Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!

Analizam mai jos cazul unei persoane juridice romane, platitoare de TVA si impozit pe profit, care are ca obiect de activitate vanzarea de imobile. In iunie 2011, aceasta a achizitionat un bloc de la o persoana juridica romana, cu TVA 24 %. Apartamentele au fost inregistrate in contabilitate ca imobilizari corporale.
Vom raspunde urmatoarelor intrebari:
1. Cum se inregistreaza in contabilitate vanzarea: din imobilizari corporale sau se inscrie la marfa?
2. Daca vanzarea se face cu cota de 5 %, este necesara ajustarea TVA-ului de 24% de la achizitie?
3. Daca vanzarea este sub pretul de achizitie, diferenta este deductibila fiscal? Dar TVA-ul aferent?
Solutia consultantului:
In conformitate cu prevederile pct. 152 - 153 din Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene aprobate prin OMFP 3055/2009, stocurile sunt active circulante:

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Manual de politici contabile - Stick USB

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor
a) detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
b) in curs de productie in vederea vanzarii in procesul desfasurarii normale a activitatii; sau
c) sub forma de materii prime, materiale si alte consumabile care urmeaza sa fie folosite in procesul de productie sau pentru prestarea de servicii.
In categoria stocurilor se cuprind si activele cu ciclu lung de fabricatie, destinate vanzarii (de exemplu, ansambluri sau complexuri de locuinte etc. realizate de entitatile ce au ca activitate principala obtinerea si vanzarea de locuinte). Daca constructiile sunt realizate in scopul exploatarii pe termen lung, de catre entitatea care le-a realizat, ele reprezinta imobilizari.
De asemenea, atunci cand un teren este cumparat in scopul construirii pe acesta de constructii destinate vanzarii, acesta este inregistrat la stocuri.
Atunci cand exista o modificare a utilizarii unei imobilizari corporale, in sensul ca aceasta urmeaza a fi imbunatatita in perspectiva vanzarii, la momentul luarii deciziei privind modificarea destinatiei, in contabilitate se inregistreaza transferul activului din categoria imobilizari corporale in cea de stocuri. Transferul se inregistreaza la valoarea neamortizata a imobilizarii. Daca imobilizarea corporala a fost reevaluata, concomitent cu reclasificarea activului se procedeaza la inchiderea contului de rezerve din reevaluare aferente acestuia.
In acest sens, transferul poate fi efectuat daca si numai daca exista o modificare a utilizarii imobilizarii, evidentiata de inceperea modernizarii, in vederea vanzarii. Ca urmare, daca o entitate decide sa cedeze o imobilizare corporala fara a fi modernizata, ea continua sa o trateze ca imobilizare corporala pana la scoaterea sa din evidenta, si nu ca element de stoc. Modernizarea are semnificatia cheltuielilor ulterioare recunoscute ca o componenta a activului.
In cazul in care un activ care a fost initial recunoscut la terenuri este folosit ulterior pentru construirea de ansambluri de locuinte destinate vanzarii, in functie de modul de negociere a contractelor de vanzare a bunurilor ce fac obiectul constructiei si vanzarii, valoarea terenului se include in valoarea activului construit sau se evidentiaza distinct la stocuri de natura marfurilor, la valoarea de inregistrare in contabilitate.
Daca terenul a fost reevaluat, concomitent cu schimbarea naturii activului se procedeaza la inchiderea contului de rezerve din reevaluare aferente acestuia.
In cazul activelor de natura ansamblurilor sau complexurilor de locuinte care initial erau destinate vanzarii si care ulterior isi schimba destinatia, urmand a fi folosite de entitate pe o perioada indelungata sau sa fie inchiriate unor terti, in contabilitate se inregistreaza un transfer de la stocuri la imobilizari corporale. Transferul se efectueaza la data schimbarii destinatiei, la valoarea la care activele erau inregistrate in contabilitate (reprezentata de cost).
Conform pct. 92 din aceleasi reglemenatri contabile, imobilizarile corporale reprezinta active care:
a) sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative; si
b) sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai mari de un an.
Astfel, daca imobilul a fost achizitionat in vederea vanzarii apartamentelor acestea trebuiau inregistrate in contabilitate in contul 371 - Marfuri.
