TVA locuinte. Care este tratamentul TVA aplicat vanzarii unui imobil in 2026

Se factureaza cu TVA vanzarea cladirii?

Vanzarea cladirii NU se factureaza cu TVA, fiind operatiune scutita de TVA, fara drept de deducere, cu exceptia cazului in care societatea opteaza pentru taxare.

Se aplica scutirea de TVA in acest caz?

Conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, sunt scutite de taxa livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi.

Cladirea dumneavoastra nu este noua. Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 3, o constructie este noua doar daca livrarea are loc pana la 31 decembrie a anului urmator primei ocupari/utilizari.

Bugete cash flow rentabilitate risc - ghid practic

Vezi AICI detalii

Manual de politici contabile - Stick USB

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilitatii Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

Cladirea fiind detinuta din 2003, rezulta clar ca nu este constructie noua, deci nu se aplica exceptia de la scutire.

Norme metodologice confirma regimul de scutire. HG nr. 1/2016, pct. 55 alin. (3) prevede ca data primei ocupari este data semnarii procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor. In lipsa unor transformari majore ( 50% din valoarea constructiei - art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4), cladirea nu devine noua din punct de vedere TVA.

Regimul terenului aferent (daca se vinde si terenul)

Daca se vinde corpul funciar unic (cladire + teren), conform pct. 55 alin. (1) din HG 1/2016, terenul urmeaza regimul constructiei, in functie de valorile din raportul de evaluare. Asadar, daca se vinde un singur corp funciar (teren + cladire) si valoarea terenului este mai mare decat valoarea cladirii, iar terenul este teren construibil, intreaga vanzare se taxeaza cu TVA, chiar daca cladirea este veche.

Optiunea pentru taxare

Conform art. 292 alin. (3) Cod fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. f), in conditiile stabilite prin normele metodologice (anexa 3)

ANEXA Nr. 3 la normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VII din Codul fiscal
NOTIFICARE privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal
1. Denumirea solicitantului . . . . . . . . . .
2. Codul de inregistrare in scopuri de TVA, atribuit conform art. 316 din Codul fiscal..........
3. Adresa . . . . . . . . . .
4. Bunurile imobile (constructii, terenuri) pentru care se aplica optiunea de taxare (adresa completa a bunului imobil, adresa completa si suprafata terenului; in cazul in care optiunea de taxare priveste numai o parte a bunului imobil, se va identifica cu exactitate aceasta parte a bunului imobil) . . . . . . . . . .
Confirm ca datele declarate sunt corecte si complete.

Temei legal 

Legea 227/2015 privind Codul fiscal

Art. 292. - Scutiri pentru anumite activitati de interes general si scutiri pentru alte activitati 
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;
(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

Norme de aplicare

HG 1/2016
TITLUL VII Taxa pe valoarea adaugata - CAPITOLUL IX Operatiuni scutite de taxa - SECTIUNEA 1 Scutiri pentru anumite activitati de interes general si scutiri pentru alte activitati - 

55. 
(1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
(2) Prevederile alin. (1) nu se aplica in situatia in care se livreaza un teren pe care se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare si a fost asumata de vanzator. Asemenea operatiuni de livrare si de demolare formeaza o operatiune unica in ceea ce priveste TVA, avand in ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea constructiei existente si a terenului pe care se afla aceasta, indiferent de stadiul lucrarilor de demolare a constructiei in momentul livrarii efective a terenului. In acest sens a fost pronuntata Hotararea Curtii Europene de Justitie in Cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV impotriva Staatssecretaris van Financien.
(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.
(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.
(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.


Explicatii oferite in 2026 de specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.