Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!

Analizam mai jos cazul unei persoane juridice romane, platitoare de TVA si impozit pe profit, care are ca obiect de activitate vanzarea de imobile. In iunie 2011, aceasta a achizitionat un bloc de la o persoana juridica romana, cu TVA 24 %. Apartamentele au fost inregistrate in contabilitate ca imobilizari corporale.
Vom raspunde urmatoarelor intrebari:
1. Cum se inregistreaza in contabilitate vanzarea: din imobilizari corporale sau se inscrie la marfa?
2. Daca vanzarea se face cu cota de 5 %, este necesara ajustarea TVA-ului de 24% de la achizitie?
3. Daca vanzarea este sub pretul de achizitie, diferenta este deductibila fiscal? Dar TVA-ul aferent?
Solutia consultantului:
In conformitate cu prevederile pct. 152 - 153 din Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene aprobate prin OMFP 3055/2009, stocurile sunt active circulante:

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2025

TVA 2025 Noile cote si efectele in practica
a) detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
b) in curs de productie in vederea vanzarii in procesul desfasurarii normale a activitatii; sau
c) sub forma de materii prime, materiale si alte consumabile care urmeaza sa fie folosite in procesul de productie sau pentru prestarea de servicii.
In categoria stocurilor se cuprind si activele cu ciclu lung de fabricatie, destinate vanzarii (de exemplu, ansambluri sau complexuri de locuinte etc. realizate de entitatile ce au ca activitate principala obtinerea si vanzarea de locuinte). Daca constructiile sunt realizate in scopul exploatarii pe termen lung, de catre entitatea care le-a realizat, ele reprezinta imobilizari.
De asemenea, atunci cand un teren este cumparat in scopul construirii pe acesta de constructii destinate vanzarii, acesta este inregistrat la stocuri.
Atunci cand exista o modificare a utilizarii unei imobilizari corporale, in sensul ca aceasta urmeaza a fi imbunatatita in perspectiva vanzarii, la momentul luarii deciziei privind modificarea destinatiei, in contabilitate se inregistreaza transferul activului din categoria imobilizari corporale in cea de stocuri. Transferul se inregistreaza la valoarea neamortizata a imobilizarii. Daca imobilizarea corporala a fost reevaluata, concomitent cu reclasificarea activului se procedeaza la inchiderea contului de rezerve din reevaluare aferente acestuia.
In acest sens, transferul poate fi efectuat daca si numai daca exista o modificare a utilizarii imobilizarii, evidentiata de inceperea modernizarii, in vederea vanzarii. Ca urmare, daca o entitate decide sa cedeze o imobilizare corporala fara a fi modernizata, ea continua sa o trateze ca imobilizare corporala pana la scoaterea sa din evidenta, si nu ca element de stoc. Modernizarea are semnificatia cheltuielilor ulterioare recunoscute ca o componenta a activului.
In cazul in care un activ care a fost initial recunoscut la terenuri este folosit ulterior pentru construirea de ansambluri de locuinte destinate vanzarii, in functie de modul de negociere a contractelor de vanzare a bunurilor ce fac obiectul constructiei si vanzarii, valoarea terenului se include in valoarea activului construit sau se evidentiaza distinct la stocuri de natura marfurilor, la valoarea de inregistrare in contabilitate.
Daca terenul a fost reevaluat, concomitent cu schimbarea naturii activului se procedeaza la inchiderea contului de rezerve din reevaluare aferente acestuia.
In cazul activelor de natura ansamblurilor sau complexurilor de locuinte care initial erau destinate vanzarii si care ulterior isi schimba destinatia, urmand a fi folosite de entitate pe o perioada indelungata sau sa fie inchiriate unor terti, in contabilitate se inregistreaza un transfer de la stocuri la imobilizari corporale. Transferul se efectueaza la data schimbarii destinatiei, la valoarea la care activele erau inregistrate in contabilitate (reprezentata de cost).
Conform pct. 92 din aceleasi reglemenatri contabile, imobilizarile corporale reprezinta active care:
a) sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative; si
b) sunt utilizate pe parcursul unei perioade mai mari de un an.
Astfel, daca imobilul a fost achizitionat in vederea vanzarii apartamentelor acestea trebuiau inregistrate in contabilitate in contul 371 - Marfuri.
