Vanzare imobil. Care va fi tratamentul fiscal?

Tags: vanzare imobil, ajustare tva, legea 227/2017, reevaluare

In analiza de mai jos, avem ca subiect o societate X care a achizitionat un apartament in luna august 2011 cu taxare inversa. Valoarea imobilului este de 400.385 lei, TVA 96.092 lei (4426 - 4427 = 96.092 lei). Prima reevaluare a fost facuta la data de 31.12.2011 in valoare de 398.552 lei, a doua reevaluare a fost in 31.12.2014 in suma de 383.187 lei, valoarea ramasa de amortizat este in suma de 376.667 lei (imobilul nu a suferit modernizari). Societatea X doreste sa vanda imobilul.

Societatea doreste sa vanda apartamentul fara TVA in cazul acesta se face ajustarea TVA. Cum se poate ajusta TVA si care este tratamentul d.p.v. fiscal?


In primul rand in anul 2011 nu se aplica taxarea inversa pentru imobile. Redam mai jos prevederile art. 160 valabil in 2011 in care sunt prevazute operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa:
"(2) Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt:
a) ) livrarea urmatoarelor categorii de deseuri:
1. livrarea de deseuri feroase si neferoase, deseuri de materiale reciclabile si materiale reciclabile uzate constand in hartie, hartie cartonata si carton, material textil, cauciuc si plastic, cioburi de sticla si sticla;
 2. livrarea materialelor prevazute la pct. 1, dupa prelucrarea acestora prin operatiuni de curatare, polizare, selectie, taiere, fragmentare, presare sau turnare in lingouri;
b) livrarea de masa lemnoasa si materiale lemnoase, astfel cum sunt definite prin Legea nr. 46/2008 - Codul silvic, cu modificarile si completarile ulterioare.
c) livrarea de cereale ai plante tehnice mentionate in continuare, care figureaza in nomenclatura combinata stabilita prin Regulamentul (CEE) nr. 2.658/87 al Consiliului din 23 iulie 1987 privind Nomenclatura tarifara ai statistica aiTariful vamal comun:



Cod NC                                                  Produs       
1001 10 00                                              Grau dur       
1001 90 10                                              Alac (Triticum spelta), destinat insamantarii       
ex 1001 90 91                                         Grau comun destinat insamantarii       
ex 1001 90 99                                         Alt alac (Triticum spelta) ai grau comun, nedestinate insamantarii       
1002 00 00                                             Secara       
1003 00                                                   Orz       
1005                                                         Porumb       
1201 00                                                    Boabe de soia, chiar sfaramate       
1205                                                          Seminte de rapita sau de rapita salbatica, chiar sfaramate       
1206 00                                                    Seminte de floarea-soarelui, chiar sfaramate       
1212 91                                                    Sfecla de zahar    

d)  transferul de certificate de emisii de gaze cu efect de sera, astfel cum sunt definite la art. 3 din Directiva 2003/87/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 13 octombrie 2003 de stabilire a unui sistem de comercializare a cotelor de emisie de gaze cu efect de sera in cadrul Comunitatii si de modificare a Directivei 96/61/CE a Consiliului, transferabile in conformitate cu art. 12 din directiva, precum si transferul altor unitati care pot fi utilizate de operatori in conformitate cu aceeasi directiva."

Masurile de simplificare (aplicarea taxarii inverse) pentru cladiri nu se mai aplica de la 1 ianuarie 2008. Prin noul cod fiscal – Legea 227/2015 se prevede introducerea masurilor de simplificare incepand cu 2016 pentru vanzarile de imobile intre persoane juridice platitoare de TVA.

Oricum Dvs. Ati beneficiat de dreptul de deducere al TVA prin autolichidarea TVA, problema este si la vanzator care trebuia sa va emita o factura cu TVA si sa colecteze TVA urmand sa plateasca efectiv TVA la bugetul de stat.

Va recomandam sa luati legatura cu furnizroul pentru a indrepta situatia – stornarea facturii primite, emiterea unei facturi cu TVA – efectuarea regularizarilor pe decontul de TVA, deoarece la un eventual control si societatea Dvs. Este raspunzatoare in solidar cu vanzatorul pentru plata tva, conform art 151^2 din Codul fiscal mai jos redat:
"ART. 151^2 Raspunderea individuala si in solidar pentru plata taxei
(1) Beneficiarul este tinut raspunzator individual si in solidar pentru plata taxei, in situatia in care persoana obligata la plata taxei este furnizorul sau prestatorul, conform art. 150 alin. (1), daca factura prevazuta la art. 155 alin. (19):)
a) nu este emisa;
b) cuprinde date incorecte/incomplete in ceea ce priveste una dintre urmatoarele informatii: denumirea/numele, adresa, codul de inregistrare in scopuri de TVA al partilor contractante, denumirea sau cantitatea bunurilor livrate ori serviciilor prestate, elementele necesare calcularii bazei de impozitare;
c) nu mentioneaza valoarea taxei sau o mentioneaza incorect.
(2) Prin derogare de la prevederile alin. (1), daca beneficiarul dovedeste achitarea taxei catre persoana obligata la plata taxei, nu mai este tinut raspunzator individual si in solidar pentru plata taxei."

