Atentie contabili!

Modificari importante privind scutirea de TVA!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
 
 
 

Vanzare cladire. Inchidere conturi rezerve din reevaluare. Regim fiscal TVA.

Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X

de InfoTva.ro

de InfoTva.ro la 30 Apr. 2020 Exclusiv
Tags: vanzare cladire, inchidere conturi, regim fiscal tva

O cladire a fost cumparata in anul 2007 la pretul de 150.000 euro, de la o persoana juridica in regim TVA TAXARE INVERSA. In anul 2012 a fost reevaluata la pretul de 85.000 euro. In anul 2020 se vinde aceasta cladire catre 2 persoane fizice la pretul de 200.000 euro.

1. Se poate face vanzarea fara tva?
 
2. Ajustarea de tva o fac de la pretul de 150.000 euro (150000*19%=28500 euro. tva pentru 40 ani, ajustare 28500/40ani*7 ani(cat mai am de ajustat)=4987.5 euro sau se face de la pertul de 85.000 EU*19%=16150 EURO TVA, 16150 /40*7= 2628.25 EURO?
 
3. Pentru teren exista o reevaluare pozitiva in valoare de 15000 euro, iar pentru cladire de 45.000 euro.
 
4. Cum voi inchide aceste reevaluari pozitive avand in vedere faptul ca acum la vanzare pretul este mai mare decat valoarea din contabilitate, inclusiv reevalaurile din sold?
 
Potrivit consultantului fiscal Amelia Dumitras, pentru ca imobilul este o constructie veche care nu a fost modernizata/transformata astfel incat sa fie considerata o constructie noua, vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. 
 
Caietul Seminarului National de Fiscalitate si Contabilitate
Caietul Seminarului National de Fiscalitate si Contabilitate

Vezi detalii

Ghidul practic al contabilitatii in 2020
Ghidul practic al contabilitatii in 2020

Vezi detalii

Declaratia 394. Tranzactii cu persoane afiliate
Declaratia 394. Tranzactii cu persoane afiliate

Vezi detalii

Totusi, vanzarea constructiei prin aplicarea regimului de scutire se efectueaza numai daca acea constructie este incrisa cadastral, de sine statator, fara ca la acelasi numar cadastral sa fie inscris si terenul pe care este construita (amprenta la sol a cladirii). Deci, regimul de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal poate fi aplicat doar in situatia cladirilor si numai daca acestea nu figureaza la acelasi numar cadastral cu terenurile pe care sunt construite. In acest context, am in vedere prevederile pct. 55 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) conform carora, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect, se au in vedere urmatoarele considerente: 

“In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei. ”
 
Astfel, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect, la livrarea bunului imobil, trebuie sa fiti in posesia unui raport de evaluare pentru stabilirea valorii fiecarui element care formeaza acel corp funciar unic, respectiv constructie si teren aferent constructiei, inscris la acelasi numar cadastral. In acest caz, daca valoarea terenului este mai mica decat valoarea constructiei, la vanzarea terenului aferent constructiei se aplica regimul de scutire fara drept de deducere deoarece constructia nu mai este noua. Daca terenul are o valoare mai mare decat constructia, la vanzarea constructiei se colecteaza TVA, chiar daca nu mai este noua. 
 
In situatia in care amprenta la sol a constructiei figureaza la un numar cadastral separat de cel al constructiei, la livare, pentru vanzarea terenului respectiv se aplica, obligatoriu, regimul normal de taxare prin colectarea TVA. 
 
Daca pe langa cladire exista si un teren liber de constructii, de exemplu o gradina, la vanzare, se aplica, obligatoriu, regimul normal de taxare, colectand TVA prin aplicarea cotei standard 19%. In acest caz, pentru terenul respectiv sunt aplicabile prevederile art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal “ (2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa: ……f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare; ”
 
Deci, terenurile construibile se vand, obligatoriu, prin aplicarea regimului de taxare, aplicand cota standard TVA, fara a fi posibila aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere.
 
Deci, pentru aplicarea acestui tratament fiscal din punct de vedere al TVA pentru vanzare, nu este relevant faptul ca acea constructie:
a fost achizitionata prin regimul de taxare inversa;
a fost reevaluata periodic, conform prevederilor legale. 
 