In situatia in care imobilul a fost achizitionat in vederea utilizarii in activitatea societatii (inchiriere, scopuri administrative) acesta reprezinta o imobilizare corporala. Daca aceasta urmeaza a fi imbunatatita in perspectiva vanzarii, la momentul luarii deciziei privind modificarea destinatiei, in contabilitate se inregistreaza transferul activului din categoria imobilizari corporale in cea de stocuri. Transferul se inregistreaza la valoarea neamortizata a imobilizarii. Transferul se va efectua daca si numai daca exista o modificare a utilizarii imobilizarii, evidentiata de inceperea modernizarii, in vederea vanzarii.
Conform art. 140 alin. (1) si (2 indice 1) din Codul fiscal, cota standard TVA este de 24% si se aplica asupra bazei de impozitare pentru operatiunile impozabile care nu sunt scutite de taxa sau care nu sunt supuse cotelor reduse. Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei.
Potrivit art. 145 alin. (2), orice persoana impozabila are dreptul sa deduca taxa aferenta achizitiilor, daca acestea sunt destinate utilizarii in folosul urmatoarelor operatiuni:
a) operatiuni taxabile;
b) operatiuni rezultate din activitati economice pentru care locul livrarii/prestarii se considera ca fiind in strainatate, daca taxa ar fi deductibila, in cazul in care aceste operatiuni ar fi fost realizate in Romania;
c) operatiuni scutite de taxa, conform art. 143, 144 si 1441;
d) operatiuni scutite de taxa, conform art. 141 alin. (2) lit. a) pct. 1-5 si lit. b), in cazul in care cumparatorul ori clientul este stabilit in afara Comunitatii sau in cazul in care aceste operatiuni sunt in legatura directa cu bunuri care vor fi exportate intr-un stat din afara Comunitatii, precum si in cazul operatiunilor efectuate de intermediari care actioneaza in numele si in contul altei persoane, atunci cand acestia intervin in derularea unor astfel de operatiuni;
e) operatiunile prevazute la art. 128 alin. (7) si la art. 129 alin. (7), daca taxa s-ar fi aplicat transferului respectiv.
Conform art. 126 alin. (9) operatiunile impozabile pot fi:
a) operatiuni taxabile, pentru care se aplica cotele prevazute la art. 140;
b) operatiuni scutite de taxa cu drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa, dar este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii. In prezentul titlu aceste operatiuni sunt prevazute la art. 143-1441;
c) operatiuni scutite de taxa fara drept de deducere, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii. In prezentul titlu aceste operatiuni sunt prevazute la art. 141;
d) importuri si achizitii intracomunitare, scutite de taxa, conform art. 142;
e) operatiuni prevazute la lit. a)-c), care sunt scutite fara drept de deducere, fiind efectuate de intreprinderile mici care aplica regimul special de scutire prevazut la art. 152, pentru care nu se datoreaza taxa si nu este permisa deducerea taxei datorate sau achitate pentru achizitii.
In cazul in care operatiunile sunt taxabile (apartamentele se vand in regim normal de taxare), pentru care se aplica cota redusa de TVA de 5% prevazuta la art. 140 alin. (2 indice 1) din Codul fiscal, societatea are drept de deducere a TVA aferenta achizitiilor efectuate in folosul operatiunilor taxabile cu cota 5%, chiar daca cota de TVA aferenta achizitiilor este de 24%. Taxa deductibila aferenta acestor achizitii nu se ajusteaza.
Din punct de al impozitului pe profit, in conformitate cu prevederile art. 21 alin. (1) din " Legea 571/2003 privind Codul fiscal, pentru determinarea profitului impozabil sunt considerate cheltuieli deductibile numai cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile, inclusiv cele reglementate prin acte normative in vigoare.
Astfel, nefiind impus ca nivelul veniturilor obtinute sa fie peste nivelul cheltuielilor, apreciem ca, cheltuielile generate de comercializarea bunurilor sub costul de achizitie sunt considerate cheltuieli deductibile la calculul profitului impozabil, fiind efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile.
Din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata, astfel cum prevede art. 137 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, pentru livrari de bunuri baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor din partea cumparatorului sau a unui tert, inclusiv subventiile direct legate de pretul acestor operatiuni.
Astfel, pentru livrarea de bunuri efectuata, baza de impozitare a TVA se determina in conformitate cu prevederile art. 137 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal. Societatea nu are obligatia de a colecta TVA la nivelul taxei deduse la achizitia apartamentelor sub costul de achizitie si nu va efectua ajustarea taxei dedusa la achizitia acestora.

Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Ce tratament fiscal TVA se aplica pentru export in Romania efectuat de furnizor din stat membru?Stock option plan. Ce tratament fiscal aplicam?Zoom fiscal: Livrarile de bunuri prin organele de executare silitaPrestare servicii de depozitare pentru o societate din UE. Tratament TVANecesita facturare dobanda penalizatoare prevazuta de Legea 72/2013? Raspuns ANAFUltimele articole
Majorare TVA la 21%. Ce cota TVA se aplica pentru servicii prestate INAINTE de 1 august 2025e-TVA. Cum sa procedati daca aveti cod de TVA anulat si ati primit Notificarea de conformareConsum de energie electrica si gaze. Cota TVA pentru facturile emise DUPA 1 august 2025Achizitii intracomunitare. Cand si cum sa schimbati perioada TVA + declaratii de depus la ANAFIngrediente si alte produse alimentare. Cota TVA aplicabila din august 2025Articole similare
Care sunt obligatiile declarative cu termen in luna iulie?Stabilirea perioadei fiscale in sensul TVA in 2015 si obligatii aferente. Documentar fiscalAvansurile achitate pentru ACHIZITII INTRACOMUNITARE de bunuri - II Un strop de contabilitateCodul fiscal 2008 - Capitolul XI. Persoanele obligate la plata taxei - art. 150-151^2Achizitie intracomunitare prin licitatie externa. Situatii in care este necesara inscrierea in scopuri de TVA in regim specialUltimele articole
ACHIZITII INTRACOMUNITARE. Cand si cum sa schimbati perioada TVA + declaratii de depus la ANAFDeclaratia 390. Termen limita pentru a evita erorile intre D390 si decontul de TVAe-Transport si achizitiile intracomunitare: Cum sa asiguri conformitate fiscala in lipsa documentelorComert cu masini second-hand. Regimul TVA si o MONOGRAFIE contabila utilaAchizitie intracomunitara. Tratament fiscal TVA pentru livrarile care NU se fac la data din facturaArticole similare
TVA imobiliare. Conditii pentru aplicarea cotei de TVA de 9%Vanzare cladiri vechi. Ce regim TVA se aplica?VANZARE IMOBILE. In ce conditii colectam TVA?Cota TVA aplicabila in 2024 in cazul vanzarii de imobileVANZARE IMOBILE vechi si modernizare. Ce tratament TVA se aplica?Ultimele articole
Vanzare imobil vechi. Ce regim TVA se aplica?Corectarea facturilor emise pentru aplicare masuri de simplificare. Cum procedam?Plafon de scutire si obligatia inregistrarii in scopuri de TVA la VANZARE IMOBILE. Cum se procedeaza?VANZARE IMOBILE in rate in regim propriu. Obligatiile societatii vanzatoareArticole similare
Tratamentul contabil si fiscal al concesiunilor si al investitiilor efectuate la imobilizari concesionateTratament fiscal si contabil pentru scoaterea din evidenta a titlurilor de participareMicrointreprinderi: Ce procedura urmam pentru a deduce TVA aferent cheltuieli protocol?Prestari servicii UE. Firma neinregistrata in Romania in scop de TVA. Cum procedam?Cesiune creanta debitor insolvabil. INREGISTRARI CONTABILEUltimele articole
Cesiune de creanta. Emitere facturi, regim TVA si INREGISTRARI CONTABILETVA de recuperat. Cand se prescrie si o MONOGRAFIE utila contribuabililorCum trebuie declarat impozitul pe profit pentru trim. III 2024. Speta importantaLeasing financiar autoturism. Monografie contabila pentru ajustarea de TVARegistrul de Casa: ce Este si cum se CompleteazaArticole similare
Microintreprinderi care depasesc plafonul de 500.000 euro. De cand devin platitoare de IMPOZIT PE PROFITTitlul II Capitolul VIIConstituirea si deductibilitatea rezervei legaleNu uitati ca se apropie termenul-limita de 25 martie 2016 pentru unele declaratiiVanzare catre o societate declarata inactiva. Ce aspecte fiscale trebuie respectate?Ultimele articole
TVA imobiliare si terenuri. Cum se emite factura + ce impozit se aplica la vanzarea lorIMPOZIT PE PROFIT. Poti redirectiona impozitul catre ONG-uri pana pe 25 septembrie 2025Depasire plafon de 100.000 euro. Trecere la IMPOZIT PE PROFIT si TVA lunarProsumator. Obligatii fiscale si MONOGRAFIE contabila explicataTVA la incasare in 2025 pentru firme noi: cum se face corect optiunea in D700
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Noutati TVA 2025. Noile cote si Exemple practice"