Normele metodologice prevad:

ART. 151^2
60. Obligatiile beneficiarului prevazute la art. 151^2 alin. (1) din Codul fiscal nu afecteaza exercitarea dreptului de deducere in conditiile prevazute la art. 145 din Codul fiscal.

Dupa efectuarea corectiilor, daca veti vinde imobilul unei persoane juridice platitoare de TVA in anul 2016 – veti putea acum aplica Dvs. Taxarea inversa – si practic sa nu colectati TVA pe factura, iar in acest caz nu aveti obligatii de ajustare a TVA dedus efectiv.

Redam mai jos prevederile din noul cod fiscal – Legea 227/2015 in care se mentioneaza aplicarea masurilor de simplificare pentru vanzarile de imobile intre platitori de TVA – art.331 alin.2 lit.g din Codul fiscal:

"ART. 331 - Masuri de simplificare
(1) Prin exceptie de la prevederile art. 307 alin. (1), in cazul operatiunilor taxabile, persoana obligata la plata taxei este beneficiarul pentru operatiunile prevazute la alin. (2). Conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA conform art. 316.
(2) Operatiunile pentru care se aplica taxarea inversa sunt:
a) livrarea urmatoarelor categorii de bunuri:
1. deseuri feroase si neferoase, de rebuturi feroase si neferoase, inclusiv produse semifinite rezultate din prelucrarea, fabricarea sau topirea acestora;
2. reziduuri si alte materiale reciclabile alcatuite din metale feroase si neferoase, aliajele acestora, zgura, cenusa si reziduuri industriale ce contin metale sau aliajele lor;
3. deseuri de materiale reciclabile si materiale reciclabile uzate constand in hartie, carton, material textil, cabluri, cauciuc, plastic, cioburi de sticla si sticla;
4. materialele prevazute la pct. 1 - 3 dupa prelucrarea/transformarea acestora prin operatiuni de curatare, polizare, selectie, taiere, fragmentare, presare sau turnare in lingouri, inclusiv a lingourilor de metale neferoase pentru obtinerea carora s-au adaugat alte elemente de aliere;
b) livrarea de masa lemnoasa si materiale lemnoase, astfel cum sunt definite prin Legea nr. 46/2008 - Codul silvic, republicata;
c) livrarea de cereale si plante tehnice, inclusiv seminte oleaginoase si sfecla de zahar, care nu sunt in principiu destinate ca atare consumatorilor finali. Prin normele metodologice se stabilesc codurile NC corespunzatoare acestor bunuri;
d) transferul de certificate de emisii de gaze cu efect de sera, astfel cum sunt definite la art. 3 din Directiva 2003/87/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 13 octombrie 2003 de stabilire a unui sistem de comercializare a cotelor de emisie de gaze cu efect de sera in cadrul Comunitatii si de modificare a Directivei 96/61/CE a Consiliului, transferabile in conformitate cu art. 12 din directiva, precum si transferul altor unitati care pot fi utilizate de operatori in conformitate cu aceeasi directiva;
e) livrarea de energie electrica catre un comerciant persoana impozabila, stabilit in Romania conform art. 266 alin. (2). Comerciantul persoana impozabilareprezinta persoana impozabila a carei activitate principala, in ceea ce priveste cumpararile de energie electrica, o reprezinta revanzarea acesteia si al carei consum propriu de energie electrica este neglijabil.

Prin consum propriu neglijabil de energie electricase intelege un consum de maximum 1% din energia electrica cumparata. Se considera ca are calitatea de comerciant persoana impozabila cumparatorul care detine licenta pentru administrarea pietelor centralizate de energie electrica eliberata de Autoritatea Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei, pentru tranzactiile pe piata pentru ziua urmatoare si pe piata intrazilnica. De asemenea se considera ca are calitatea de comerciant persoana impozabila cumparatorul de energie electrica care indeplineste cumulativ urmatoarele conditii:
1. detine o licenta valabila de furnizare a energiei electrice sau o licenta pentru activitatea traderului de energie electrica, eliberata de Autoritatea Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei, care face dovada ca respectivul cumparator este un comerciant de energie electrica;
2. activitatea sa principala, in ceea ce priveste cumpararile de energie electrica, o reprezinta revanzarea acesteia si consumul sau propriu din energia electrica cumparata este neglijabil. In acest sens, persoana impozabila trebuie sa depuna la organul fiscal competent, pana pe data de 10 decembrie a fiecarui an, o declaratie pe propria raspundere din care sa rezulte ca indeplineste aceasta conditie, respectiv ca in perioada ianuarie - noiembrie a acelui an calendaristic a avut un consum propriu de maximum 1% din energia electrica cumparata, care este valabila pentru toate achizitiile de energie electrica efectuate in anul calendaristic urmator.

