TVA imobiliare 2023: 3 studii de caz importante pentru contribuabili

Tags: tva imobiliare, studii de caz, tva imobiliare 2023

TVA-ul pentru imobiliare a tot fost modificat pe parcursul ultimilor ani si poate pune in dificultate chiar si un contabil cu experienta atunci cand analizeaza anumite spete mai complicate.

In acest articol ne propunem sa venim in sprijinul dumneavoastra si sa analizam cateva spete utile impreuna cu specialistii nostri.

 

TVA imobiliare 2023

 

Speta 1. Vanzare imobil vechi cu teren

 

O societate platitoare de TVA a achizitonat in anul 2007 o constructie veche si terenul aferent, de la o persoana fizica. Daca aceasta vinde constructia si terenul catre o persoana fizica, exista obligatia colectarii TVA ?

Raspuns:

 

Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de tva:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie,exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;

In principiu, vanzarea unui imobil vechi este scutita de tva fara drept de deducere si, avand in vedere ca nu s-a dedus tva la achizitie, nu se pune problema unor ajustari de tva.

Insa, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral sunt aplicabile prevederile pct. 55 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal care prevad:
55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.

Scutirea de tva prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal NU este aplicabila si vanzarii de terenuri construibile (si aveti un teren construibil de vandut, deoarece pe el se afla o cladire).
Daca terenul si cladirea sunt identificate printr-un singur numar cadastral, trebuie sa intocmiti un raport de evaluare si sa stabiliti daca trebuie sau nu trebuie sa colectati tva, in functie de imobilul cu valoare (sau, dupa caz, suprafata) mai mare.
Daca terenul urmeaza regimul constructiei, factura se intocmeste fara tva.
Daca imobilul urmeaza regimul terenului, factura se intocmeste cu tva.

Desi nu ati mentionat in enuntul spetei eventuale modernizari, consider ca este important de precizat si faptul ca: daca imobilul a fost modernizat si valoarea imobilului se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, se considera ca se vinde un imobil nou si factura se intocmeste cu tva.

 

 

Speta 2. Vanzare imobil catre asociat. Tratament fiscal

 O societate comerciala (SRL) are in proprietate un imobil construit in regie proprie, pe care intentioneaza sa-l vanda unuia dintre asociati, persoana fizica, pe baza unui raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat. In evidenta contabila imobilul are valoare de inventar 1.280.000 lei, valoare ramasa 970.000 lei, la 31.03.2023. Data punerii in functiune este 31.12.2010. La momentul vanzarii catre persoana fizica va trebui intocmita factura cu TVA? Ce implicatii fiscale sunt daca valoarea de vanzare este mai mica decat valoarea ramasa (eventuale cheltuieli nedeductibile la calculul impozitului pe profit)?

Raspuns:

Potrivit art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal, sunt scutite de TVA:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;
 
Avand in vedere prevederile legale de mai sus rezulta urmatoarele:
Presupunand ca valoarea imobilului este mai mare decat valoarea terenului pe care este amplasat, fiind vorba de o constructie care nu poate fi ,,noua’’ in sensul articolului 292, se va aplica scutirea de TVA. Intrucat operatiunile prevazute la acest articol sunt scutite fara drept de deducere, societatea este obligata sa efectueze ajustarea TVA deduse pentru imobilul respectiv (daca si-a exercitat dreptul de deducere la achizitie/ edificare sau modernizare) , conform art 305 din Codul fiscal -,, Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital’’.
In concluzie, factura va fi intocmita fara TVA, dar se va efectua ajustarea taxei deduse cu ocazia construirii imobilului (635   =  4426).
Daca doriti sa evitati ajustarea TVA deduse puteti sa va prevalati de prevederile art 292 alin 3 din Codul fiscal, potrivit carora societatea poate opta pentru taxarea operatiunii de vanzare (factura cu TVA).
Referitor la implicatiile fiscale in cazul in care valoarea de vanzare este mai mica decat valoarea ramasa
Potrivit art 11 alin 4 din Codul fiscal:
,,Tranzactiile intre persoane afiliate se realizeaza conform principiului valorii de piata. In cadrul unei tranzactii, al unui grup de tranzactii intre persoane afiliate, organele fiscale pot ajusta, in cazul in care principiul valorii de piata nu este respectat, sau pot estima, in cazul in care contribuabilul nu pune la dispozitia organului fiscal competent datele necesare pentru a stabili daca preturile de transfer practicate in situatia analizata respecta principiul valorii de piata, suma venitului sau a cheltuielii aferente rezultatului fiscal oricareia dintre partile afiliate pe baza nivelului tendintei centrale a pietei’’.
Prin urmare, trebuie sa aveti in vedere ca pretul de vanzare sa reflecte preturile practicate pe piata, chiar daca acesta se situeaza sub valoarea ramasa de amortizat. Daca pretul de vanzare este mai mic decat pretul de piata, organul fiscal are dreptul sa efectueze ajustarea TVA si a impozitului pe profit rezultate din vanzarea imobilului respectiv.
Potrivit art 28 alin 17 din Codul fiscal:
,,Pentru mijloacele fixe amortizabile, deducerile de amortizare se determina fara a lua in calcul amortizarea contabila. Castigurile sau pierderile rezultate din vanzarea ori din scoaterea din functiune a acestor mijloace fixe se calculeaza pe baza valorii fiscale a acestora, diminuata cu amortizarea fiscala, cu exceptia celor prevazute la alin. (14).’’
Conform pct 29 alin 1 din Normele metodologice date in aplicarea art 28 alin 17 din Codul fiscal:,, In aplicarea prevederilor art. 28 alin. (17) din Codul fiscal, cheltuielile inregistrate ca urmare a casarii unui mijloc fix cu valoarea fiscala incomplet amortizata sunt cheltuieli efectuate in scopul desfasurarii activitatii economice’’.
Prin urmare, cheltuiala cu valoarea neamortizata, inregistrata in contabilitate cu ocazia scoaterii din evidenta a imobilului este deductibila la calculul impozitului pe profit.
 

