Vanzare imobile vechi si modernizare. Ce tratament TVA se aplica?

Tags: pfa, modernizare imobil, vanzare imobile, cheltuieli modernizare, codul fiscal, tva

In cazul urmator, am ales pentru analiza noastra un PFA care cumpara imobile mai vechi de un an, le modernizeaza si le vinde. PFA-ul e nepltaitor de TVA, astfel ca vom stabili daca vanzarile de imobile intra in sfera TVA. Va depasi cifra de afaceri de 220.000 lei cu siguranta de la a doua tranzactie. Vom stabili astfel ce se schimba din punct de vedere al regimului fiscal dupa depasirea plafonului, daca se vor face vanzarile cu TVA si ce alte obligatii apar.

Iata raspunsul specialistului:

Vanzarea unei constructii noi sau a unei constructii vechi, dar modernizate/transformate, reprezinta operatiune taxabila d.p.d.v. al TVA, motiv pentru care, la depasirea cifrei de afaceri de 220.000 lei formata din astfel de operatiuni, P.F.A. trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA.

Dupa inregistrarea TVA, P.F.A. trebuie sa colecteze TVA, fie prin aplicarea cotei standard TVA 20%, fie prin aplicarea cotei reduse 5%. In acest sens, am in vedere prevederile art. 292 alin. (2) lit. f) " Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile".

Conform prevederilor pct. 3 de la art. 292 alin. (2) lit. f), livrarea  unei constructii noi  inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari. De asemenea, conform prevederilor pct. 4 de la art. 292 alin. (2) lit. f), o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare.
 
In situatia in care constructiile vandute de catre P.F.A. nu mai sunt noi,  vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f)   " (2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:  ….f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri."
       
O persoana impozabila a carei cifra de afaceri care depaseste plafonul de  220.000 lei este formata, exclusiv din operatiuni scutite fara drept de deducere, nu trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA.

Pentru aplicarea unui tratament fiscal corect cu privire la obligata de inregistrare in scopuri de TVA, P.F.A. trebuie sa aiba in vedere siprevederile pct.  55 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) conform carora se au in vedere urmatoarele aspecte:

"In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."

Astfel, la livrarea bunului imobil/constructiei care nu mai este noua  figureaza la acelasi numar cadastral, cu terenul,  trebuie sa fiti in posesia unui raport de evaluare  pentru stabilirea valorii fiecarui element care formeaza acel corp funciar unic, respectiv constructia si terenul  aferent constructiei, inscris la acelasi numar cadastral.
 
In concluzie, vanzarea  de imobile reprezinta operatiune din sfera de aplicare a TVA, indiferent de faptul ca vanzarea acestora este operatiune scutita fara drept de deducere sau operatiune taxabila, dar obligatia inregistrarii in scopuri TVA intervine numai daca P.F.A.-ul realizeaza si operatiuni taxabile din vanzarea de bunuri imobile.  


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei - Consultant fiscal si expert contabil