Persoana impozabila care obtine licenta de furnizare a energiei electrice sau licenta pentru activitatea traderului de energie electrica in perioada 1 - 31 decembrie a unui an calendaristic trebuie sa depuna la organul fiscal competent, in perioada 1 - 20 ianuarie a anului calendaristic urmator o declaratie pe propria raspundere din care sa rezulte ca a avut un consum propriu de maximum 1% din energia electrica cumparata in perioada din luna decembrie in care a detinut licenta de furnizare sau licenta pentru activitatea traderului de energie electrica, care este valabila pentru toate achizitiile de energie electrica efectuate in anul calendaristic in care se depune aceasta declaratie. A.N.A.F. are obligatia sa afiseze pe site-ul sau lista persoanelor impozabile care au depus declaratiile respective cel tarziu pana pe data de 31 decembrie a fiecarui an, respectiv pana pe data de 31 ianuarie a anului urmator in cazul cumparatorilor de energie electrica care au obtinut licenta de furnizare a energiei electrice sau licenta pentru activitatea traderului de energie electrica intre 1 si 31 decembrie a fiecarui an.

Furnizorul de energie electrica nu aplica taxare inversa daca in momentul livrarii beneficiarul care avea obligatia de a depune la organul fiscal competent declaratia pe propria raspundere privind consumul propriu neglijabil de energie electrica nu figureaza in "Lista persoanelor impozabile care au depus declaratiile pe propria raspundere pentru indeplinirea conditiei prevazute la art. 331 alin. (2) lit. e) pct. 2 din Codul fiscal".

In cazul cumparatorilor de energie electrica care au obtinut licenta de furnizare sau licenta pentru activitatea traderului de energie electrica intre 1 si 31 decembrie a anului anterior, furnizorii pot emite facturi de corectie cu semnul minus conform art. 330 alin. (1) lit. b), in vederea aplicarii taxarii inverse, respectiv a regularizarii taxei si restituirii acesteia catre beneficiar pentru livrarile efectuate pana la data afisarii pe site-ul A.N.A.F. a cumparatorului in lista persoanelor impozabile care au depus declaratiile pe propria raspundere.

Pentru achizitiile de energie electrica efectuate in anul in care cumparatorul obtine o licenta valabila de furnizare a energiei electrice sau o licenta pentru activitatea traderului de energie electrica, eliberata de Autoritatea Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei, care face dovada ca respectivul cumparator este un comerciant de energie electrica, cumparatorul trebuie sa transmita vanzatorului o declaratie pe propria raspundere din care sa rezulte ca activitatea sa principala, in ceea ce priveste cumpararile de energie electrica, o reprezinta revanzarea acesteia si consumul sau propriu estimat din energia electrica cumparata este neglijabil, care este valabila pana la data de 31 decembrie a anului respectiv;
f) transferul de certificate verzi, astfel cum sunt definite la art. 2 lit. h) din Legea nr. 220/2008 pentru stabilirea sistemului de promovare a producerii energiei din surse regenerabile de energie, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare;
g) cladirile, partile de cladire si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune;
h) livrarile de aur de investitii efectuate de persoane impozabile care si-au exercitat optiunea de taxare si livrarile de materii prime sau semifabricate din aur cu titlul mai mare sau egal cu 325 la mie, catre cumparatori persoane impozabile;
i) furnizarile de telefoane mobile, si anume dispozitive fabricate sau adaptate pentru utilizarea in conexiune cu o retea autorizata si care functioneaza pe anumite frecvente, fie ca au sau nu vreo alta utilizare;
j) furnizarile de dispozitive cu circuite integrate, cum ar fi microprocesoare si unitati centrale de procesare, inainte de integrarea lor in produse destinate utilizatorului final;
k) furnizarile de console de jocuri, tablete PC si laptopuri."

In cazul in care vanzarea se va efectua catre persoane fizice – sau alte persoane neinregistrate in scop de TVA,  – nu se pot aplica masurile de simplificare, si in acest caz avem doua variante:
Colectarea TVA in cota de 20% - cota valabila incepand cu 2016 – aplicata la valoarea de vanzare – si avem taxare prin optiune urmand a fi notificat organul fiscal.

Vanzare in regim de scutire fara drept de deducere – urmand a ajusta TVA dedus initial pe perioada ramasa pana la 20 de ani (ati avut drept de deducere practic 5 ani – periaoada 2011- 2015, si va urma sa ajustati TVA dedus initial pe o perioada de 14 ani). Valoarea de ajustarea anuala este de 96092/20 ani = 4804,6 , astfel ca pe perioada ramasa veti ajusta tva in valoare de 67.264,4 lei (4804,6 x 14 ani).

Va trebui sa analizati ce varinate  va avantajeaza mai mult: poate daca veti colecta TVA la valoarea de vanzare acesta va fi mai mic decat ce urmeza sa ajustati.

In cazul in care tranzactia de vanzare are loc in anul 2015 - nu se vor aplica masurile de simplificare daca se vine unei persoane juridice inregistrate in scop de TVA, urmand asadar fie sa colectati TVA de 24 % la valoarea vanzarii (daca taxati prin optiune tranzactia)  fie sa ajustati TVA pe perioada ramasa de 15 ani in valoare de 72069 lei


Raspuns oferit de www.portalcontabilitate.ro de Irina Coma - Consultant fiscal, expert contabil si auditor