Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!


In randurile acestui articol vom vedea detalii despre regimul TVA aplicabil in cazul achizitiei unei locuinte de catre o persoana fizica in contextul modificarilor legislative propuse pentru perioada 2025–2026. Sunt abordate aspecte legate de cota redusa de TVA de 9% aplicabila in anumite conditii, obligatiile partilor contractante, precum si responsabilitatile notarului public in procesul de autentificare a actelor juridice.
Avem acest caz. O persoana fizica achizitioneaza un imobil cu TVA 9% de la o persoana juridica (SRL). Imobilul inca nu este finalizat, drept urmare se incheie un precontract intre persoana fizica si persoana juridica, unde persoana fizica achita integral contravaloarea bunului si i se emite factura fiscala. Din punct de vedere fiscal, in cazul in care se va majora cota de TVA, clientul (persoana fizica) va trebui sa mai plateasca diferenta de TVA la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, avand in vedere ca a achitat integral suma la semnarea precontractului? Persoana juridica (SRL) are dreptul, din punct de vedere fiscal, sa stipuleze acest lucru in precontract?
Cuprins
Aplicare cota redusa de TVA 9% - masura tranzitorie
Prin art. III alin. (1) din proiectul de act normativ privind unele masuri fiscal-bugetare, proiect publicat in data de 3.07.2025 pe site M.F. https://mfinante.gov.ro/acasa/transparenta/proiecte-acte-normative, se prevede drept masura tranzitorie, aplicarea cotei reduse TVA 9% la livrarea locuintei pana la data de 1 august 2026, dar numai daca pana la data de 1 august 2025 s-au incheiat acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.
Conditiile pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 9% pana la 1 august 2026
Raspunderea pentru respectarea conditiilor impuse prin art. III de la alin. (2) la alin. (4) revine notarului public care va autentifica, atat promisiunea de vanzare – cumparare, cat si contractul de vanzare – cumparare, consemnand indeplinirea cerintelor si conditiilor in "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA"
Iata textul fara bold, corectat si reformulat pentru claritate:
Articolul III
(1) Pana la data de 1 august 2026 se aplica o cota redusa de TVA de 9% pentru livrarea de locuinte care indeplinesc urmatoarele conditii:
* au o suprafata utila de maximum 120 mp (fara a include anexele gospodaresti);
* valoarea totala, inclusiv terenul pe care sunt construite, nu depaseste 600.000 lei (fara TVA);
* sunt achizitionate de persoane fizice, individual sau impreuna cu alte persoane fizice;
* exista acte juridice intre vii (de exemplu, antecontracte) semnate pana la 1 august 2025, care prevad plata in avans pentru achizitia locuintei.

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Cartea Verde a Contabilitatii

Manualul Contabilului Incepator - stick USB
O persoana fizica care nu a mai achizitionat, incepand cu 1 ianuarie 2023, o locuinta cu TVA redusa (alta decat cele mentionate la art. III alin. (1) lit. a) din Ordonanta Guvernului nr. 16/2022), poate achizitiona, incepand cu 1 august 2025, o singura locuinta cu TVA redusa de 9%, individual sau impreuna cu alte persoane fizice, in conditiile de mai sus.
Cota redusa de TVA de 9% se aplica doar daca locuintele sunt livrate in stare de a putea fi locuite conform normelor legale in vigoare la data semnarii actului juridic care prevede plata in avans. Suprafata utila este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, iar anexele gospodaresti sunt cele prevazute in Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Responsabilitatea notarului public si registrul achizitiilor de locuinte cu TVA redus
In registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA se vor inscrie si informatiile din actele juridice autentificate pana la 31 iulie 2026 inclusiv, care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele mentionate mai sus.
Notarii publici au urmatoarele obligatii:
a) sa verifice daca persoana respectiva nu a mai beneficiat anterior de o locuinta cu TVA redusa, consultand registrul inainte de autentificarea actului. Daca aceasta conditie nu este indeplinita, actul se va autentifica doar cu aplicarea cotei standard de TVA;
b) sa inscrie datele in registru la data autentificarii actului de transfer al dreptului de proprietate;
c) sa includa in actul juridic mentiuni privind respectarea obligatiilor de mai sus;
d) sa mentioneze in act cota de TVA aplicata (fie ca TVA-ul este adaugat la pret, fie inclus in pret).
Aplicarea cotei standard de TVA de 21%
In situatia in care nu aceste cerinte si conditii nu vor fi respectate, la livrarea locuintei se va aplica cota standard TVA 21% prevazuta in proiectul de act normativ, la pct. 38 alin. (1)
“38. La articolul 291, alineatele (1) si (2) se modifica si vor avea urmatorulcuprins:
(1) Cota standard se aplica asupra bazei de impozitare pentru operatiunile impozabilecare nu sunt scutite de taxa sau care nu sunt supuse cotei reduse, iar nivelul acesteiaeste 21%."
Raspuns oferit de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Articole similare
Consumatorii vor suporta costurile TVAMAJORARE TVA in 2025: Unde vor creste preturile si de ceAparatorii TVA-ului majorat si-au prezentat argumenteleCine va avea cel mai mare TVA din UENu aduce anul ce a adus TVA-ul de 24%Ultimele articole
MAJORARE TVA in 2025: Ce se intampla cu scutirile in domeniul medicalSchimbari majore la TVA: noi cote, reguli si masuri tranzitoriiMAJORARE TVA din 2025: Cota unica ajunge la 21%, cea redusa la 11% si se aplica limitatMAJORARE TVA: Cum aplici corect TVA daca va fi majorat la 21% din iulie 2025TVA-ul la paine risca sa fie din nou majorat la 24 la suta!Articole similare
TVA LOCUINTE. CONDITII pentru a beneficia de TVA 9% pana pe 31 iulie 2026TVA LOCUINTE 2024: Studii de caz utileTVA LOCUINTE 2025. Ce cota de TVA se aplica in cazul vanzarii de apartamenteTVA LOCUINTE 2025: Studii de caz utileTVA LOCUINTE 2024. Ce procent se va aplica in 2024 la incheierea contractelor de vanzare-cumparare?Ultimele articole
TVA LOCUINTE. Ce cota TVA se aplica pentru locuintele LIVRATE in 2025Legislatia europeana nu permite TVA 0% pentru locuinte, anunta MFPCodul fiscal se modifica drastic din 2017. Cum arata noile modificari?TVA la locuinte noi. Cum emitem corect factura?
Atentie, contabili!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"TVA exigibil si neexigibil. Corelatii intre decontul de TVA si balanta. Cum procedam"