TVA locuinte. Ce cota TVA se aplica pentru locuintele LIVRATE in 2025

Legea 296/2023 cu privire la cota redusa de TVA de 5%

Prevederile referitoare la cota de 5% reglementata prin  art. 291 alin. (3) lit. c) aplicabila pana la 31.12.2023 sunt abrogate incepand din 1.01.2024 conform prevederilor pct. 42 din Legea nr. 296/2023 "42. La articolul 291 alineatul (3), literele c), f) - k) si p) - s) se abroga."
De retinut este faptul ca,  prin Legea nr. 296/2023, nu s-au reglementat masuri derogatorii privind aplicarea cotei reduse de 5%  si in situatia in care  promisiunea de vanzare se incheie in anul 2025, aceste masuri derogatorii fiind aplicabile doar pentru livrarea unei locuintei in anul 2024.

Cand se aplica cota TVA de 5% pentru locuinte

Conform prevederilor art. V alin. (1) din Legea nr. 296/2023   prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin Legea nr. 296/2023, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Cartea verde a Contabilitatii varianta online

Vezi AICI detalii

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vezi AICI detalii

Cota redusa de 5% pentru locuinte se aplica si in 2025?

Astfel, aceste prevederi derogatorii nu au fost extinse si asupra anului 2025 cand locuinta poate fi locuita ca atare, motiv pentru care, la livrarea in anul 2025 a unei locuinte antecontractate in anul 2023 se aplica cota redusa de 9% conform prevederilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3, dar numai daca sunt indeplinite conditiile pentru aplicarea cotei reduse.

Pentru ce servicii se aplica cota redusa de TVA de 9%

" (2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:
…………………..
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. 

Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 

Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. 

Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. 

Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;"

 Deci, cota redusa de 9% se aplica la livrarea in anul 2025 numai daca aceast persoana fizica  nu a mai achizitionat si alta locuinta cu cota de TVA 5% sau 9%.

Cine aplica cota redusa de TVA 

Responsabilitatea aplicarii corecte a cotei reduse revine si notarului conform prevederilor  art. 291 alin. (3^8) introdus in  Codul fiscal prin Legea nr. 296/2023

"(3^8) Se organizeaza "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA", in format electronic, pe baza informatiilor din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3, autentificate incepand cu data de 1 ianuarie 2024, si a informatiilor din "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023". 

Procedura privind organizarea "Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA" se stabileste prin ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala*4), cu consultarea Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.

Ce obligatii au notarii publici

Notarii publici au obligatia:
    a) sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de TVA, prin consultarea "Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA", inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte, si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;
    b) sa completeze "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA" la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3;
    c) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei locuinte prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3 mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);
    d) sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin. (2) lit. m) pct. 3 cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret."
Aceste prevederi sunt preluate si in O.P.A.N.A.F. nr. 2080  din 28 decembrie 2023
pentru aprobarea Procedurii privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA.

Concluzie

In concluzie, la livrarea in anul 2025 a locuintei antecontractate in anul 2023 pentru care s-a incasat un avans in 2023 prin aplicarea cotei reduse de 5%,  trebuie efectuata regularizarea pentru aplicarea in anul 2025 a cotei reduse de 9%, cerinta impusa prin art. 291 alin. (6) din Codul fiscal "(6) In cazul schimbarii cotei se va proceda la regularizare pentru a se aplica cota in vigoare la data livrarii de bunuri sau prestarii de servicii, pentru cazurile prevazute la art. 282 alin. (2), precum si in situatia prevazuta la alin. (5)." Concret, derogarea privind aplicarea cotei reduse de 5% pentru locuinte antecontractate in anul 2023 s-a acordat doar pentru livrarea de locuinte in anul 2024, fara a se extinde si asupra livrarilor din anul 2025.

Raspuns oferit in luna APRILIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.