Studiu de caz: Investitii de natura modernizarilor pentru cladire inchiriata

Tags: investitii, inregistrari contabile, sume, furnizori, cladire, proces verbal, cladire inchiriata

In analiza urmatoare, pornim de la cazul unei societati care a facut investitii intr-o cladire inchiriata(modernizari). Vom vedea care este tratamenul contabil si cine are obligativitatea de declarare la Finante. De asemenea, stabilim in ce cont se inregistreaza la chirias aceste investitii si daca e obligat chiriasul sa informeze proprietarul asupra modificarilor aduse.

Modernizarea si transformarea unei cladiri se refera, de exemplu,  la inlocuirea tamplariei,  a gresiei, a usilor, a instalatiilor sanitare si a instalatiilor  electrice, dar nu se refera la lucrarile de amenajare si igienizare a spatiului.  Valoarea lucrarilor de modernizare  a cladirii inchiriate se inregistreaza in evidenta contabila si fiscala a locatarului (chiriasul),  pe baza facturilor primite de la prestatorul de servicii, emise pe numele sau.  Pe parcursul efectuarii acestor lucrari de modernizare, valoarea lucrarilor se inregistreaza in evidenta contabila dupa cum urmeaza:

%                                              = 404
231                                               " Furnizori de imobilizari..
"Imobilizari corporale in
curs de executie"
4426
"TVA deductibila"
 
Lucrarile astfel efectuate se receptioneaza conform Procesului verbal de receptie finala care reprezinta document justificativ pentru inregistrarea imobilizarii in evidenta contabila:

212                                            = 231
"Constructii"                                "Imobilizari corporale in
                                                      curs de executie"
 
Valoarea modernizarii, exclusiv TVA,  se recupereaza de chirias prin cheltuieli de amortizare inregistrate lunar, incepand cu data de 1 a lunii urmatoare celei in care modernizarea a fost receptionata, pe intreaga perioada de derulare a contractului de inchiriere. In situatia in care valoarea modernizarii conduce la cresterea valorii de intrare a bunului imobil cu 20%, investitia reprezinta pentru locatar un bun de capital. Astfel, din punctul de vedere al TVA, trebuie sa retineti urmatoarele aspecte fiscale:

-    chiriasul are drept de deducere a sumei TVA aferenta investitiei efectuate, dar numai daca imobilul respectiv este destinat realizarii de operatiuni taxabile, scutite cu drept de deducere si neimpozabile conform  prevederilor art. 145 alin. 2 din Codul fiscal;
-    la momentul expirarii valabilitatii contractului de inchiriere inainte de expirarea perioadei de 20 de ani, chiriasul este obligat fie sa vanda investitia, fie sa efectueze ajustarea sumei TVA deduse. In situatia in care investitia este pusa la dispozitia proprietarului, cu titlu gratuit,  se considera ca acel bun de capital isi inceteaza existenta in cadrul activitatii economice a persoanei impozabile care a utilizat acel bun  si ajustarea se efectueaza in baza prevederilor  articolului 149 alin. (4) lit. d) din Codul fiscal.


Ajustarea sumei TVA pentru bunuri imobile se efectueaza  in conformitate cu prevederile art. 149 din Codul fiscal  pentru o perioada de 20 ani si se stabileste pentru perioada ramasa de neutilizare a bunului de capital,  de exemplu de pentru perioada de 15 ani. In acest caz, ajustarea deducerii se efectueaza  pentru suma totala aferenta  perioadei ramase din perioada de ajustare, inclusiv  anul in care bunul imobil este restituit proprietarului. Modalitatea de ajustare este cea reglementata prin  articolul  149 alin. (5) lit. c).  Ajustarea nu se mai efectueaza daca  valoarea  lucrarilor  respective se  factureaza  proprietarului.

 Astfel, daca urmare raportului de evaluare se constata ca valoarea modernizarilor depaseste 20%  din valoarea bunului modernizat, investitia este de natura unui bun de capital, caz in care, valoarea acesteia se inscrie si in Registrul bunurilor de capital, document de evidenta fiscala organizat din punctul de vedere al TVA.
 
        Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253 din Codul fiscal,  in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere  se incadreaza doar  lucrarile  care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. In acest caz, din punctul de vedere al TVA, lucrarile de modernizare si transformare sunt de natura bunurilor de capital la persoana care le efectueaza.

             Valoarea lucrarilor efectuate trebuie comunicata proprietarului in termen de 30 de zile de la terminarea lucrarilor, obligatie reglementata in mod expres prin  art. 253 alin. (3^1)  din Codul fiscal "In cazul cladirii la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.". Totusi, aceste prevederi cu caracter general  trebuie coroborate cu cele de la pct. 54 alin. (1^1)  si     (1^2) din Normele metodologice de aplicare a acestui articol prin care se reglementeaza in mod expres ca:  

-    locatarul nu are obligatia sa  comunice locatorului valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere in situatia in care valoarea acestora nu depaseste 25% din valoarea cladirii;

-    daca in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25% /an, locatarul este  obligat sa  comunice locatorului valoarea totala a lucrarilor , in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest plafon.

 
Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253,  in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere  se incadreaza doar  lucrarile  care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. Astfel, pentru a respecta aceste prevederi, trebuie sa cunoasteti valoarea cladirii inchiriate. Noua  valoare  dupa modernizare se stabileste de catre un evaluator specializat.
 
In concluzie, pentru aplicarea corecta a prevederilor legale prezentate anterior,  este recomandabil ca, dupa terminarea lucrarilor, sa dispuneti efectuarea unei  evaluari  a cladirii pentru stabilirea valorii acesteia dupa modernizare, astfel incat aplicarea celor 2 procente diferite (20% TVA si 25% impozit pe cladiri)  sa se efectueze la o baza determinata corect, de un evaluator specializat.
 


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro