 - 2026 cu TVA de 9%Ultimele articole
TVA LOCUINTE 2026. Ce trebuie sa stii despre avansuri si cota redusa TVA de 9%TVA LOCUINTE. Care este tratamentul TVA aplicat vanzarii unui imobil in 2026Cota TVA LOCUINTE. Ce cota de TVA se aplica in cazul vanzarii cu plata in rateTVA LOCUINTE 2025. Pana cand putea fi aplicata cota TVA de 9% la vanzarea de locuinteMajorare TVA la locuinte. Cota TVA pentru avansuri incasateArticole similare
Majorare TVA de la 1 august 2025. Ce cota se va aplica pentru avansul deja incasat la apartamenteTVA la apartamente noi in 2025: 9%, 19% sau taxare inversa?TVA 9% la achizitia unei singure locuinte, pana in iulie 2026. Conditii si termene-limitaTVA apartament in rate. Cota TVA ramane la 5% si DUPA august 2025, in anumite conditiiMajorare TVA la locuinte. Cota TVA pentru apartamente livrate dupa 1 august 2025Ultimele articole
TVA APARTAMENTE. Cota TVA pentru vanzarea de apartamente in 2025Articole similare
Legea 254/2024. Modificari asupra cotei de TVA de 9% aplicate din anul 2025TVA imobiliare. Cum sa aplici in 2025 COTA TVA DE 9% pentru precontracte incheiate in 2024Arenda platita in natura. Tratament fiscal TVATVA locuinte 2025. Pana cand putea fi aplicata COTA TVA DE 9% la vanzarea de locuinteAjustare TVA pentru bunuri lipsa, imputate. Ce cota de TVA se foloseste la ajustare?Ultimele articole
TVA imobiliare. Conditii pentru a aplica TVA de 9% la locuinte pana in iulie 2026Care este cota TVA pentru serviciile de catering si inchiriere bunuri?Ajustare TVA pentru bunuri lipsa, imputate. Cu ce cota de TVA facem ajustarea?Supliment alimentar pentru export. In ce fel stabilim corect cota TVA pentru achizitie materii prime?Import materie prima. Cum se aplica in mod corect cota de TVA?
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Modificari TVA cu impact in 2026."
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
