TVA imobiliare. Care este regimul TVA in cazul livrarii de constructii mai vechi de 2025

Regimul TVA aplicabil la vanzare

In cazul descris, vanzarea imobilului catre o persoana fizica afiliata poate avea doua regimuri de TVA, in functie de decizia societatii vanzatoare:

Conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, este scutita de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, cu exceptia:
-constructiilor noi;
-partilor de constructii noi;
terenurilor construibile.
Daca imobilul nu este nou, prin efectul legii, vanzarea este scutita de TVA.
Dar, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si pct. 58 alin. (1) din Normele metodologice (HG 1/2016):
Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite [...] in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia. 
Astfel, societatea vanzatoare poate opta pentru taxarea livrarii. Optiunea se exercita prin notificare depusa la organul fiscal (Anexa nr. 3 din HG 1/2016).

Ajustarea TVA la vanzarea locuintelor

Daca societatea nu opteaza pentru taxare si vinde imobilul in regim de scutire de TVA, iar la momentul achizitiei (2022) a dedus TVA integral sau partial (prin taxare inversa), atunci intervine obligatia de ajustare a TVA, in conformitate cu:
-Art. 305 din Codul fiscal, care reglementeaza ajustarea taxei pentru bunuri de capital (imobilele intra in aceasta categorie);

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

Inspectia fiscala - Preventie si Contestatii

Vezi AICI detalii

Alte considerente cu privire la tranzactia intre persoane afiliate si concluzie

Avand in vedere ca vanzarea are loc catre o persoana afiliata, se aplica art. 11 alin. (4) din Codul fiscal:
Tranzactiile intre persoane afiliate trebuie realizate la valoare de piata. Organele fiscale pot ajusta baza de impozitare daca se constata ca pretul de vanzare este sub valoarea de piata.

Concluzie:
Vanzarea poate fi:

• scutita de TVA (art. 292 alin. (2) lit. f) CF), caz in care se va face ajustarea TVA dedusa la achizitie;
• taxabila prin optiune (art. 292 alin. (3) CF si pct. 58 alin. (1) din Norme) astfel se evita ajustarea TVA.

Pretul de vanzare trebuie sa respecte principiul valorii de piata, conform art. 11 alin. (4) din Codul fiscal, deoarece tranzactia este intre persoane afiliate.

Temei legal 

Legea 227/2015 privind Codul fiscal

Art. 11. - Prevederi speciale pentru aplicarea Codului fiscal
(1) La stabilirea sumei unui impozit, a unei taxe sau a unei contributii sociale obligatorii, autoritatile fiscale pot sa nu ia in considerare o tranzactie care nu are un scop economic, ajustand efectele fiscale ale acesteia, sau pot reincadra forma unei tranzactii/activitati pentru a reflecta continutul economic al tranzactiei/activitatii
(4) Tranzactiile intre persoane afiliate se realizeaza conform principiului valorii de piata. In cadrul unei tranzactii, al unui grup de tranzactii intre persoane afiliate, organele fiscale pot ajusta, in cazul in care principiul valorii de piata nu este respectat, sau pot estima, in cazul in care contribuabilul nu pune la dispozitia organului fiscal competent datele necesare pentru a stabili daca preturile de transfer practicate in situatia analizata respecta principiul valorii de piata, suma venitului sau a cheltuielii aferente rezultatului fiscal oricareia dintre partile afiliate pe baza nivelului tendintei centrale a pietei. Procedura de ajustare/estimare si modalitatea de stabilire a nivelului tendintei centrale a pietei, precum si situatiile in care autoritatea fiscala poate considera ca un contribuabil nu a furnizat datele necesare stabilirii respectarii principiului pentru tranzactiile analizate se stabilesc potrivit Codului de procedura fiscala. 

Art. 292. - Scutiri pentru anumite activitati de interes general si scutiri pentru alte activitati 
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile.
(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice.

Norme de aplicare
HG 1/2016
ANEXA Nr. 3 la normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului VII din Codul fiscal

NOTIFICARE privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal
1. Denumirea solicitantului . . . . . . . . . .
2. Codul de inregistrare in scopuri de TVA, atribuit conform art. 316 din Codul fiscal..........
3. Adresa . . . . . . . . . .
4. Bunurile imobile (constructii, terenuri) pentru care se aplica optiunea de taxare (adresa completa a bunului imobil, adresa completa si suprafata terenului; in cazul in care optiunea de taxare priveste numai o parte a bunului imobil, se va identifica cu exactitate aceasta parte a bunului imobil) . . . . . . . . . .
Confirm ca datele declarate sunt corecte si complete.

Poza

58. 
(1) In sensul art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia.
(6) Orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 305 din Codul fiscal, daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.

Raspunsuri oferit in luna APRILIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.