Regimul TVA la vanzarea unui imobil. Ce trebuie sa stii inainte sa emiti factura

Regimul TVA la vanzarea unei cladiri nu se alege dupa cum ai cumparat-o, ci dupa situatia din ziua vanzarii. Conteaza daca este noua sau veche, daca cumparatorul este persoana fizica sau firma platitoare de TVA si daca ai optat pentru taxare. O greseala pe factura nu afecteaza doar vanzatorul: cumparatorul poate pierde dreptul de deducere, iar vanzatorul poate avea de ajustat TVA dedusa la achizitie, pe o perioada de 20 de ani.

In acest articol prezentam regulile aplicabile si doua exemple concrete.

Ce trebuie sa stii pe scurt despre regimul TVA la vanzarea unui imobil:

Imobil vechi, cumparator persoana fizica, fara optiune: vanzare scutita, factura fara TVA, ajustare TVA daca ai dedus la achizitie.
Imobil vechi, cumparator persoana fizica, cu optiune de taxare: factura cu TVA 21%, dupa notificarea ANAF.
Imobil vechi, cumparator platitor de TVA, cu optiune de taxare: taxare inversa, factura fara TVA cu mentiunea „taxare inversa”.
Cladire noua, vanzare intre platitori de TVA: taxare inversa, pentru ca operatiunea este taxabila prin efectul legii.
Cladire noua, cumparator persoana fizica neinregistrata: TVA 21% (inclusiv locuinte noi, din 1 octombrie 2026).

Cuprins

Regimul TVA la vanzarea unei cladiri: cum emiti factura Vanzarea unui imobil vechi: scutire de TVA, fara drept de deducere Optiunea de taxare: cand poti factura cu TVA!Taxarea inversa: obligatorie cand ambele parti sunt platitoare de TVA Ajustarea TVA (art. 305 din Codul Fiscal)Studii de caz regim TVA la vanzarea unui imobil

Regimul TVA la vanzarea unei cladiri: cum emiti factura

Trei intrebari decid daca emiti factura cu sa fara TVA la vanzarea unui imobil:

Cladirea este noua sau veche, in sens fiscal?
Cumparatorul este persoana fizica sau persoana inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal?
Ai optat pentru taxare?

IMPORTANT DE STIUT! Faptul ca ai cumparat imobilul cu taxare inversa nu inseamna ca trebuie sa-l vinzi tot asa. Regimul se stabileste la data vanzarii, in functie de situatia imobilului si de optiunea fiscala exercitata.

Vanzarea unui imobil vechi: scutire de TVA, fara drept de deducere

Codul fiscal considera o cladire noua numai pentru livrarea efectuata pana la 31 decembrie a anului urmator celui al primei ocupari sau utilizari. Dupa acest moment, in mod normal, cladirea nu mai este noua.

O cladire veche poate redeveni noua daca a suferit transformari sau modernizari substantiale, de peste 50%. Un imobil construit in 2003, fara reparatii sau imbunatatiri care sa justifice ajustarea de TVA, este un imobil vechi.

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vreau acest produs →

Manual de politici contabile - Stick USB

Vreau acest produs →

Vanzarea unui imobil vechi este, in principiu, o operatiune scutita de TVA fara drept de deducere, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Factura se emite fara TVA.

Optiunea de taxare: cand poti factura cu TVA!

Art. 292 alin. (3) din Codul fiscal permite oricarei persoane impozabile sa opteze pentru taxarea operatiunilor de la art. 292 alin. (2) lit. e) si f), adica inclusiv a vanzarii unei cladiri vechi.

Procedura este urmatoarea:

se depune la organul fiscal competent notificarea pe formularul din anexa nr. 1 a normelor metodologice;
optiunea se exercita de la data inscrisa in notificare;
o copie a notificarii se transmite clientului.

Daca ai optat pentru taxare, aplici cota de TVA din art. 291 din Codul fiscal, adica 21%, cu o exceptie: daca beneficiarul este inregistrat in scopuri de TVA, factura se intocmeste fara TVA, cu mentiunea „taxare inversa”.

Pe langa faptul ca poate fi mai avantajoasa pentru un cumparator platitor de TVA, optarea pentru taxare este si calea prin care se evita ajustarea negativa a TVA dedusa la achizitie.

Participa ACUM la Conferinta Nationala de Fiscalitate si Contabilitate pe 17 noiembrie 2026 in sala de curs sau online. Detalii AICI>>>

Taxarea inversa: obligatorie cand ambele parti sunt platitoare de TVA

Art. 331 alin. (1) din Codul fiscal prevede ca, in cazul operatiunilor taxabile de la alin. (2), persoana obligata la plata taxei este beneficiarul. Conditia este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316.

Art. 331 alin. (2) lit. g) include livrarea cladirilor, a partilor de cladire si a terenurilor de orice fel, pentru care se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune.

Asadar, pentru livrarea unei cladiri intre doua persoane platitoare de TVA, taxarea inversa se aplica obligatoriu, atunci cand operatiunea este taxabila.

Cum functioneaza taxarea inversa

Potrivit pct. 109 alin. (1) din Normele metodologice, taxarea inversa este o modalitate de simplificare a platii taxei:

furnizorul emite factura fara TVA si inscrie mentiunea „taxare inversa”;
beneficiarul calculeaza taxa si o inregistreaza atat ca taxa colectata, cat si ca taxa deductibila in decontul prevazut la art. 323;
colectarea TVA la nivelul taxei deductibile este asimilata cu plata taxei catre furnizor;
beneficiarul inregistreaza in contabilitate formula 4426 = 4427.

