Ajustare negativa TVA pentru vanzare bun imobil in regim de scutire TVA

Avand in vedere ca acea cladire nu mai este noua si nu a suportat lucrari de modernizare/transformare astfel incat sa fie considerata noua, vanzarea poate fi efectuata prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, fara obligatia ajustarii sumei TVA deductibile deduse la momentul achizitie, ca urmare a aplicarii regimului de taxare inversa  prin formula contabila 4426 = 4427. In acest context, am in vedere faptul ca, pentru bunurile imobile achizitionate,  construite si puse in functiune anterior datei de 1 ianuarie 2007, perioada de ajustare a fost de 5 ani. In acest sens, aduc drept argument  prevederile art. 332 "Dispozitii tranzitorii in contextul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana" alin. (8) din Codul fiscal cu referire la limitarea perioadei de ajustare  "(8) Persoana impozabila care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente unei constructii sau unei parti din aceasta, terenului pe care este situata sau oricarui altui teren care nu este construibil, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, si care, la sau dupa data aderarii, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) va ajusta taxa deductibila aferenta, in conditiile prevazute la art. 305, dar perioada de ajustare este limitata la 5 ani."

 

Totusi, referitor la regimul fiscal aplicabil, inainte de vanzare, trebuie analizat daca, atat constructia, cat si terenul aferent (amprenta la sol a cladirii) figureaza la acelasi numar cadastral, formand un corp funciar unic. In acest caz,  vanzarea se efectueaza conform prevederilor de la pct. 55 alin. (1) lit. a) din normele de aplicare ale art.  art. 292 alin. (2) lit. f)  "In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei. "

 

Pentru aplicarea acestor prevederi, inainte de incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma autentica, la notar este obligatorie evaluarea fiecarui element component  al bunului  imobil, respectiv constructia si terenul aferent  constructiei (amprenta la sol a constructiei). Rezultatele evaluarii trebuie consemnate intr-un raport de evaluare, intocmit de catre un evaluator independent. 

 

Astfel, daca terenul care reprezinta amprenta la sol a cladirii  are o valoare mai mare decat valoarea constructiei,  la vanzare, se aplica, obligatoriu, regimul de taxare, prin colectarea TVA. Daca valoarea constructiei este mai mare decat valoarea terenului si constructia nu mai este noua, vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f)  din Codul fiscal.   

 

Deci, urmare analizei efectuate in baza acestui criteriu, vanzatorul se poate afla in una din urmatoarele situatii posibile: 

1) operatiunea este taxabila, de exemplu, valoarea terenului reprezentand amprenta la sol a cladirii este mai mare decat valoarea cladirii,  caz in care vanzatorul aplica, obligatoriu,  regimul de taxare. In acest caz, nu se depune notificarea privind aplicarea regimului de taxare al operatiunii deoarece operatiunea este taxabila, obligatoriu;

2) operatiunea este scutita fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f), caz in care, vanzatorul trebuie nu trebuie sa efectueze ajustarea sumei TVA deduse la momentul achizitiei  cladirii, inclusiv a terenului aferent, daca dupa anul 2006, nu s-au efectuat lucrari de modernizare si transformare a constructiei, astfel incat constructia sa fie considerata noua.  

 

Vanzarea trebuie efectuata la valoarea de piata, cu atat mai mult cu cat, cumparatorul persoana fizica este persoana afiliata vanzatorului. 

Definitia valorii de piata si a principiului valorii de piata este  reglementata prin Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, capitolul III, articolul 7 "Definitii ale termenilor comuni " , pct. 32 si 33:  

"32. pret de piata - suma care ar fi platita de un client independent unui furnizor independent in acelasi moment si in acelasi loc, pentru acelasi bun sau serviciu ori pentru unul similar, in conditii de concurenta loiala;

33. principiul valorii de piata - atunci cand conditiile stabilite sau impuse in relatiile comerciale sau financiare intre doua persoane afiliate difera de acelea care ar fi existat intre persoane independente, orice profituri care in absenta conditiilor respective ar fi fost realizate de una dintre persoane, dar nu au fost realizate de aceasta din cauza conditiilor respective, pot fi incluse in profiturile acelei persoane si impozitate corespunzator; "

In alta ordine de idei, vanzatorul persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA trebuie sa cunoasca faptul ca, urmare acestei vanzari prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere, nu trebuie sa calculeze  pro rata pentru anul 2019, aspect reglementat in mod expres prin art. 300 alin. (7) din Codul fiscal  " Se exclud din calculul pro rata urmatoarele:

a) valoarea oricarei livrari de bunuri de capital care au fost utilizate de persoana impozabila in activitatea sa economica, cu exceptia operatiunilor prevazute la lit. c);

b) valoarea oricaror livrari de bunuri sau prestari de servicii catre sine efectuate de persoana impozabila si prevazute la art. 270 alin. (4) si la art. 271 alin. (4), precum si a transferului prevazut la art. 270 alin. (10);

c) valoarea operatiunilor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. a), precum si a operatiunilor imobiliare, in masura in care acestea sunt accesorii activitatii principale. "