TVA 9% la achizitia unei singure locuinte, pana in iulie 2026. Conditii si termene-limita

Conditii aplicare cota redusa de TVA de 9% la locuinte

Conform Legii nr. 141/2025, art. III alin. (1), in perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026, o persoana fizica (individual sau impreuna cu alte persoane fizice) poate achizitiona o singura locuinta cu TVA redus la 9%, daca sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

• Suprafata utila sa nu depaseasca 120 mp (fara anexe gospodaresti).
• Valoarea locuintei, inclusiv terenul, sa nu depaseasca 600.000 lei, exclusiv TVA.
• Livrarea sa aiba loc cel tarziu la 31 iulie 2026, iar locuinta sa fie apta de locuit conform legii.
• Cumparatorul sa nu fi achizitionat deja o locuinta cu TVA redusa incepand cu 1 ianuarie 2023.
• Un act juridic intre vii (pentru plata in avans) trebuie incheiat pana la 1 august 2025.

Impactul promisiunilor de vanzare-cumparare incheiate anterior termenului

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Agenda Fiscala a Contabilului 2025

Vezi AICI detalii

Cartea Verde a Contabilitatii

Vezi AICI detalii

In aceste cazuri:

• Cumparatorii risca pierderea facilitatii fiscale si aplicarea cotei standard de TVA;
• Nu exista posibilitate reala de renegociere, desi angajamentele contractuale sunt deja in vigoare;
• Se contureaza un conflict intre securitatea juridica si politicile fiscale guvernamentale.

Dilema juridica privind regimul separatiei de bunuri intre soti

Legislatia continua sa foloseasca sintagma „persoana fizica, in mod individual sau in comun”, care ridica intrebari juridice in cazul sotilor casatoriti sub regimul separatiei de bunuri:

• ANAF sustine ca sotul unui cumparator care a beneficiat deja de TVA redusa nu poate accesa din nou facilitatea.
• Cu toate acestea, in practica notariala, exista cazuri in care ambii soti beneficiaza separat, invocand lipsa caracterului obligatoriu al interpretarilor ANAF.
• Interpretarile ANAF nu sunt acte administrative si nu produc efecte juridice obligatorii.

Conditii suplimentare pentru perioada 3–31 iulie 2025

Pentru actele juridice intre vii semnate intre 3 si 31 iulie 2025, Legea nr. 141/2025 alin. (2) adauga o conditie esentiala. Cumparatorul trebuie sa dovedeasca plata unui avans de 20% din valoarea locuintei (fara TVA) pana la 31 iulie 2025 inclusiv.

Analiza regimului TVA: intre politica sociala si optimizare fiscala

Potrivit interpretarii specialistilor, in ciuda intentiilor declarate, regimul cotei reduse de TVA nu a functionat ca o masura reala de politica sociala pentru ca nu a existat un mecanism de verificare a situatiei patrimoniale a beneficiarilor. In plus, au fost permise achizitii multiple, fara corelare cu nevoia de locuinta. De asemenea, s-a transformat intr-un instrument de optimizare fiscala, favorabil si celor care nu sunt in dificultate locativa.

Comparatie europeana: modelul francez de TVA redusa pentru locuinte sociale

Franta aplica un sistem fiscal mai strict si mai clar:

• TVA redusa de 10% si 5,5%, doar pentru locuinte sociale sau comparabile;
• Aplicabilitatea depinde de destinatia locuintei, nivelul de venit al cumparatorilor si zona urbana (programe de reabilitare);
• Beneficiarii trebuie sa indeplineasca criterii sociale stricte, ceea ce lipseste in Romania.

Concluzie: TVA redusa o masura necesara, dar ineficient aplicata

In opinia notarului Nicoleta-Raina Geamalinga, mentinerea cotei reduse de TVA este justificata si necesara intr-un stat de drept. Insa aplicarea trebuie sa fie clar reglementata, stabila si orientata spre cei cu adevarat in nevoie. Astfel, in lipsa unor criterii sociale reale, masura devine o facilitate fiscala generalizata, cu impact negativ asupra bugetului si echitatii sociale.


Sursa: Juridice.ro