Tratament TVA vanzare imobil si modernizari. Procedura corecta si actualizata

Tags: vanzare imobil, tva, codul fiscal, modernizari

In randurile de mai jos, dezbatem detaliat procedura necesara pentru a stabili tratamentul TVA corect la vanzarea unui imobil vechi pentru care s-au efectuat si modernizari: "Care este regimul privind TVA la vanzarea unui imobil vechi catre o societate platitoare de TVA in conditiile in care pentru acest imobil au fost efectuate modernizari in anii 2015 si 2016?"

Din precizarile dumneavoastra, intelegem ca o persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA din Romania doreste sa vanda un imobil vechi unei alte persoane impozabile inregistrata in scopuri de TVA. De asemenea, intelegem ca asupra imobilului au fost efectuate modernizari in anii 2015 si 2016.

Avand in vedere faptul ca la momentul efectuarii livrarii cladirii, aceasta nu este considerata a fi constructie noua, in conformitate cu prevederile art. 292 alin. (2) lit f) din Codul fiscal, se poate aplica scutirea de TVA, iar in aceste conditii factura se va emite fara TVA:
 (2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:

f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

In situatia descrisa de dumneavoastra insa, se pune problema daca la achizitionarea imobilului in cauza sau daca pentru lucrarile de modernizare efectuate s-a exercitat dreptul de deducere aferent acestor operatiuni. In cazul in care la cumpararea imobilului, societatea dumneavoastra a dedus TVA-ul aferent sau daca au fost realizate lucrari de modernizare care reprezinta un procent mai mare de 20% din valoarea imobilului pentru care, de asemenea, a fost exercitat dreptul de deducere si decideti sa efectuati vanzarea acestui imobil in regim de scutire conform prevederilor prezentate mai sus, se impune ca societatea dumneavoastra sa efectueze o ajutare de TVA, in conformitate cu prevederile art. 305 din Codul fiscal si a Normelor de aplicare a acestui articol care prevad faptul ca, la schimbarea destinatiei bunului, de la o operatiune taxabila la o operatiune fara drept de deducere, este necesara efectuarea ajustarii sumei TVA deduse initial.
 
Pentru evitarea acestei obligatii de ajustare a TVA-ului, se poate opta pentru taxarea operatiunii in conformitate cu urmatoarele prevederi ale art. 292 alin. (3) din Codul fiscal:

 (3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

In aplicarea acestei optiuni de taxare a operatiunii in cauza, trebuie sa aveti in vedere faptul ca este necesara depunerea unei notificari la organul fiscal compentent, potrivit urmatoarelor prevederi din Normele metodologice de aplicare a art. 292 alin. (3):

(3) Optiunea prevazutala alin. (1) se notifica organelor fiscale competente pe formularul prezentat in anexa nr. 1 care face parte integranta din prezentele norme metodologice si se va exercita de la data inscrisă in notificare. O copie de pe notificare se transmite clientului. Depunerea cu intarziere a notificarii nu anuleaza dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare si nici dreptul de deducere exercitat de beneficiar in conditiile art. 297 - 301 din Codul fiscal.

Dreptul de deducere la beneficiar ia nastere si poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, si nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisa de vanzator. In situatia in care optiunea se exercita numai pentru o parte din bunul imobil, aceasta parte din bunul imobil care se intentioneaza a fi utilizata pentru operatiuni taxabile se comunica in notificarea transmisa organului fiscal.


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Bogdan Costea - Consultant fiscal