TVA locuinte. CONDITII pentru a beneficia de TVA 9% pana pe 31 iulie 2026

Ce se schimba de la 1 august 2025 in privinta TVA

Incepand cu 1 august 2025, sistemul de TVA din Romania va fi simplificat si restructurat. Cota generala va creste de la 19% la 21%, iar cotele reduse actuale de 5% si 9% vor fi eliminate. In locul lor, va ramane o singura cota redusa, de 11%, aplicabila doar unor domenii limitate (precum sanatatea, educatia, HORECA sau utilitatile publice).

Pentru sectorul imobiliar, aceasta schimbare inseamna ca achizitia de locuinte nu va mai putea beneficia, in mod normal, de TVA redus. Totusi, guvernul a stabilit o fereastra de tranzitie care salveaza, cel putin temporar, o parte dintre cumparatori.

Cum mai poti beneficia de TVA de 9% la achizitia unei locuinte

Pentru ca o persoana fizica sa beneficieze de TVA redus de 9% si dupa 1 august 2025 (pana cel tarziu la 31 iulie 2026), trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

• Sa semneze un antecontract de vanzare-cumparare pana la 31 iulie 2025, inclusiv;
• Sa plateasca un avans de cel putin 20% din valoarea fara TVA a locuintei pana la aceeasi data – 31 iulie 2025;
• Sa nu fi mai beneficiat de o locuinta cumparata cu TVA redus, incepand cu 1 ianuarie 2023 (cu exceptiile prevazute de lege);
• Locuinta trebuie sa fie livrata pana la 31 iulie 2026, in stare locuibila;
• Valoarea locuintei, inclusiv terenul, nu trebuie sa depaseasca 600.000 de lei (fara TVA);
• Suprafata utila a imobilului trebuie sa fie de maximum 120 mp.

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Portal Codul fiscal - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari

Vezi AICI detalii

Noutatea esentiala: avansul de 20% devine obligatoriu

Pana acum, era suficient ca antecontractul sa fie semnat in termen, iar celelalte conditii de pret si suprafata sa fie respectate. in noua varianta legislativa, Guvernul Bolojan introduce o conditie suplimentara si restrictiva: pentru toate antecontractele incheiate intre 3 iulie si 31 iulie 2025, cumparatorii trebuie sa dovedeasca plata unui avans de minimum 20% din valoarea neta a locuintei pana la finalul lunii iulie.

Daca acest avans nu este achitat in timp util, dreptul de a aplica TVA de 9% se pierde, chiar daca antecontractul a fost incheiat la timp.

Aceasta modificare are un scop clar: sa impiedice semnarea formala, in masa, a unor antecontracte „de rezervare”, fara angajament financiar real, inainte de intrarea in vigoare a noilor cote de TVA. Guvernul vrea astfel sa evite o avalansa de tranzactii speculative si sa mentina un control mai strict asupra facilitatilor fiscale.

Concluzie

Daca intentionezi sa achizitionezi o locuinta in perioada urmatoare si vrei sa beneficiezi de TVA-ul redus de 9%, trebuie sa te misti repede si sa fii pregatit sa achiti un avans de cel putin 20% pana la 31 iulie 2025.

Desi perioada de tranzitie se incheie la 1 august 2026, mecanismul functioneaza doar pentru cei care indeplinesc toate conditiile din timp. Dupa aceasta data, toate livrarile de locuinte vor intra automat sub incidenta noilor cote, fara exceptii pentru achizitii noi.