TVA locuinte 2024. Ce procent se va aplica in 2024 la incheierea contractelor de vanzare-cumparare?

Tags: tva locuinte, tva locuinte 2024, contracte vanzare-cumparare

Suntem o societate cu activitate in domeniul constructiilor civile, platitoare de TVA, care a incheiat antecontracte de vanzare-cumparare in anul 2022 cu mai multe persoane fizice (pentru unul sau mai multe apartamente), fiind incasate, pentru fiecare locuinta, avansuri atat in anul 2022 cat si anul 2023 (cu cota de TVA de 5%).

Termenul de finalizare a locuintelor/apartamentelor este iunie 2024, cand vor fi incheiate contractele de vanzare-cumparare.  Apartamentele mentionate, luate fiecare in parte nu depasesc 120 mp, cu valori cuprinse intre 600.000-700.000 lei (conform art. III alin 1 lit b din OG 16/2022 aplicabila).  Avand in vedere dispozitiile art. V din Legea nr. 296/2023, ce procent de TVA se va aplica in iunie 2024 la incheierea contractelor de vanzarecumparare? 

 

ART. V (1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. 

 

(2) Persoana fizica poate achizitiona, in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificarile si completarile ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege. (3) Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alin. (1) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare, conform conditiilor legale in vigoare la data incheierii actelor juridice intre cei care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

 

 

TVA cote locuinte 2024 – raspunsul specialistului:

 

I. In legatura cu avansurile din 2023:

Pentru contractele de vanzare-cumparare ce vor fi finalizate in iunie 2024, se va aplica cota de TVA de 5%. Acest lucru este sustinut de dispozitiile articolului V din Legea nr. 296/2023 care prevede o cota redusa de TVA de 5% pentru anul 2024, sub conditia ca actele juridice intre vii (precum antecontractele) care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea locuintelor sa fie incheiate in perioada 1 ianuarie - 31 decembrie 2023.
Deoarece in cazul dat s-au incheiat antecontracte in 2023 si s-au primit avansuri in anul 2023, iar apartamentele respecta conditiile de suprafata utila de maximum 120 mp si de valoare sub 600.000 lei (exclusiv TVA), se indeplineste criteriul temporal pentru aplicarea cotei reduse de 5% specificat de Legea nr. 296/2023.

Prin urmare, pentru contractele de vanzare-cumparare ce vor fi incheiate in iunie 2024, pentru apartamentele a caror avans a fost platit partial sau integral in anul 2023, cota de TVA aplicabila va fi de 5%. Este important de notat ca aceasta cota redusa se aplica doar daca toate celelalte conditii specificate in legislatie sunt indeplinite.

Temei legal:
Codul fiscal: Art. 291. -
(2) Cota redusa de 9% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele prestari de servicii si/sau livrari de bunuri:
m) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
1. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
2. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2024, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 9%;
Legea 296/2023: Art. V. -(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplica o cota redusa de TVA de 5% pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat in perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

II. In legatura cu avansurile din 2022:
Temeiul legal aplicabil este OG 16/2022: Art. III. -(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, si cu modificarile si completarile aduse prin prezenta ordonanta, in anul 2023, cota redusa de TVA de 5% se aplica si pentru:
a) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte;
b) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.
(2) Persoana fizica poate achizitiona, incepand cu 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de 5%, cu exceptia situatiei prevazute la alin. (1) lit. a).
(3) Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alin. (1) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare

In contextul legislativ descris, o solutie practica pentru a beneficia de cota redusa de TVA de 5% este sa ajustati termenii antecontractului initial printr-un act aditional care sa reflecte plati de avans efectuate in perioada stipulata de lege, respectiv intre 1 ianuarie si 31 decembrie 2023. Acest act aditional ar putea sa stabileasca o noua plata suplimentara in 2023 care sa fie considerata ca avans si care sa se incadreze in prevederile legii actuale pentru aplicarea/mentinerea cotei reduse de TVA de 5%.
Este important sa se respecte urmatoarele aspecte pentru ca procesul sa fie conform cu legislatia in vigoare:

1. Actul aditional trebuie sa fie incheiat in perioada mentionata de lege (1 ianuarie-31 decembrie 2023).
2. Orice sume platite in 2023 ca avansuri trebuie sa fie documentate corespunzator.
3. Trebuie respectate prevederile legale referitoare la valoarea maxima a locuintei si suprafata utila pentru aplicabilitatea cotei reduse de TVA.
4. Livrarea locuintei trebuie sa aiba loc in anul 2024 pentru a se incadra in termenii legii.

Pentru aceasta varianta, recomand sa luati legatura cu un avocat pentru a va asigura ca toate aceste masuri sunt in conformitate cu legea, pentru a evita orice riscuri fiscale sau nerespectarea prevederilor legale.


Raspuns oferit in luna noiembrie 2023 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.