TVA imobiliare. Regim fiscal TVA pentru vanzare constructie si teren aferent

de Redactia Infotva la 18 Feb. 2025

Vanzarea de terenuri si constructii implica adesea o serie de proceduri fiscale si reglementari de taxare pe care orice persoana sau companie care efectueaza astfel de tranzactii trebuie sa le cunoasca.

In acest articol vom vedea care este regimul fiscal TVA care se aplica in cazul in care o firma vrea sa vanda o constructie si un teren aferent. Aplica taxarea TVA cu 19% sau este alta cota in vigoare? Specialistul ne va spune cum se aplica TVA in functie de caracteristicile bunurilor vandute si cum trebuie interpretate anumite conditii stabilite de Codul Fiscal si normele de aplicare aferente.
 

Regimul Fiscal TVA pentru vanzarea de terenuri si constructii: Aspecte Esentiale
 

Sa luam cazul urmator. Societatea X a vandut administratorului, prin dare in plata, in contul unui imprumut acordat de administrator societatii, un teren construibil, de 20072 mp si o cladire cu suprafata construita de 157 mp. Prin raportul de evaluare, terenul este evaluat la 117.190 lei, iar cladirea la 86.764 lei. Cladirea este veche, construita inainte de 2002 si nu a fost modernizata.

Va rugam sa ne spuneti daca am procedat bine taxand cu TVA de 19%, atat terenul cat si cladirea, considerandu-le un corp funciar unic identificat printr-un singur numar cadastral.

Specialistul ne spune ca in primul rand de retinut este faptul ca terenul in suprafata de 20.072 m.p. este un teren liber de constructii, caz in care, la facturare, s-a procedat corect prin aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA 19% conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 1;

"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
…………………………..
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vreau acest produs →

Manual de politici contabile - Stick USB

Vreau acest produs →

Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vreau acest produs →

Acesta se vinde, de asemenea, prin aplicarea regimului normal de taxare colectand TVA 19%, dar numai daca figureaza la un numar cadastral distinct de cel al terenului liber de constructii si al constructiei edificate pe terenul respectiv. 

In situatia in care terenul amprenta la sol a constructiei si constructia edificata pe acel teren figureaza la acelasi numar cadastral formand  un corp funciar unic, se aplica, fie regimul de scutire, fie regimul de taxare. In acest context, am in vedere prevederile  pct. 55 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f);

"In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."
 
In acest caz, daca terenul reprezentand amprenta la sol a cladirii are o valoare mai mare decat valoarea constructiei care nu mai este noua, la vanzare se aplica, obligatoriu, inclusiv la valoarea cladirii, regimul de taxare, prin colectarea efectiva a TVA 19%.

In situatia in care, urmare analizei efectuate se constata ca operatiunea este taxabila (vanzare constructie si teren aferent – amprenta la sol), trebuie retinut faptul ca nu se formuleaza optiunea de taxare prin depunerea la  organul fiscal competent a notificarii reglementate prin art. 292 alin. (3) deoarece taxarea este obligatorie, fara a fi optionala.   

Daca valoarea constructiei este mai mare decat valoarea terenului, vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, inclusiv pentru terenul amprenta la sol.

Aplicarea regimului de taxare TVA

Deci, in functie de informatiile preluate din raportul de evaluare in care valorile se inscriu exclusiv TVA, livrarea poate fi efectuata, fie prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f), fie prin aplicarea regimului normal de taxare. 

In situatia in care din raportul de evaluare rezulta ca valoarea cea mai mare este a constructiei, caz in care s-ar aplica regimul de scutire, avand in vedere faptul ca livrarea a fost efectuata prin aplicarea regimului de taxare, consider ca trebuie sa completati si sa depuneti la organul fiscal competent notificarea privind aplicarea regimului normal de taxare.

Tratamentul fiscal al terenului de sub constructie

Referitor la teren, asa cum se poate constata si din textul normelor de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) citat anterior (pct. 55), pentru aplicarea unui tratament fiscal corect d.p.d.v. al TVA, se ia in considerare doar terenul amprenta la sol a constructiei (terenul de sub constructie) si constructia edificata pe acel teren, fara a se lua in considerare si suprafata terenului liber de constructii cu o suprafata de 20.072 mp. 

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!