Ce se intampla daca furnizorul factureaza totusi cu TVA

Facturarea cu TVA a unui imobil intre doua persoane platitoare de TVA nu este corecta. Potrivit pct. 109 alin. (4) din Normele metodologice, daca furnizorul emite factura cu TVA pentru operatiunile de la art. 331 alin. (2) si nu inscrie mentiunea „taxare inversa”, iar beneficiarul deduce taxa din factura, beneficiarul pierde dreptul de deducere. Conditiile de fond privind taxarea inversa nu au fost respectate, iar factura a fost intocmita eronat. Regula se aplica si cand corectarea erorii nu mai este posibila din cauza falimentului furnizorului. Raspunderea revine ambelor parti: si furnizorul, si beneficiarul.

Asadar, nu exista o prevedere care sa permita vanzatorului sa aplice TVA de 21% asupra valorii unui imobil vandut unei persoane platitoare de TVA.

Ajustarea TVA (art. 305 din Codul Fiscal)

Daca ai dedus TVA la achizitia imobilului, inclusiv prin taxare inversa, el intra de regula in perioada de ajustare de 20 de ani. Pentru un imobil cumparat, perioada incepe la 1 ianuarie a anului achizitiei. Pentru o cladire construita sau modernizata, perioada incepe la 1 ianuarie a anului urmator receptiei.

Faptul ca la cumparare a existat taxare inversa nu elimina problema, pentru ca se considera ca ai dedus TVA la achizitie.

Daca vinzi imobilul cu scutire inainte de expirarea perioadei, apare obligatia de ajustare negativa pentru perioada ramasa, care include si anul vanzarii, in fractiuni de 1/20 pe an. Obligatia exista indiferent daca beneficiarul este persoana fizica sau juridica.

Studii de caz regim TVA la vanzarea unui imobil

Iata cateva exemple concrete de aplicare a regimului TVA:

SRL care vinde unei persoane fizice o cladire din 2003

Situatia. Un SRL detine o cladire construita in 2003, fara reparatii sau imbunatatiri care sa justifice ajustarea de TVA. Imobilul a fost cumparat in trecut cu taxare inversa, iar acum SRL-ul vrea sa-l vanda unei persoane fizice.

Varianta 1: vanzare scutita.

Operatiunea este scutita fara drept de deducere, conform art. 292 alin. (2) lit. f).
Daca achizitia a fost in 2020, au trecut 6 ani din perioada de ajustare, deci se ajusteaza 14/20 din TVA dedusa la achizitie, adica din suma inregistrata prin taxare inversa.
Ajustarea se face indiferent daca cumparatorul este persoana fizica sau juridica.

Varianta 2: vanzare cu optiune de taxare.

SRL-ul notifica ANAF pe formularul din anexa nr. 1 si transmite o copie a notificarii cumparatorului.
Cumparatorul este persoana fizica, deci nu se aplica taxarea inversa, iar factura se emite cu TVA 21%.

Intreprindere familiala care vinde unei firme un spatiu comercial cumparat cu taxare inversa

Situatia. O intreprindere familiala a cumparat un spatiu comercial cu taxare inversa si il vinde dupa aproximativ 5 ani unei firme platitoare de TVA. Spatiul nu a suferit modernizari substantiale, deci nu mai este cladire noua.

Varianta 1: vanzare scutita.

Factura se emite fara TVA, conform art. 292 alin. (2) lit. f).
Apare ajustarea negativa pentru perioada ramasa din cei 20 de ani. Normele dau chiar exemplul unei cladiri cumparate cu deducerea TVA si vandute ulterior scutit: ajustarea se face pentru fractiunile de 1/20 aferente perioadei ramase.
Recomandare: nu emite factura scutita inainte sa calculezi exact ajustarea. Suma poate fi semnificativa.

Varianta 2: optiune de taxare, cu taxare inversa. Este frecvent mai convenabila atunci cand cumparatorul este firma platitoare de TVA.

Daca atat vanzatorul, cat si cumparatorul au coduri valabile de TVA la data operatiunii, livrarea taxabila se face cu taxare inversa.
Factura se emite fara TVA, cu mentiunea „taxare inversa”, in baza art. 331 alin. (2) lit. g), de exemplu: „Spatiu comercial conform contractului de vanzare-cumparare”.
Vanzatorul nu incaseaza TVA de la cumparator. Cumparatorul aplica mecanismul in propria evidenta.
Vanzatorul declara livrarea in decontul D300, la randul 13 „Livrari de bunuri si prestari de servicii supuse masurilor de simplificare (taxare inversa)”.

Sursa foto: Pexels.com

Regimul TVA la vanzarea unui imobil. Ce trebuie sa stii inainte sa emiti factura

Regimul TVA la vanzarea unei cladiri: cum emiti factura

Vanzarea unui imobil vechi: scutire de TVA, fara drept de deducere

Optiunea de taxare: cand poti factura cu TVA!

Taxarea inversa: obligatorie cand ambele parti sunt platitoare de TVA

Cum functioneaza taxarea inversa

Ce se intampla daca furnizorul factureaza totusi cu TVA

Ajustarea TVA (art. 305 din Codul Fiscal)

Studii de caz regim TVA la vanzarea unui imobil

SRL care vinde unei persoane fizice o cladire din 2003

Intreprindere familiala care vinde unei firme un spatiu comercial cumparat cu taxare inversa

Club Contabilitate