Vanzare cladire achzitionata in 1991. Cum facem ajustarea TVA?

Tags: tva, vanzare cladire, ajustare tva, codul fiscal, scutire tva

In evidentele societatii platitoare de TVA sunt inregistrate si doua cladiri:o cladire achizitionata in anul 1991 cu TVA (cladirea A) si o cladire achizitionata in anul 2011 cu TVA (cladirea B). In cazul in care societatea va inchiria in regim de scutire de TVA cladirea achizitionata inainte de intrare in UE (cladirea A), vom vedea daca va fi obligatorie ajustarea TVA-ului dedus pentru cladirea B.

Solutia consultantului:

Ajustarea sumei TVA deduse la momentul achizitiei in anul 1991 nu se mai efectueaza in anul 2013 la momentul vanzarii chiar daca bunul imobil a suportat lucrari de modernizare si transformare inainte de data aderarii. In acest caz, bunul imobil nu se afla in cadrul perioadei de ajustare de 5 ani. Ajustarea se efectueaza in cadrul unei perioade de ajustare de 20 in situatia in care bunul imobil (cladirea A) a suportat lucrari de modernizare si transformare dupa data aderarii a caror valoare depaseste 20% din valoarea bunului imobil modernizat/transformat.
 
Conform dispozitiilor din Circulara M.F.P. nr. 52657/13.09.07 prin care se precizeaza faptul ca ajustarea sumei TVA deduse se face distinct, in functie de perioada in care bunul imobil a fost construit, achizitionat, transformat sau modernizat. Astfel, pentru un bun imobil inregistrat in patrimoniul persoanei impozabile inainte de data aderarii, sunt aplicabile prevederile art. 161 "Dispozitii tranzitorii" din Legea 571/2003 privind Codul fiscal de la alineatul 1 la 14 si punctul 83 din normele de aplicare iar pentru un bun imobil pus in functiune sau modernizat/transformat dupa data aderarii sunt aplicabile prevederile art. 149 din Codul fiscal si punctul 54 din normele de aplicare.
 
Astfel, pentru un bun imobil achizitionat inainte de aderare, perioada de ajustare a fost de 5 ani chiar si in situatia in care, anterior aderarii, asupra acelui bun imobil s-ar fi efectuat lucrari de modernizare/transformare care nu ar fi depasit 20% din valoarea bunului imobil dupa transformare sau modernizare (exclusiv valoarea terenului).
 
In situatia in care lucrarile de modernizare si transformare au avut loc inainte de data aderarii, ajustarea taxei deduse in baza facturilor emise de catre prestator se face doar in cadrul perioadei de ajustare de 5 ani.

O astfel de situatie posibila este reglementata prin alineatul 8 al articolului 161 din Codul fiscal

" (8) Persoana impozabila care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente unei constructii sau unei parti din aceasta, terenului pe care este situata sau oricarui alt teren care nu este construibil, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, si care, la sau dupa data aderarii, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f), va ajusta taxa deductibila aferenta, in conditiile prevazute la art. 149, dar perioada de ajustare este limitata la 5 ani."

Prevederile articolului 149 privind ajustarea sunt aplicabile doar cladirilor achizitionate dupa data aderarii sau cladirilor achizitionate inainte de data aderarii pentru care s-au efectuat lucrari de modernizare care depasesc 50 % din valoarea de piata a acelei cladiri. Conform art. 149, perioada de ajustare este de 20 de ani calculata de la data achizitiei, modernizarii sau transformarii bunului imobil.

In concluzie, se considera ca perioada de 5 ani impusa prin art. 161 pentru ajustarea bunului imobil achizitionat in anul 1991 a expirat la momentul vanzarii in situatia in care nu s-a efectuat modernizarea /transformarea dupa data aderarii. Din acest motiv, ajustarea nu mai trebuie efectuata in anul 2013, la momentul vanzarii, prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 141 alin. (2) lit. f).

De retinut este faptul ca in categoria modernizarilor/transformarilor nu se includ lucrarile de reparatii si intretinere ale cladirii.

Avand in vedere ca cladirea A se vinde in regim de scutire TVA, iar cladirea B ramane in patrimoniul societatii nu aveti obligatii de ajustare pentru cladirea B.