Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!


Cota de TVA aplicabila in cazul vanzarii imobilelor destinate locuintei este un subiect de mare interes pentru proprietarii de imobile si dezvoltatori, avand implicatii fiscale semnificative. In conformitate cu prevederile Codului fiscal din Romania, livrarea de locuinte poate beneficia de o cota redusa de TVA de 9% in anumite conditii. Acest articol se va concentra pe analizarea reglementarilor existente, in special asupra conditiilor esentiale pentru aplicarea acestei cote reduse, inclusiv cerintele legate de suprafata utila, valoarea imobilului si utilizarea acestuia ca locuinta.
Un exemplu concret va ilustra aceste reglementari: un imobil achizitionat recent, cu taxare inversa, si vandut ulterior catre o persoana fizica. Vom discuta despre posibilitatea aplicarii cotei reduse de TVA in contextul unei vanzari, luand in considerare aspectele legislatiei fiscale si conditiile de eligibilitate, inclusiv cele referitoare la utilizarea si starea imobilului.
Cuprins
Reglementari privind livrarea de locuinte
Doresc sa clarific daca se poate aplica cota redusa de TVA de 9% in urmatoarea situatie. In anul 2023 am achizitionat un imobil (70 mp, nou, 95.000 euro) de la un dezvoltator, cu TVA 0 (taxare inversa). In anul 2025 doresc sa il vand unei persoane fizice cu 550.000 lei. Pot aplica vanzarea cu cota redusa?
Conform Codului fiscal, art. 291 alin. 3:
Livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice.
Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Cand se aplica cota redusa de TVA la livrarea de imobile
Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare.
Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%.

PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2025

Portal Persoane Fizice - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari

Ghidul practic al contabilitatii Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete
Nu identific o conditie ca locuinta sa fie noua pentru aplicarea cotei reduse.
Cota TVA de 9% - locuintele trebuie sa fie noi?
Intr-adevar, prin art. 291 alin. (2) lit. m) nu se impune in mod expres ca locuinta sa fie noua, dar consider ca aceasta conditie nu este necesara in cazul aplicarii regimului de taxare prin colectarea TVA 9% deoarece prin art. 292 alin. (2) lit. f) se reglementeaza in mod expres ca scutirea nu se aplica pentru constructiile noi definite la pct. 3 si 4:
"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
..
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
..
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;"
Din detaliile prezentate, rezulta ca ulterior achizitiei, acel bun imobil nu a fost supus unor lucrari de modernizare si/sau transformare astfel incat in anul 2025 sa fie considerat constructie noua.
Ce obligatii au persoanele care aplica regimul de scutire fara drept de deducere
In aceasta situatie, la vanzarea bunului imobil trebuie aplicat regimul de scutire fara drept de deducere, dar cu obligatia persoanei impozabile de a ajusta negativ suma TVA deductibila dedusa, inregistrata in debitul contului 4426 din formula contaibila 4426 = 4427 specifica regimului de taxare inversa (masuri de simplficare) reglementat prin art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal.
Pentru a evita obligatia ajustarii negative, conform prevederilor art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, vanzatorul poate opta pentru aplicarea regimului normal de taxare prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.
Totusi, indirect, prin art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 cu ultima modificare efectuata prin Legea nr. 296 din 26 octombrie 2023 privind unele masuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilitatii financiare a Romaniei pe termen lung, se impune ca bunul imobil sa fie o locuinta ce poate fi utilizata ca atare.
Conditii pentru aplicarea cotei reduse de TVA 9%
Conditii pe care trebuie sa le indeplineasca locuintele
Documente necesare pentru vanzare imobile cu cota redusa de TVA
Vanzarea prin aplicarea cotei reduse se efectueaza, obligatoriu, prin contract incheiat in forma autentica de catre un notar care, dupa verificarea documentatiei, inclusiv a extrasului de carte funciara, autentifica contractul incheiat pentru livrarea prin aplicarea cotei reduse 9% numai daca sunt indeplinite toate conditiile reglementate prin Codul fiscal.
Raspuns oferit de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Regularizare TVA si discount acordat. Cum stabilim cota corecta de TVA?Ce cota de TVA se aplica in ...Microintreprindere in 2024. Cum poate iesi prin optiune de la plata TVAEvidentierea ajustarii de TVA pentru clienti intrati in faliment. Se poate emite doar o singura factura centralizatoare?COTA TVA stornare ambalaje ulterior schimbarii cotei de TVA. Cum stabilim corect?Ultimele articole
Neplatitor de TVA. Cote de TVA de 9% sau de 19% pentru achizitii din afara RomanieiTVA la imobiliare si terenuri. 5 intrebari esentiale pentru a aplica TVA-ul corectTVA la apartamente noi in 2025: 9%, 19% sau taxare inversa?E-TVA: Neconcordante in decontul precompletat referitoare la COTA TVACOTA TVA. Ce cote TVA se aplica in 2025 panourilor fotovoltaice, pompelor de caldura si acumulatorilorArticole similare
Vanzare cladire achzitionata in 1991. Cum facem ajustarea TVA?Despagubiri pentru pierderi pe parcursul transportului. Tratament fiscal TVA si inregistrari contabileAjustare negativa TVA pentru vanzare bun imobil in REGIM DE SCUTIRE TVACum arata regimul de scutire de TVA pentru intreprinderile miciNoul REGIM DE SCUTIRE TVA. Cum se procedeaza in cazul retragerii din categoria platitorilor de TVA?Ultimele articole
Firme in regim special de scutire care presteaza servicii electronice. Ce obligatii fiscale TVA exista?Articole similare
Produsele si Serviciile cu TVA 9% in 2025Facturile de avans. Cota de TVA va fi de 9% sau de 19%Refacturare costuri. Cu ce cota de TVA facturam?Studiu de caz: Cota redusa 9 la suta pentru bunuri livrate cu aviz, anterior datei de 1.06.2015Microintreprindere in 2024. Cum poate iesi prin optiune de la plata TVAArticole similare
VANZARE IMOBILE vechi si modernizare. Ce tratament TVA se aplica?Vanzare cladiri vechi. Ce regim TVA se aplica?Cota TVA aplicabila in 2024 in cazul vanzarii de imobilePlafon de scutire si obligatia inregistrarii in scopuri de TVA la VANZARE IMOBILE. Cum se procedeaza?VANZARE IMOBILE in rate in regim propriu. Obligatiile societatii vanzatoareUltimele articole
Vanzare imobil vechi. Ce regim TVA se aplica?Corectarea facturilor emise pentru aplicare masuri de simplificare. Cum procedam?Inregistrarea vanzarii unui imobil. Ce regim TVA aplicam?VANZARE IMOBILE. In ce conditii colectam TVA?Articole similare
TVA IMOBILIARE. Care este regimul TVA in cazul livrarii de constructii mai vechi de 2025TVA IMOBILIARE. Regim fiscal TVA pentru vanzare constructie si teren aferentTVA locuinte. Ce cota TVA se aplica pentru locuintele LIVRATE in 2025TVA IMOBILIARE 2023: 3 studii de caz importante pentru contribuabiliTVA IMOBILIARE. Ce cota TVA trebuie aplicata la vanzarea imobilelor catre persoane fiziceUltimele articole
TVA la imobiliare si terenuri. 5 intrebari esentiale pentru a aplica TVA-ul corect
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"