In situatia in care sunt indeplinite conditiile pentru aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere 292 alin. (2) lit. f) si nu se opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxare conform posibilitatii reglementate prin art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si pct. 58 din normele de aplicare ale acestui alineat, vanzatorul este obligat sa ajusteze, negativ, dreptul de deducere al sumei TVA deductibile deduse la momentul achiztiei prin aplicarea regimului de taxare inversa. Ajustarea negativa a sumei TVA deductibile deduse in anul 2007, inregistrata in rulajul debitor al contului 4426 din formula contabila 4426 = 4427, trebuie efectuata la momentul vanzarii deoarece bunul imobil se afla in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani reglementata prin art. 305 alin. 
alin. (2) lit. b)
"(2) Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d):
........
b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare."
 
Asa cum se poate constata, ajustarea negativa nu se efectueaza:
pentru o perioada de 40 de ani, aceasta fiind perioada de amortizare reglementata prin H.G. nr. 2139 din 30 noiembrie 2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe. Deci, perioada de amortizare d.p.d.v. contabil nu este egala cu perioada de ajustare d.p.d.v. fiscal (TVA);
la suma TVA aferenta valorii reevaluate a bunului imobil, ci la valoarea efectiv dedusa in anul 2007, direct proportional cu perioada de ajustare ramasa la momentul vanzarii bunului imobil. Asa cum este reglementata la art. 305 alin. (1) taxa deductibila aferenta bunului de capital este taxa achitata sau datorata la achizitie "In sensul prezentului articol: d) taxa deductibila aferenta bunurilor de capital reprezinta taxa achitata sau datorata, aferenta oricarei operatiuni legate de achizitia, fabricarea, constructia, transformarea sau modernizarea a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare, exclusiv taxa achitata sau datorata, aferenta repararii ori intretinerii acestor bunuri sau cea aferenta achizitiei pieselor de schimb destinate repararii ori intretinerii bunurilor de capital. "
 
Conform prevederilor art. 305 "Ajustarea taxei deductibile in cazul bunurilor de capital" alin. (4) lit. a) pct. 2 din Codul fiscal "Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza:
a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila: .....
2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei; "
 
Aceste prevederi trebuie coroborate cu cele de la pct. 79 din normele de aplicare ale acestui articol. Perioada de ajustarea de 20 de ani se calculeaza incepand cu data de 1 ianuarie 2007 pana in anul in care se decide vanzarea acestuia, 2020. Practic se considera ca acel bun imobil a fost utilizat pentru operatiuni care dau drept de deducere timp de 13 ani (2007 – 2019), caz in care ajustarea negativa se efectueaza pentru o perioada de 7 ani, asa cum ati precizat si dvs.
 
De exemplu, daca suma TVA deductibila in lei, echivalenta a sumei de 28.500 euro la data de 10 aprilie 2007 a fost de 95.324 lei (28.500 euro x 3,3447 lei/euro = 95.324 lei) conform informatiei preluate din registrul bunurilor de capital, ajustarea negativa se efectueaza pentru suma de 33.363,40 lei, calculata dupa cum urmeaza:
95.324 lei: 20 ani = 4.766,20 lei/an
4.766,20 lei/an x 7 ani = 33.363,40 lei
 
Suma TVA care trebuie ajustata negativ, determinata pe baza de calcule conform exemplelor de la pct. 79 alin. (15) din norme, se evidentiaza in jurnalul pentru cumparari si se raporteaza prin decontul de TVA cod 300, la randul 35 alocat pentru “Ajustari conform pro-rata/ajustari de taxa”. Suma TVA ajustata trebuie evidentiata si in registrul bunurilor de capital reglementat prin art. 305 alin. (8) din Codul fiscal "Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate. Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada. "
 
Aceste prevederi trebuie coroborate cu cele de la pct. 79 alin. (2) din normele de aplicare ale art. 305 "In vederea ajustarii taxei deductibile aferente bunurilor de capital, persoanele impozabile sunt obligate sa tina un registru al bunurilor de capital, in care sa evidentieze pentru fiecare bun de capital, astfel cum este definit la art. 305 alin. (1) din Codul fiscal, urmatoarele informatii:
a) data achizitiei, fabricarii, finalizarii construirii sau transformarii/modernizarii;
b) valoarea (baza de impozitare) bunului de capital;
c) taxa deductibila aferenta bunului de capital;
d) taxa dedusa;
e) ajustarile efectuate conform art. 305 alin. (4) din Codul fiscal."
 
