TVA imobiliare. Ce cota TVA trebuie aplicata la vanzarea imobilelor catre persoane fizice

1. Natura imobilului (constructie veche sau noua tip teren)

Conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea imobilelor este, in principiu scutita de TVA, cu exceptia:

• Constructiilor noi;
• Partilor de constructii noi;
• Terenurilor construibile.

Daca imobilul este o constructie veche (adica a trecut mai mult de 31 decembrie a anului urmator primei utilizari sau ocupari), iar terenul nu este construibil, livrarea este scutita de TVA.

Daca imobilul este o constructie noua sau se livreaza un teren construibil, livrarea este impozabila (adica se aplica TVA).

2. Daca este impozabila, ce cota de TVA se aplica?

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Totul despre documentele de contabilitate primara Solutii de organizare a gestiunilor

Vezi AICI detalii

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2025

Vezi AICI detalii

Conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, se aplica cota redusa de 9% daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

• Livrarea este o locuinta care poate fi locuita ca atare;
• Suprafata utila este de maximum 120 mp (fara anexele gospodaresti);
• Valoarea totala (locuinta teren) nu depaseste 600.000 lei fara TVA;
• Cumparatorul este persoana fizica, nu a mai beneficiat anterior de cota redusa de TVA pentru o alta locuinta;
• Notarul verifica aceste conditii in Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA inainte de autentificarea actului.

Daca toate conditiile de mai sus sunt indeplinite, se aplica TVA 9%.

Ce se intampla daca NU se indeplinesc cele doua conditii

Daca nu se indeplineste oricare dintre conditii, atunci:

-Se aplica TVA standard de 19% (daca livrarea este impozabila),

-Sau livrarea este scutita de TVA (daca este vorba de o constructie veche teren neconstruibil), caz in care societatea ajusteaza TVA dedusa pentru respectivul imobil (daca este cazul).

Cand se aplica cota standard de TVA

Temei legal

Legea 227/2015 privind Codul fiscal

Art. 291. -

(1) Cota standard se aplica asupra bazei de impozitare pentru operatiunile impozabile care nu sunt scutite de taxa sau care nu sunt supuse cotelor reduse, iar nivelul acesteia este:

a) 20% incepand cu data de 1 ianuarie 2016 si pana la data de 31 decembrie 2016;

b) 19% incepand cu data de 1 ianuarie 2017.

Prestari si servicii de bunuri pentru care se aplica cota TVA de 9%

(2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:

m) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 
Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 
Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;

(38) Se organizeaza Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA, in format electronic, pe baza informatiilor din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3, autentificate incepand cu data de 1 ianuarie 2024, si a informatiilor din Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023. Procedura privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA se stabileste prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala, cu consultarea Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.

Ce obligatii au notarii publici

Notarii publici au obligatia:

a) sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de TVA, prin consultarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA, inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte, si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;

b) sa completeze Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3;

c) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei locuinte prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3 mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);

d) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3 cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret.

Alte operatiuni scutite de taxa

Art. 292. - Scutiri pentru anumite activitati de interes general si scutiri pentru alte activitati
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:

f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;

Raspunsul a fost oferit de specialistii de la portalpersoanefizice.ro, in luna APRILIE 2025. Pentru a afla mai multe informatii despre contabilitatea persoanelor fizice, Click AICI>>