Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!

In analiza urmatoare, pornim de la cazul unei societati care a facut investitii intr-o cladire inchiriata(modernizari). Vom vedea care este tratamenul contabil si cine are obligativitatea de declarare la Finante. De asemenea, stabilim in ce cont se inregistreaza la chirias aceste investitii si daca e obligat chiriasul sa informeze proprietarul asupra modificarilor aduse.
Modernizarea si transformarea unei cladiri se refera, de exemplu, la inlocuirea tamplariei, a gresiei, a usilor, a instalatiilor sanitare si a instalatiilor electrice, dar nu se refera la lucrarile de amenajare si igienizare a spatiului. Valoarea lucrarilor de modernizare a cladirii inchiriate se inregistreaza in evidenta contabila si fiscala a locatarului (chiriasul), pe baza facturilor primite de la prestatorul de servicii, emise pe numele sau. Pe parcursul efectuarii acestor lucrari de modernizare, valoarea lucrarilor se inregistreaza in evidenta contabila dupa cum urmeaza:
% = 404
231 " Furnizori de imobilizari..
"Imobilizari corporale in
curs de executie"
4426
"TVA deductibila"
Lucrarile astfel efectuate se receptioneaza conform Procesului verbal de receptie finala care reprezinta document justificativ pentru inregistrarea imobilizarii in evidenta contabila:
212 = 231

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Ghidul practic al contabilitatii Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete
"Constructii" "Imobilizari corporale in
curs de executie"
Valoarea modernizarii, exclusiv TVA, se recupereaza de chirias prin cheltuieli de amortizare inregistrate lunar, incepand cu data de 1 a lunii urmatoare celei in care modernizarea a fost receptionata, pe intreaga perioada de derulare a contractului de inchiriere. In situatia in care valoarea modernizarii conduce la cresterea valorii de intrare a bunului imobil cu 20%, investitia reprezinta pentru locatar un bun de capital. Astfel, din punctul de vedere al TVA, trebuie sa retineti urmatoarele aspecte fiscale:
- chiriasul are drept de deducere a sumei TVA aferenta investitiei efectuate, dar numai daca imobilul respectiv este destinat realizarii de operatiuni taxabile, scutite cu drept de deducere si neimpozabile conform prevederilor art. 145 alin. 2 din Codul fiscal;
- la momentul expirarii valabilitatii contractului de inchiriere inainte de expirarea perioadei de 20 de ani, chiriasul este obligat fie sa vanda investitia, fie sa efectueze ajustarea sumei TVA deduse. In situatia in care investitia este pusa la dispozitia proprietarului, cu titlu gratuit, se considera ca acel bun de capital isi inceteaza existenta in cadrul activitatii economice a persoanei impozabile care a utilizat acel bun si ajustarea se efectueaza in baza prevederilor articolului 149 alin. (4) lit. d) din Codul fiscal.
Ajustarea sumei TVA pentru bunuri imobile se efectueaza in conformitate cu prevederile art. 149 din Codul fiscal pentru o perioada de 20 ani si se stabileste pentru perioada ramasa de neutilizare a bunului de capital, de exemplu de pentru perioada de 15 ani. In acest caz, ajustarea deducerii se efectueaza pentru suma totala aferenta perioadei ramase din perioada de ajustare, inclusiv anul in care bunul imobil este restituit proprietarului. Modalitatea de ajustare este cea reglementata prin articolul 149 alin. (5) lit. c). Ajustarea nu se mai efectueaza daca valoarea lucrarilor respective se factureaza proprietarului.
Astfel, daca urmare raportului de evaluare se constata ca valoarea modernizarilor depaseste 20% din valoarea bunului modernizat, investitia este de natura unui bun de capital, caz in care, valoarea acesteia se inscrie si in Registrul bunurilor de capital, document de evidenta fiscala organizat din punctul de vedere al TVA.
Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253 din Codul fiscal, in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se incadreaza doar lucrarile care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. In acest caz, din punctul de vedere al TVA, lucrarile de modernizare si transformare sunt de natura bunurilor de capital la persoana care le efectueaza.
Valoarea lucrarilor efectuate trebuie comunicata proprietarului in termen de 30 de zile de la terminarea lucrarilor, obligatie reglementata in mod expres prin art. 253 alin. (3^1) din Codul fiscal "In cazul cladirii la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.". Totusi, aceste prevederi cu caracter general trebuie coroborate cu cele de la pct. 54 alin. (1^1) si (1^2) din Normele metodologice de aplicare a acestui articol prin care se reglementeaza in mod expres ca:
- locatarul nu are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere in situatia in care valoarea acestora nu depaseste 25% din valoarea cladirii;
- daca in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25% /an, locatarul este obligat sa comunice locatorului valoarea totala a lucrarilor , in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest plafon.
Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253, in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se incadreaza doar lucrarile care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. Astfel, pentru a respecta aceste prevederi, trebuie sa cunoasteti valoarea cladirii inchiriate. Noua valoare dupa modernizare se stabileste de catre un evaluator specializat.
In concluzie, pentru aplicarea corecta a prevederilor legale prezentate anterior, este recomandabil ca, dupa terminarea lucrarilor, sa dispuneti efectuarea unei evaluari a cladirii pentru stabilirea valorii acesteia dupa modernizare, astfel incat aplicarea celor 2 procente diferite (20% TVA si 25% impozit pe cladiri) sa se efectueze la o baza determinata corect, de un evaluator specializat.
Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro

Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Proiectele finantate in perioada de programare 2014-2020 se vor potenta reciprocScadere drastica in domeniul firmelor cu capital strain. Care sunt cauzele?Ce ofera HG 332/2014 pentru intreprinderi?Formularul 201 privind veniturile realizate din strainatate se depune pana la 25 maiTratamentul contabil si fiscal al concesiunilor si al INVESTITIIlor efectuate la imobilizari concesionateUltimele articole
PFA inregistrat in 2025. Va mai depune Declaratia Unica?Distribuire dividende. Pot fi distribuite neuniform dividendele?Ordinul 114/2025 a modificat Procedura de restituire a TVA aferenta anumitor achizitii de bunuri si servicii efectuate de entitati nonprofitSchema de ajutor introdusa prin HG 300/2024. Bugetul va fi suplimentat cu 750 milioane leiAchizitii intracomunitare peste plafonul de 10.000 euro. Unde se achita TVA-ul?Articole similare
Ce tratament contabil si fiscal se aplica pentru penalitati contract prestari servicii?Microintreprinderi. Deducere TVA protocolDebitor intrat in insolventa. Cum se recupereaza TVA-ul si cum poate fi scos din evidenta debitul?Sistemul de Garantie-Returnare (SGR) Romania. 2 studii de caz importanteAchizitie si vanzare de bunuri cu transport din stat tert in comunitateUltimele articole
Cum trebuie declarat impozitul pe profit pentru trim. III 2024. Speta importantaLeasing financiar autoturism. Monografie contabila pentru ajustarea de TVARegistrul de Casa: ce Este si cum se CompleteazaE-Factura: Ce INREGISTRARI CONTABILE sunt necesare pentru facturile platite care NU sunt transmise in SPV?Care este procedura corecta pentru gestionarea returului de marfa si restituirea banilorArticole similare
Hotararea 692/2020 modifica Sistemul national electronic de achitare online a obligatiilor de plata catre bugetul general consolidatStudiu de caz: Exercitarea dreptului de deducere pentru taxa aferenta achizitiilor utilizate in folosul operatiunilor taxabileTermenul pentru aplicarea facilitatilor stabilite prin OUG 107/2024, PRELUNGIT de Min. FinantelorAOAR: Politica fiscala este - de clasa a IV-a. Apar variante care se contrazic unele pe alteleANAF ramburseaza TVA in luna martie in valoare de 983,03 milioane leiUltimele articole
SUME forfetare. Ce sunt, avantaje si dezavantaje, exemple de domenii unde se aplicaErori la inregistrarea facturilor. Rectificare D390 si D300Noutati legislative. 5 noutati fiscale privind TVA in 2025Facturare amenda. Se factureaza cu sau fara TVA?Cota TVA cafea. Este de 9% sau de 19% in 2025?Articole similare
Deducere TVA la stoc de marfa. Cum declaram in decontul de TVA?Ajustarea TVA in cazul falimentului beneficiaruluiDeducere TVA: cine beneficiaza de dreptul de deducereCe nu se declara in INTRASTATInformare ITM: Clauze specifice ce pot fi prevazute in CIMUltimele articole
Facturare amenda. Se factureaza cu sau fara TVA?Neclaritati ale contribuabililor privind sistemul e-TVA. Exemple utileE-Factura in 2025: Facturile de penalitati se transmit sau nu in sistemul E-FacturaPana pe 31 ianuarie 2025 trebuie depuse 3 declaratii fiscale importante la ANAFEmitere bon fiscal catre persoane fizice. Este obligatorie si factura?Articole similare
Inregistrare in scopuri de TVA. Constructie in regie proprieAjustarea TVA in conditiile anularii inregistrarii in scopuri de TVA, conform art. 149 - Cod FiscalToamna – anotimpul mustului si al... modificarii legislatiei fiscale! - publicat in noiembrie 2007Factura de vanzare teren si CLADIRE. Cum inregistram factura?Ajustarea de TVA in cazul bunurilor imobile si de capitalUltimele articole
TVA imobiliare. Regim fiscal TVA pentru vanzare constructie si teren aferentSchimbarea perioadei fiscale a TVA de la trimestru la luna. Pana cand se depune D700D216 in 2024: Au fost publicate instructiunile de completare prin Ordinul 3738/2024Darea in plata. Ce inseamna si studii de caz practice cu privire la sfera de aplicare a TVACesiune parti sociale. Aspecte contabile si fiscale
Atentie contabili!
Modificari importante privind cotele de TVA!Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Decontul precompletat de TVA. Noutati 2025 + studii de caz"