 

Speta 3. Persoana fizica - Vanzare teren din patrimoniul personal

O persoana fizica ce are un cabinet de avocatura, platitor de tva, vinde un teren din patrimoniul personal. Pentru aceasta tranzactie se percepe tva? Daca da, iar terenul este construibil, si cel care il cumpara este platitor de tva, se aplica taxarea inversa? Multumesc.

 

Raspuns:

 

Daca terenul respectiv se afla in patrimoniul personal al persoanei fizice, nu in patrimoniul de afectatiune aferent cabinetului de avocatura, poate fi vandut, fara niciun fel de influenta dpdv al TVA, indiferent daca este construibil sau neconstruibil. Terenul a fost folosit in scop personal nu intr-o activitate economica.
Deci persoana fizica nu are obligatia de a colecta TVA la vanzarea terenului, fiind o vanzare din patrimoniul personal (indiferent ca vorbim de un teren construibil sau nu) care nu intra in sfera de aplicare a TVA.

Potrivit prevederilor art.269 din Codul fiscal:
(1) Este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati. 
(2) In sensul prezentului titlu, activitatile economice cuprind activitatile producatorilor, comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile profesiilor liberale sau asimilate acestora. De asemenea constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate. 
(3) Situatiile in care persoanele fizice care efectueaza livrari de bunuri imobile devin persoane impozabile se prevad prin normele metodologice.
Potrivit pct. 4 din normele metodologice de aplicare ale art. 269 din Codul fiscal: 
(1) In sensul art. 269 alin. (2) din Codul fiscal, exploatarea bunurilor corporale sau necorporale, in concordanta cu principiul de baza al sistemului de TVA potrivit caruia taxa trebuie sa fie neutra, se refera la orice tip de tranzactii, indiferent de forma lor juridica, astfel cum se mentioneaza in constatarile Curtii Europene de Justitie in cazurile C-186/89 Van Tiem, C-306/94 Regie dauphinoise, C-77/01 Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA (EDM).
(2) In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
(5) In cazul achizitiei de terenuri si/sau de constructii de catre persoana fizica in scopul vanzarii, livrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. Daca persoana fizica realizeaza o singura livrare intr-un an aceasta este considerata ocazionala si nu este considerata o livrare impozabila. Daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu se impoziteaza, dar este luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 310 din Codul fiscal. Totusi, daca persoana fizica deruleaza deja constructia unui bun imobil in vederea vanzarii, conform alin. (4), activitatea economica fiind deja considerata inceputa si continua, orice alte tranzactii efectuate ulterior nu mai au caracter ocazional. Livrarile de constructii si terenuri, scutite de taxa conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 310 din Codul fiscal. In situatia in care persoana fizica nu se inregistreaza in scopuri de TVA conform art. 316 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, dar incepe activitatea economica, se considera ca aplica regimul special de scutire pentru intreprinderile mici conform art. 310 din Codul fiscal, obligativitatea inregistrarii in scopuri de TVA intervenind la termenul prevazut la art. 310 din Codul fiscal.

Dobandirea/utilizarea imobilului in scopuri personale se va justifica fata de organul fiscal, de la caz la caz, pe baza dovezilor prezentate de persoana fizica in acest sens, cele mai elocvente in acest sens fiind documente precum titlurile de proprietate, istoricul de rol fiscal al persoanei fizice, extras de carte funciara etc.

In concluzie, consider ca, in cazul in care respectiva persoana fizica demonstreaza ca nu a achizitionat terenul in scop economic si ca vanzarea acestuia nu are caracter de continuitate, persoana fizica nu trebuie sa colecteze TVA, fiind o vanzare din patrimoniul personal.

Sub aspectul continuitatii, daca persoana fizica realizeaza o singura livrare intr-un an calendaristic, aceasta este considerata ocazionala si nu este considerata o livrare impozabila. Daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu se impoziteaza, dar este luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 310 din Codul fiscal.