Un proiect editorial
marca Rentrop&Straton

Liderul informatiilor specializate din Romania
TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam
Atentie, contabili!
Va oferim CADOU un Raport Special Gratuit
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"
Adauga adresa de email si DESCARCA GRATUIT raportul realizat de specialisti

TVA imobiliare. Conditii pentru aplicarea cotei de TVA de 9%

Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva la 03 Iun. 2025
TVA imobiliare. Conditii pentru aplicarea cotei de TVA de 9%
Tags: cota tva, regim de scutire tva, cota tva 9%, vanzare imobile, tva imobiliare

Cota de TVA aplicabila in cazul vanzarii imobilelor destinate locuintei este un subiect de mare interes pentru proprietarii de imobile si dezvoltatori, avand implicatii fiscale semnificative. In conformitate cu prevederile Codului fiscal din Romania, livrarea de locuinte poate beneficia de o cota redusa de TVA de 9% in anumite conditii. Acest articol se va concentra pe analizarea reglementarilor existente, in special asupra conditiilor esentiale pentru aplicarea acestei cote reduse, inclusiv cerintele legate de suprafata utila, valoarea imobilului si utilizarea acestuia ca locuinta.

Un exemplu concret va ilustra aceste reglementari: un imobil achizitionat recent, cu taxare inversa, si vandut ulterior catre o persoana fizica. Vom discuta despre posibilitatea aplicarii cotei reduse de TVA in contextul unei vanzari, luand in considerare aspectele legislatiei fiscale si conditiile de eligibilitate, inclusiv cele referitoare la utilizarea si starea imobilului.

Reglementari privind livrarea de locuinte

Doresc sa clarific daca se poate aplica cota redusa de TVA de 9% in urmatoarea situatie. In anul 2023 am achizitionat un imobil (70 mp, nou, 95.000 euro) de la un dezvoltator, cu TVA 0 (taxare inversa). In anul 2025 doresc sa il vand unei persoane fizice cu 550.000 lei. Pot aplica vanzarea cu cota redusa?

Conform Codului fiscal, art. 291 alin. 3:

Livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice. 

Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 

Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 

Cand se aplica cota redusa de TVA la livrarea de imobile

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. 

Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%. 



Nu identific o conditie ca locuinta sa fie noua pentru aplicarea cotei reduse.

Cota TVA de 9% - locuintele trebuie sa fie noi?

Intr-adevar, prin art. 291 alin. (2) lit. m) nu se impune in mod expres ca locuinta sa fie noua, dar consider ca aceasta conditie nu este necesara in cazul aplicarii regimului de taxare prin colectarea TVA 9% deoarece prin art. 292 alin. (2) lit. f) se reglementeaza in mod expres ca scutirea nu se aplica pentru constructiile noi definite la pct. 3 si 4:
"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
..
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, 
scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele: 
..
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 
31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si 
orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;"

Din detaliile prezentate, rezulta ca ulterior achizitiei, acel bun imobil nu a fost supus unor lucrari de modernizare si/sau transformare astfel incat in anul 2025 sa fie considerat constructie noua. 

Ce obligatii au persoanele care aplica regimul de scutire fara drept de deducere

In aceasta situatie, la vanzarea bunului imobil trebuie aplicat regimul de scutire fara drept de deducere, dar cu obligatia persoanei impozabile de a ajusta negativ suma TVA deductibila dedusa, inregistrata in debitul contului 4426 din formula contaibila 4426 = 4427 specifica regimului de taxare inversa (masuri de simplficare) reglementat prin art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal.


Pentru a evita obligatia ajustarii negative, conform prevederilor art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, vanzatorul poate opta pentru aplicarea regimului normal de taxare prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.

Totusi, indirect, prin art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 cu ultima modificare efectuata prin Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, se impune ca bunul imobil sa fie o locuinta ce poate fi utilizata ca atare.

Conditii pentru aplicarea cotei reduse de TVA 9%

Astfel, aplicarea cotei reduse TVA 9% este permisa numai daca se respecta, cumulativ, urmatoarele conditii:
suprafata utila definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata este de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
valoarea, inclusiv a terenului pe care este construita, sa depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA;
locuinta este achizitionata de o persoana fizica in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice;
locuinta poate fi utilizata ca atare din momentul livrarii;
persoana fizica achizitioneaza incepand cu 1 ianuarie 2024, o singura locuinta cu cota redusa de 9%.

Conditii pe care trebuie sa le indeplineasca locuintele

Se considera ca o locuinta poate fi utilizata ca atare in momentul livrarii, daca la data livrarii sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
 1. ofera acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
 2. ofera acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
 3. este formata cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, pregatirea hranei si un grup sanitar:
 4. finisajele exterioare includ cel putin: acoperis, daca, in functie de tipul constructiei, este prevazut acest element constructiv, geamuri, usa de/la intrare;
 5. finisajele interioare includ cel putin: pereti finisati cu vopsea, tapet, faianta sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, usi interioare, in functie de proiect;
 6. este dotata cu instalatii sanitare si obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar si spalator cu cuva, cu bateriile aferente;
 7. este dotata cu instalatii electrice, inclusiv tablou, doze, intrerupatoare/comutatoare si prize.

Documente necesare pentru vanzare imobile cu cota redusa de TVA

Vanzarea prin aplicarea cotei reduse se efectueaza, obligatoriu, prin contract incheiat in forma autentica de catre un notar care, dupa verificarea documentatiei, inclusiv a extrasului de carte funciara, autentifica contractul incheiat pentru livrarea prin aplicarea cotei reduse 9% numai daca sunt indeplinite toate conditiile reglementate prin Codul fiscal.



Raspuns oferit de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Redactia Infotva de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri




Urmareste-ne pe Google News

TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam

Atentie, contabili!

Modificari importante privind cotele de TVA!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!

Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam" 

Club Contabilitate

La fiecare 10 minute, o întrebare își găsește răspunsul AICI.


Ultimele stiri

Cele mai citite stiri

din categoria "InfoTVA"
[x]

Informatii vitale despre TVA: deducerea si rambursarea TVA, baza de impozitare, scutiri si operatiuni scutite de TVA.

Atentie, contabili
TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam
Modificari importante privind TVA!
Descarca GRATUIT
Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"
Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform cu Regulamentului UE 679/2016