TVA imobiliare. Cum sa aplici in 2025 cota TVA de 9% pentru precontracte incheiate in 2024

Cand poate fi aplicata cota tva redusa de 9%

Cota redusa de TVA de 9% poate fi aplicata la achizitia unei locuinte doar daca pretul total al acesteia, exprimat in lei si exclusiv TVA, nu depaseste plafonul de 600.000 lei la momentul livrarii imobilului.

Plafonul este stabilit in lei prin lege si nu in functie de valoarea exprimata in euro sau de cursul valutar din alt moment al tranzactiei.

Simpla existenta a unui precontract incheiat anterior nu mentine automat eligibilitatea pentru cota redusa

De aceea, simpla existenta a unui precontract incheiat anterior, chiar daca avansul a fost platit cand cursul valutar era mai mic, nu mentine automat eligibilitatea pentru cota redusa daca, la data livrarii, valoarea finala depaseste plafonul legal.

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2026

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Ce clauze trebuie sa apara in contract

Pentru pastrarea cotei reduse este necesar ca pretul in lei sa fie determinat contractual in mod ferm, la o valoare care ramane sub plafon la data livrarii. Aceasta se poate face prin introducerea in contract a unei clauze prin care se fixeaza pretul in lei, indiferent de evolutia cursului valutar, sau prin stabilirea unui pret in euro, dar convertit in lei la un curs istoric fixat in mod expres prin contract.
In lipsa unei astfel de clauze, se aplica regulile generale ale TVA, iar baza de impozitare se determina la momentul exigibilitatii taxei cu utilizarea cursului valutar in vigoare la acea data.
Daca partile convin modificarea contractului, se poate incheia un act aditional prin care pretul este stabilit in suma fixa in lei, de exemplu 598.000 lei exclusiv TVA. In aceasta situatie, chiar daca valoarea in euro raportata la cursul actual ar fi mai mare, plafonul legal nu este depasit, iar livrarea poate fi facturata cu cota de 9%, in masura in care toate celelalte conditii ale legii sunt indeplinite.
Un alt exemplu este stabilirea in contract a unui curs fix, de exemplu 1 euro = 4,97 lei, pe baza caruia pretul exprimat in euro se transforma in lei, astfel incat valoarea ramane sub plafon. Daca imobilul are un pret de 120.000 euro exclusiv TVA, iar cursul contractual este fixat la 4,97 lei/euro, valoarea in lei este de 596.400 lei, ceea ce permite aplicarea cotei reduse. Daca insa pretul este convertit la cursul BNR din ziua facturarii, iar cursul este 5,15 lei/euro, valoarea ajunge la 618.000 lei, depasind plafonul legal si determinand aplicarea cotei standard.

Concluzie

In concluzie, aplicarea cotei reduse de TVA nu depinde de cursul valutar existent la data semnarii precontractului sau la data platii avansului, ci de valoarea finala in lei a locuintei la momentul livrarii.
Pentru mentinerea incadrarii in plafonul de 600.000 lei si, implicit, a cotei de 9%, este necesara stabilirea contractuala a unui pret ferm in lei sau a unui mecanism contractual de conversie care fixeaza pretul in lei sub plafon, iar in lipsa unei astfel de prevederi vanzarea va fi taxata cu cota standard.

Explicatii oferite in 2025 de specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.