Ajustarea de TVA si facturare. Solutii pentru vanzarea unei cladiri

Tags: vanzare cladire, reevaluare, drept de deducere, constructie, tva, rambursare

In studiul de caz prezentat astazi, pornim de la situatia in care se achizitioneaza in 2008 o cladire cu valoarea de 1.000.000, pentru activitatea de birouri. In anul 2011 se reevelueaza imobilul la valoarea de 800.000.

Firma doreste sa vanda acest imobil catre o persoana fizica la o valoare de 600.000, bazata pe un raport de reevaluare. Exista astfel doua cazuri:

1. Se factureaza fara TVA (operatiunea este scutita). Constatam la ce valoare si cum aplicam ajustarea de TVA: la valoarea de intrare din 2008 sau la cea existenta in contabilitate in urma reevaluarii din 2011.

2. Se factureaza cu TVA (facem optiune de taxare la Finante). Stabilim daca mai facem ajustare.

De asemenea, in cazul in care acest imobil e vandut catre asociatul unic al firmei proprietare, vom vedea daca este suficient raportul de evaluare pentru justificarea pretului de transfer.

1) Potrivit prevederilor art. 141  alin (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de TVA fara drept de deducere operatiunea de livrare de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.

In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:
   1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
   2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
   3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
   4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;

In intelesul Codului fiscal cladirea vanduta de dvs. reprezinta o vanzare de cladire veche si poate fi vanduta in regim de scutire fara drept de deducere .

Deoarece este o vanzare scutita de TVA fara drept de deducere aveti obligatia sa ajustati TVA din taxarea inversa, conform art. 149 din Codul fiscal.

Perioada de ajustare a TVA este de 20 de ani, cu incepere de la data de 1 ianuarie a anului de la care a fost pusa in functiune  cladirea, iar anul in care se efectueaza vanzarea scutita de TVA este considerat intreg ca an de neutilizare. Astfel, observam ca imobilul s-a utilizat in activitati supuse TVA in perioada 2008-2013, pentru 6 ani, si se necesita ajustarea TVA pentru 14 ani.

Prin urmare, trebuie sa restituiti la bugetul de stat 14/20 din TVA-ul dedus la achzitie.

2) In situatia in care doriti sa vindeti cladirea in regim de taxare, potrivit art. 141 alin. (3) orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit, f), in conditiile stabilite prin norme. In acest sens va trebui sa depuneti la organul fiscal teritorial o notificare privind taxarea acestor operatiuni si evident nu mai aveti obligatia ajustarii TVA dedusa la achizitie in acest caz.

3)Asa cum este prevazut la art. 11, alin. (2) din Codul fiscal, tranzactiile dintre partile afiliate trebuie sa se faca cu respectarea pretului de piata, ca si cum acestea s-ar derula intre persoane independente.

Normele internationale privind pretul de transfer, edictate de Organizatia pentru Cooperare si Dezvoltare Economica– OECD, prevad trei conditii pe care o tranzactie trebuie sa le indeplineasca pentru a intra sub incidenta reglementarilor privind pretul de transfer:

 1. existenta unei tranzactii transfrontaliere (intre o persoana romana si o persoana nerezidenta),

 2. tranzactia sa se desfasoare intre doua entitati afiliate,

 3. tranzactia sa aiba ca obiect un bun, serviciu sau orice lucru cu valoare economica.

 Scopul dosarului cu documentatie relevanta pentru preturile de transfer este acela de a ilustra cum au fost stabilite preturile de transfer practicate de catre contribuabil in tranzactiile cu persoanele afiliate, si sa demonstreze ca acestea au fost stabilite la un pret de piata in concordanta cu principiul echitatii.

Astfel, pretul de vanzare al cladirii trebuie sa reflecte pretul pietei. In cazul in care detineti un raport de evaluare intocmit de un evalutator autorizat, raportul de evaluare poate sa justifice vanzarea cladirii, la valoarea reevaluata, chiar si catre asociatul unic.

Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro