TVA imobiliare. Conditii pentru aplicarea cotei de TVA de 9%

Reglementari privind livrarea de locuinte

Doresc sa clarific daca se poate aplica cota redusa de TVA de 9% in urmatoarea situatie. In anul 2023 am achizitionat un imobil (70 mp, nou, 95.000 euro) de la un dezvoltator, cu TVA 0 (taxare inversa). In anul 2025 doresc sa il vand unei persoane fizice cu 550.000 lei. Pot aplica vanzarea cu cota redusa?

Conform Codului fiscal, art. 291 alin. 3:

Livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice. 

Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 

Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 

Cand se aplica cota redusa de TVA la livrarea de imobile

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. 

Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%. 

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2025

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Cota TVA de 9% - locuintele trebuie sa fie noi?

Intr-adevar, prin art. 291 alin. (2) lit. m) nu se impune in mod expres ca locuinta sa fie noua, dar consider ca aceasta conditie nu este necesara in cazul aplicarii regimului de taxare prin colectarea TVA 9% deoarece prin art. 292 alin. (2) lit. f) se reglementeaza in mod expres ca scutirea nu se aplica pentru constructiile noi definite la pct. 3 si 4:
"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
..
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele: 
..
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;"

Din detaliile prezentate, rezulta ca ulterior achizitiei, acel bun imobil nu a fost supus unor lucrari de modernizare si/sau transformare astfel incat in anul 2025 sa fie considerat constructie noua. 

Ce obligatii au persoanele care aplica regimul de scutire fara drept de deducere

In aceasta situatie, la vanzarea bunului imobil trebuie aplicat regimul de scutire fara drept de deducere, dar cu obligatia persoanei impozabile de a ajusta negativ suma TVA deductibila dedusa, inregistrata in debitul contului 4426 din formula contaibila 4426 = 4427 specifica regimului de taxare inversa (masuri de simplficare) reglementat prin art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal.

Pentru a evita obligatia ajustarii negative, conform prevederilor art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, vanzatorul poate opta pentru aplicarea regimului normal de taxare prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.

Totusi, indirect, prin art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 cu ultima modificare efectuata prin Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, se impune ca bunul imobil sa fie o locuinta ce poate fi utilizata ca atare.

Conditii pentru aplicarea cotei reduse de TVA 9%

Conditii pe care trebuie sa le indeplineasca locuintele

Documente necesare pentru vanzare imobile cu cota redusa de TVA

Vanzarea prin aplicarea cotei reduse se efectueaza, obligatoriu, prin contract incheiat in forma autentica de catre un notar care, dupa verificarea documentatiei, inclusiv a extrasului de carte funciara, autentifica contractul incheiat pentru livrarea prin aplicarea cotei reduse 9% numai daca sunt indeplinite toate conditiile reglementate prin Codul fiscal.



Raspuns oferit de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.