Vanzare cladire in stadiu de investitie in curs de executie. De ce nu se incadreaza la constructii si cum se face vanzarea?

Tags: vanzare cladire, taxare inversa, investitie in curs, investitii imobiliare, tva

In prima etapa, avem prezentarea situatiei in care se doreste achizitionarea unui teren, a unei cladiri aflate in stadiul de investitie in curs (nefinalizata) pe acest teren, imprejmuirea (gard) si un post de transformare energie electrica de la o alta firma platitoare de TVA. Vom vedea de ce investitia in curs, care consta intr-o cladire ridicata, dar fara interior amenajat si care are un proces-verbal de receptie cuprinzand stadiul lucrarilor la momentul vanzarii, nu se incadreaza la constructii.

Se mentioneaza ca potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2 constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant, cladirea in discutie incadrandu-se. Cei care doresc sa faca achizitia considera ca se incadreaza la taxare inversa, ambele firme fiind platitoare de TVA.  Vom stabili astfel care este motivul pentru care nu face obiectul art. 292.

Asa cum rezulta chiar din textul de lege, prin art. 292 alin. (2) lit. f) se face referire la constructii   " livrarea de constructii/parti de constructii,,,, "  fara a se face referire la investitiile in curs de executie aferente  unei constructii. La constructii se face referire si prin  art. 331  alin. (2), lit. g)  "(2) Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt: ......... g) constructiile".  O investitie in curs de executie nu poate fi utilizata. Pentru a fi considerata constructie, investitia respectiva trebuie pusa in functiune pentru a fi ocupata sau utilizata in scopul pentru care a fost construita.
    
In stadiul de investitie in curs de executie, constructia respectiva nu poate fi considerata un bun care poate utilizat conform scopului pentru care a fost executat. Pentru a se incadra la constructie, bunul respectiv trebuie ocupat sau  utilizat conform destinatiei prevazute in proiectul de executie. In acest sens, d.p.d.v. fiscal, am in vedere si prevederile art. 292 alin. (2) lit. f), pct. 3 din Legea nr. 227/2015
care trebuie coroborate cu cele de la pct. 2 al art. 292 alin. (2) lit. f) " 3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii; "

Din punct de vedere contabil, am in vedere prevederile pct. 231 din  O.M.F.P. nr. 1802 din 29 decembrie 2014 pentru aprobarea Reglementarilor contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate,  conform carora imobilizarile in curs de executie reprezinta investitiile neterminate efectuate in regie proprie sau in antrepriza, evaluate la  costul de productie sau la costul de achizitie, dupa caz. De asemenea, imobilizarile in curs de executie se trec in categoria imobilizarilor finalizate dupa receptia, darea in folosinta sau punerea in functiune a acestora, dupa caz.

Pentru a dovedi ca se incadreaza in categoria constructiilor astfel incat sa fie aplicabile prevederile  art. 331, alin. (2), lit. g)  "(2) Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt: ......... g) constructiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune;", investitiile in curs de executie trebuie inregistrate ca atare, la constructii.  O investitie in curs de executie poate fi tratata ca un bun numai dupa receptia acesteia ca atare.

Astfel, incadrarea investitiei  in curs de executie in categoria bunurilor pentru care se aplica regimul de taxare inversa, respectiv la "constructii" este riscanta deoarece investitia respectiva nu poate fi tratata d.p.d.v. contabil si fiscal ca o "structura fixata in pamant".
 
In opinia mea,  o investitie in curs de executie nu poate fi tratata drept o constructie, chiar daca legiuitorul face trimitere la definitia de la pct. 2 al art. art. 292 alin. (2). Pentru a face dovada ca este o   "structura fixata in pamant", investitia respectiva trebuie receptionata si inregistrata ca atare, la constructii, fara a ramane in stadiu de executie in curs.  Numai în acest context se poate aplica regimul de taxare inversa.


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Amelia Dumitras - Consultant fiscal