Ce TVA aplicam la vanzarea de locuinte cetatenilor straini?

Tags: cota redusa tva, vanzare locuinte, cetateni straini, livrare locuinte, societati straine

Cota redusa de 5% poate fi aplicata de catre orice persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA pe teritoriul Romaniei, indiferent de faptul ca bunul imobil amplasat pe teritoriul Romaniei este construit de catre un dezvoltator imobiliar sau bunul este detinut in patrimoniu ca bun de capital de catre o persoana juridica impozabila, inregistrata in scopuri de TVA.

In politica sociala pentru care se permite aplicarea cotei reduse de 5% intra doar locuinte cu o suprafata si valoare limitata.

Pentru aplicarea cotei reduse nu este suficient ca persoana fizica cumparatoare sa indeplineasca conditiile impuse de lege, ci chiar bunul imobil vandut drept locuinta trebuie sa se incadreze in urmatoarele conditii:

- locuinta sa aiba o suprafata utila de maximum 120 mp;
- valoarea locuintei, exclusiv TVA, sa fie de maximum 380.000 lei;
- constructia poate fi locuita ca atare in momentul vanzarii;
- terenul pe care este construita fiecare locuinta sa fie mai mic de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei.

Faptul ca o locuinta poate fi vanduta cu cota redusa de 5% de catre orice persoa na impozabila inregistrata in scopuri de TVA, indiferent de obiectul sau de activitate inscris in statut, poate fi argumentata prin conditiile reglementate la punctul 23 din normele de aplicare a articolului 140 din Codul fiscal, respectiv de la alineatul (7) la alineatul 10:

- alineatul (7) conform caruia cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 140 alin. (21) din Codul fiscal se aplica numai pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale si
se aplica inclusiv pentru terenul pe care este construita locuinta, in conditiile in care terenul urmeaza regimul constructiei;

- alineatul (8) conform caruia prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface ce rintele de locuit ale unei persoane sau familii;

- alineatul (9) conform caruia vanzatorul poate aplica cota de TVA de 5% daca cumparatorul prezinta o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite la art. 140 alin. (21) lit. c) pct. 1 si 2 din Codul fiscal. Aceasta declaratie se pastreaza de catre vanzator pentru jus tificarea aplicarii corecte a cotei reduse de TVA de 5%. De asemenea, se face precizarea ca suprafata utila a locuintei, exclusiv anexele gospodaresti si terenul pe care este construita trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica;
- alineatul (10) conform caruia vanzatorul poate aplica cota de TVA de 5% numai in situatia in care cumparatorul da o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, TVA la vanzarea de locuinte cetatenilor straini din care sa rezulte ca va utiliza cladirea doar cu destinatia de locuinta.

Cele doua declaratii date de catre cumparator in baza alineatelor (9) si (10) trebuie pastrate de catre firma vanzatoare persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA pentru a justifica organelor de inspectie fiscala faptul ca a aplicat corect cota redusa de TVA de 5%.

Fata de cele prezentate mai sus mentionam faptul ca cetatenii straini pot beneficia de aceleasi dispozitii privind aplicarea cotei reduse de 5% in cazul livrarii de locuinte ca si cetatenii romani.

Cetatenii straini, dar si societatile straine, pot dobandi constructii in Romania, beneficiind in acelasi timp de un drept de folosinta asupra terenurilor pe care sunt situate, pe toata durata existentei constructiilor. Legea nr. 312/2005 se refera la dobandirea dreptului de proprietate a cetatenilor straini si impune cateva conditii prin art. 3, 4 si 5 prin care cetatenii unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani.

Cota redusa de TVA este reglementata prin O.U.G. nr. 200/2008 care modifica articolul 140 alin. (21) din Legea nr. 571/2003, iar aceasta se aplica tuturor cetatenilor.

Nu veti regasi in mod expres aceasta precizare in niciun act normativ si nici in Codul fiscal, iar prevederile legale nu delimiteaza drepturile cetatenilor romani de ale celor straini, ei avand aceleasi drepturi