TVA locuinte 2025. Pana cand putea fi aplicata cota TVA de 9% la vanzarea de locuinte

Pana cand putea fi aplicata cota redusa TVA de 9%

Pana la modificarile aduse Codului fiscal prin Legea 141/2025, pentru livrarea de locuinte putea fi aplicabila cota redusa de TVA de 9% cu indeplinirea anumitor conditii.

Conditiile care trebuiau indeplinite pentru aplicarea cotei reduse de TVA

Conditiile care trebuiau indeplinite pentru aplicarea cotei reduse de TVA erau prevazute la art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3, respectiv locuinta sa aiba o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, valoarea totala, inclusiv a terenului, sa nu depaseasca suma de 600.000 lei fara TVA, imobilul livrat sa poata fi locuit ca atare si fiecare persoana fizica putea achizitiona individual sau in comun cu alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de 9%.

Art. 291 - inainte de modificarile legislative
“(2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:

m) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%.”

Diferente e-TVA Solutii la notificarile ANAF

Vezi AICI detalii

Agenda Fiscala a Contabilului 2025

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Astfel, in masura in care imobilele vandute pana la intrarea in vigoare a Legii 141/2025 au respectat aceste conditii, aplicarea cotei reduse de 9% a fost justificata. In lipsa indeplinirii acestor conditii, operatiunea trebuia supusa cotei standard de 19% valabila la momentul respectiv.

Exceptii aplicare cota redusa de TVA

In prezent, cota redusa de TVA pentru locuinte a fost eliminata iar livrarea acestora se supune cotei standard de TVA de 21%, cu exceptia cazului in care ati incheiat, pana la data de 1 august 2025, un antecontract care are ca obiect plata in avans. In aceasta situatie, puteti aplica in continuare cota redusa de TVA daca livrarea se efecuteaza pana la 31 iulie 2026.

Ce trebuie sa stiti daca antecontractele au fost incheiate in perioada 3 iulie - 31 iulie 2025

De asemenea, daca va regasiti in situatia in care antecontractul a fost incheiat in perioada 3 iulie – 31 iulie 2025, la data livrarii locuintei trebuie sa faceti dovada achitarii unui avans de 20% din valoarea locuintei exclusiv TVA, achitat integral pana la data de 31 iulie 2025.

Aceste prevederi se regasesc la art. 3 din Legea 141/2025
“(1) Persoana fizica, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, poate achizitiona in perioada 1 august 2025-31 iulie 2026 inclusiv o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 9%, daca se indeplinesc in mod cumulativ urmatoarele conditii:
a) locuinta are o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, si o valoare, inclusiv a terenului pe care este construita, care nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata;
b) locuinta in momentul livrarii, care nu poate depasi data de 31 iulie 2026, sa poata fi locuita ca atare, conform conditiilor legale in vigoare la data incheierii actelor juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare;
c) nu a achizitionat o alta locuinta cu cota redusa de TVA incepand cu 1 ianuarie 2023, conform informatiilor din „Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA“, prevazut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare;
d) a incheiat pana la data de 1 august 2025 un act juridic intre vii care are ca obiect plata an avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.
(2) Pentru a beneficia de cota redusa de 9%, pe langa conditiile prevazute la alin. (1), persoana fizica, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, pentru actele juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei locuinte, incheiate in perioada 3 iulie-31 iulie 2025 inclusiv, la data livrarii locuintei trebuie sa faca dovada achitarii unui avans de 20% din valoarea locuintei exclusiv TVA, achitat integral pana la data de 31 iulie 2025 inclusiv.”

Concluzie

In concluzie, pentru stabilirea cotei de TVA in mod corespunzator, este esential sa verificati indeplinirea conditiilor mentionate.