In situatia in care imobilul a fost achizitionat in vederea utilizarii in activitatea societatii (inchiriere, scopuri administrative) acesta reprezinta o imobilizare corporala. Daca aceasta urmeaza a fi imbunatatita in perspectiva vanzarii, la momentul luarii deciziei privind modificarea destinatiei, in contabilitate se inregistreaza transferul activului din categoria imobilizari corporale in cea de stocuri. Transferul se inregistreaza la valoarea neamortizata a imobilizarii. Transferul se va efectua daca si numai daca exista o modificare a utilizarii imobilizarii, evidentiata de inceperea modernizarii, in vederea vanzarii.
Conform art. 140 alin. (1) si (2 indice 1) din Codul fiscal, cota standard TVA este de 24% si se aplica asupra bazei de impozitare pentru operatiunile impozabile care nu sunt scutite de taxa sau care nu sunt supuse cotelor reduse. Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.
Potrivit art. 145 alin. (2), orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferenta achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:
a) operatiuni taxabile;
b) operatiuni rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania;
c) operatiuni scutite de taxa, conform art. 143, 144 si 1441;
d) operatiuni scutite de taxa, conform art. 141 alin. (2) lit. a) pct. 1-5 si lit. b), in cazul in care cumparatorul ori clientul este stabilit in afara Comunitatii sau in cazul in care aceste operatiuni sunt in legatura directa cu bunuri care vor fi exportate intr-un stat din afara Comunitatii, precum si in cazul operatiunilor efectuate de intermediari care actioneaza in numele si in contul altei persoane, atunci cand acestia intervin in derularea unor astfel de operatiuni;
e) operatiunile prevazute la art. 128 alin. (7) si la art. 129 alin. (7), daca taxa s-ar fi aplicat transferului respectiv.
Conform art. 126 alin. (9) operatiunile impozabile pot fi:
a) operatiuni taxabile, pentru care se aplica cotele prevazute la art. 140;
b) operatiuni scutite de taxa cu drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa, dar este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii. In prezentul titlu aceste operatiuni sunt prevazute la art. 143-1441;
c) operatiuni scutite de taxa fara drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii. In prezentul titlu aceste operatiuni sunt prevazute la art. 141;
d) importuri si achizitii intracomunitare, scutite de taxa, conform art. 142;
e) operatiuni prevazute la lit. a)-c), care sunt scutite fara drept de deducere, fiind efectuate de intreprinderile mici care aplica regimul special de scutire prevazut la art. 152, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii.
In cazul in care operatiunile sunt taxabile (apartamentele se vand in regim normal de taxare), pentru care se aplica cota redusa de TVA de 5% prevazuta la art. 140 alin. (2 indice 1) din Codul fiscal, societatea are drept de deducere a TVA aferenta achizitiilor efectuate in folosul operatiunilor taxabile cu cota 5%, chiar daca cota de TVA aferenta achizitiilor este de 24%. Taxa deductibila aferenta acestor achizitii nu se ajusteaza.
Din punct de al impozitului pe profit, in conformitate cu prevederile art. 21 alin. (1) din " Legea 571/2003 privind Codul fiscal, pentru determinarea profitului impozabil sunt considerate cheltuieli deductibile numai cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile, inclusiv cele reglementate prin acte normative in vigoare.
Astfel, nefiind impus ca nivelul veniturilor obtinute sa fie peste nivelul cheltuielilor, apreciem ca, cheltuielile generate de comercializarea bunurilor sub costul de achizitie sunt considerate cheltuieli deductibile la calculul profitului impozabil, fiind efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile.
Din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata, astfel cum prevede art. 137 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, pentru livrari de bunuri baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor din partea cumparatorului sau a unui tert, inclusiv subventiile direct legate de pretul acestor operatiuni.
Astfel, pentru livrarea de bunuri efectuata, baza de impozitare a TVA se determina in conformitate cu prevederile art. 137 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal. Societatea nu are obligatia de a colecta TVA la nivelul taxei deduse la achizitia apartamentelor sub costul de achizitie si nu va efectua ajustarea taxei dedusa la achizitia acestora.

Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Recuperare TVA din EU. Cum se completeaza cererea rectificativa pentru D318Declaratia 394, reclamata la Guvern de contabili, economisti, oameni de afaceri si contribuabili!Top modificari fiscale aduse de Legea 186/2015. Cele 7 schimbari care schimba domeniul fiscalTabel comparativ pentru Codul de procedura fiscala in urma schimbarilor aduse prin OG 17/2015Studiu de caz: Regimul TVA in cazul vanzarii de produse agricole catre persoane fizice in baza unui contract de arendaUltimele articole
Facturi emise de Bolt. Regimul TVA si obligatiile de declarareAchizitii si servicii din UE. Se mai depun D301 si D390 de firmele care NU platesc TVA?D700 in 2025. Completare D700 pentru reinregistrare in scopuri de TVANeplatitor de TVA? Ghid pentru achizitii din UE, cu accent pe fiscalitatea TVA-uluiAchizitii intracomunitare. Declararea transportului in D300 si D390Articole similare
Cod de TVA anulat din oficiu, declaratii fiscale si informative, inregistrari contabileAchizitie intracomunitara imobilizari corporaleAtentie! Formularul 301 se depune pana la 25 iunieBonuri combustibil din UE. Este obligata societatea sa modifice perioada de TVA?Perioada fiscala e trimestrul calendaristic? Aflati ce declaratie depuneti anul acesta!Ultimele articole
Achizitii si servicii din UE. Se mai depun D301 si D390 de firmele care NU platesc TVA?Neplatitor de TVA? Ghid pentru achizitii din UE, cu accent pe fiscalitatea TVA-uluiACHIZITII INTRACOMUNITARE. Declararea transportului in D300 si D390Firme care fac ACHIZITII INTRACOMUNITARE. EXEMPLU util pentru completarea D390ACHIZITII INTRACOMUNITARE: Cand este necesar codul de TVA si cum sa il obtiiArticole similare
VANZARE IMOBILE in rate in regim propriu. Obligatiile societatii vanzatoarePlafon de scutire si obligatia inregistrarii in scopuri de TVA la VANZARE IMOBILE. Cum se procedeaza?Vanzare cladiri vechi. Ce regim TVA se aplica?Vanzare imobil vechi. Ce regim TVA se aplica?Cota TVA aplicabila in 2024 in cazul vanzarii de imobileUltimele articole
Corectarea facturilor emise pentru aplicare masuri de simplificare. Cum procedam?VANZARE IMOBILE vechi si modernizare. Ce tratament TVA se aplica?VANZARE IMOBILE. In ce conditii colectam TVA?Articole similare
Import-export marfuri. Care va fi monografia contabila?Ajustarea TVA in beneficiul persoanei impozabile care a limitat dreptul de deducere 50%. Cum procedam?Contract de factoring cu regres. Care vor fi inregistrarile contabile?Studiu de caz: Achizitie servicii certificare produse si impozit venituri persoane juridice nerezidenteEfectele corectarii erorilor contabile asupra obligatiilor fiscale privind TVAUltimele articole
TVA de recuperat. Cand se prescrie si o MONOGRAFIE utila contribuabililorCum trebuie declarat impozitul pe profit pentru trim. III 2024. Speta importantaLeasing financiar autoturism. Monografie contabila pentru ajustarea de TVARegistrul de Casa: ce Este si cum se CompleteazaE-Factura: Ce INREGISTRARI CONTABILE sunt necesare pentru facturile platite care NU sunt transmise in SPV?Articole similare
Impozit minim pe cifra de afaceri. S-a stabilit un cont distinct in care trebuie inrgistrat acest impozit?Tot ce trebuie sa stii despre baza impozabila a veniturilor unei microintreprinderi in 2020Tremurul diferentelor de cursCalcul IMPOZIT PE PROFIT trimestrul IVMotiune de cenzura: IMPOZIT PE PROFIT de 15% si impozitare diferentiataUltimele articole
Impozit Microintreprindere 2025: Conditii, Cote si DeclaratiiAnulare cod TVA din oficiu. Are implicatii diferite fata de anularea lui din initiativa societatii?Scoatere din gestiune stocuri. Implicatii TVA si deductibilitate cheltuieliImpozitul pe profit. Termenul limita de plata in 2025 pentru anul 2024 + un exemplu de calculSponsorizare ONG. 3 studii de caz utile contribuabililor
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"