TVA imobiliare si terenuri. Cum se emite factura + ce impozit se aplica la vanzarea lor

Operatiuni scutite de taxa

Conform art. 292 din Codul fiscal si al pct. 55 din Normele de aplicare:

“Art. 292
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare; (art. 292 alin.2 lit. f din Codul fiscal).”

Norme metodologice de aplicare a art. 292 din Codul fiscal:
“55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.
Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.
(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.”

Apecte de care sa tineti cont la vanzarea cladirilor si terenurilor

Asadar, pentru vanzarea cladirilor si a terenurilor sunt mai multe aspecte de care trebuie tinut cont:
-daca cladirile si terenurile figureaza la acelasi numar cadastral, acest lucru poate fi constatat din Certificatul de urbanism;
-daca cladirile sunt considerate vechi potrivit art. 292 din Codul fiscal;
-daca terenurile sunt sau nu intravilane;
-daca vanzarea se va face catre persoane impozabile sau persoane neimpozabile.

Agenda Fiscala a Contabilului 2025

Vezi AICI detalii

PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2025

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Tratament fiscal vanzare cladire

1. Vanzare cladire

a) Daca, in sensul prevederilor Codului fiscal prezentate mai sus, cladirea este considerata noua ( a suferit transformari de min. 50% din valoare in anul anterior), atunci vanzarea se face cu TVA 21% in baza art. 292 din Codul fiscal.

Daca vindeti catre o persoana juridica platitoare de TVA se factureaza fara TVA, cu taxare inversa, cu mentiunea pe factura “taxare inversa”.

b) Pentru vanzarea unei cladiri vechi se aplica regimul de scutire fara drept de deducere prevazut la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Factura se intocmeste fara TVA, cu mentiunea "scutit fara drept de deducere" conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Daca vindeti cladirea in regim de scutire a TVA conform art.292, alin (2), lit.f) din Codul fiscal trebuie sa ajustati valoarea TVA dedusa la achizitia cladirii  (daca a fost dedusa) conform art.305, alin (2), lit.b) din Codul fiscal, in interiorul unui termen de 20 de ani.

Conform art. 305, alin. (3):
(3) Perioada de ajustare incepe:
a) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate sau fabricate, pentru bunurile de capital mentionate la alin. (2) lit. a), daca acestea au fost achizitionate sau fabricate dupa data aderarii;
......................
d) de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare sau modernizare, pentru transformarile sau modernizarile bunurilor de capital prevazute la alin. (2) lit. b), a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare, si se efectueaza pentru suma taxei deductibile aferente transformarii sau modernizarii, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformari sau modernizari, platita ori datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari dupa transformare sau modernizare este anul aderarii sau un an ulterior aderarii.

De retinut! Potrivit art. 292 alin. (3) din Codul fiscal se poate opta pentru taxarea operatiunii (depunand o notificare la organul fiscal) si daca atat furnizorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA, se poate aplica taxarea inversa prevazuta la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, fiind indeplinita conditia prevazuta la art. 331 alin. (1) CF.

Astfel puteti vinde cu TVA 21% o cladire considerata veche in Codul fiscal, dar trebuie sa depuneti o Notificare la ANAF pentru modificarea regimului fiscal.

Tratament fiscal vanzare teren

a) Teren intravilan se vinde cu TVA 21% .
b) Teren extravilan se vinde fara TVA.

Tratament fiscal vanzare cladire cu teren aferent

Vanzare cladire cu teren aferent – acelasi numar cadastral

Avand in vedere pct. 55 alin. (1) din Normele metodologice prezentate mai sus:

a) Daca respectiva cladire formeaza impreuna cu terenul pe care este construita un corp funciar unic, cladirea va urma regimul fiscal al terenului daca din raportul de evaluare rezulta ca valoarea terenului este mai mare decat valoarea cladirii, astfel ca terenul fiind construibil (acest lucri va rezulta din certificatul de urbanism) nu se va aplica scutirea de TVA, ci taxarea operatiunii.

Daca atat furnizorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA, se poate aplica taxarea inversa prevazuta la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, fiind indeplinita conditia prevazuta la art. 331 alin. (1) CF.

Potrivit pct 109. (1) din normele metodologice date in aplicarea art 331 CF: ,,Taxarea inversa prevazuta la art. 331 din Codul fiscal reprezinta o modalitate de simplificare a platii taxei. Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa. Aceasta modalitate de simplificare a platii taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul de taxa prevazut la art. 323 din Codul fiscal. Furnizorul/Prestatorul are obligatia sa inscrie pe factura mentiunea taxare inversa. Colectarea taxei pe valoarea adaugata la nivelul taxei deductibile este asimilata cu plata taxei catre furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul inregistreaza in cursul perioadei fiscale in care taxa este exigibila suma taxei aferente in urmatoarea formula contabila: 4426 = 4427. Prevederile acestui alineat sunt valabile pentru orice alte situatii in care se aplica taxarea inversa

Asadar, daca sunt indeplinite conditiile de mai sus, se aplica taxarea inversa.

b) Daca respectiva cladire formeaza impreuna cu terenul pe care este construita un corp funciar unic, terenul va urma regimul fiscal al cladirii daca din raportul de evaluare rezulta ca valoarea terenului este mai mica decat valoarea cladirii; Cladirea fiind veche in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal (cu exceptia situatiei in care s-au efectuat modernizari/transformari de minimum 50% din valoarea cladirii), se va aplica scutirea de TVA.

Potrivit art. 292 alin. (3) din Codul fiscal se poate opta pentru taxarea operatiunii (depunand o notificare la organul fiscal) si daca atat furnizorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA, se poate aplica taxarea inversa prevazuta la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, fiind indeplinita conditia prevazuta la art. 331 alin. (1) CF.

Asadar, daca sunt indeplinite conditiile de mai sus, se poate aplica taxarea inversa, sau scutirea de TVA.

c) Daca din raportul de evaluare rezulta valori egale atat pentru cladire cat si pentru teren, regimul corpului funciar se va stabili in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare (surafata construita desfasurata a constructiei. Daca suprafata terenului este mai mare se aplica situatia de la litera a), daca nu se aplica situatia de la litera b).

Impozit pe profit

La vanzarea imobilului si terenului societatea va recunoaste un venit impozabil prin nota contabila 461 = 7583, concomitent cu scoaterea din gestiune a imobilului, respectiv terenului:

  %       =  212  Valoare de intrare imobil
2812                 Amortizare cumulata
6583                 Valoarea neamortizata
 
6583 = 2111 valoare de intrare teren

Rulajul debitor al contului 6583 va fi de asemenea cheltuiala deductibila la calculul rezultatului impozabil.
 
Pe scurt, impozitul pe profit datorat de societate din aceasta tranzactie va fi: rulajul creditor al contului 7583 (pretul de vanzare) – rulajul debitor al contului 6583 (in cazul in care imobilul nu a fost integral amortizat).
 
Vanzarea imobilelor nu reprezinta venituri neimpozabile la calculul impozitului pe profit, deoarece pentru aceste tipuri de venituri nu s-a prevazut o exceptie asa cum se mentioneaza la art. 23 din Codul fiscal.

Persoanele juridice nu datoreaza plata impozitului pentru transferul proprietatilor imobiliare definit de art. 111 din Codul fiscal. Acest articol reglementeaza numai impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal.

Raspunsuri oferite in 2025 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.