Pentru a evita obligatia ajustarii sumei TVA deduse, vanzatorul poate opta pentru aplicarea regimului normal de taxare, prin colectarea TVA, fie cu cota standard 19%, fie cu cota redusa de 5%, daca persoana impozabila indeplineste conditiile pentru aplicarea acestei cote. Aplicarea regimului de taxare este posibila numai dupa depunerea unei notificari la organul fiscal competent conform modelului care se regaseste in normele de aplicare ale art. 292 alin. (3) din Codul fiscal. 
 
In situatia in care cumparatorul este o persoana fizica afiliata vanzatorului, trebuie aplicat principiul valorii de piata, fara a fi suficienta vanzarea la valoarea contabila reevaluata a cladirii. 
 
Referitor la inchiderea reevaluarilor pozitive, de retinut este faptul ca, in cazul unei societati platitoare de impozit pe profit, rezervele din reevaluare sunt tratate drept elemente similare veniturilor conform prevederilor art. 26 "Provizioane/ajustari pentru depreciere si rezerve" alin. (6) din Codul fiscal "(6) Prin exceptie de la prevederile alin. (5), rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe, inclusiv a terenurilor, efectuata dupa data de 1 ianuarie 2004, care sunt deduse la calculul profitului impozabil prin intermediul amortizarii fiscale sau al cheltuielilor privind activele cedate si/sau casate, se impoziteaza concomitent cu deducerea amortizarii fiscale, respectiv la momentul scaderii din gestiune a acestor mijloace fixe, dupa caz."
 
Din punct de vedere contabil, suma reprezentand diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al bunului imobil se considera castig realizat trecut la rezultatul reportat, fiind inregistrat, lunar, prin formula 105 = 1175, daca societatea a avut ca politica contabila transferul rezervei din reevaluare in contul de rezultat reportat, pe masura amortizarii activului.
 
Astfel, castigurile rezultate din vanzare se calculeaza pe baza valorii fiscale, diminuata cu amortizarea fiscala conform prevederilor art. 28 "Amortizarea fiscala" alin. (17) "(17) Pentru mijloacele fixe amortizabile, deducerile de amortizare se determina fara a lua in calcul amortizarea contabila. Castigurile sau pierderile rezultate din vanzarea ori din scoaterea din functiune a acestor mijloace fixe se calculeaza pe baza valorii fiscale a acestora, diminuata cu amortizarea fiscala, cu exceptia celor prevazute la alin. (14)."
 
In aceasta situatie se are in vedere valoarea fiscala asa cum este reglementata la art. 7 pct. 44 lit. c) conform caruia valoarea fiscala reprezinta "c) costul de achizitie, ..........., la data intrarii in patrimoniul contribuabilului, utilizata pentru calculul amortizarii fiscale, dupa caz - pentru mijloace fixe amortizabile si terenuri. In valoarea fiscala se includ si reevaluarile contabile efectuate potrivit legii. .........; "
 
Din acest motiv, rezerva pozitiva din reevaluare care a generat un surplus de valoare, diminuata cu rezerva deja impozitata pe masura amortizarii, devine impozabila la momentul vanzarii cladirii, dupa efectuarea inregistrarii contabile 105 = 1175.
 
Deci, din punct de vedere contabil, surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare este capitalizat prin transferul direct in rezultatul reportat (contul 1175 "Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare"), atunci cand acest surplus reprezinta un castig realizat conform prevederilor punctului 109 alin. (1) din OMFP 1802 din 29 decembrie 2014 pentru aprobarea Reglementarilor contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate "(1) Surplusul din reevaluare inclus in rezerva din reevaluare este capitalizat prin transferul direct in rezultatul reportat (contul 1175 "Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare"), atunci cand acest surplus reprezinta un castig realizat."
 
Pentru inchiderea acestui cont (anularea rezervei din reevaluare), se efectueaza inregistrarea contabila 105 = 1175 conform cerintelor de la pct. 114 din O.M.F.P. nr. 1802/2014 "In cazul terenurilor si cladirilor care au fost reevaluate si au facut obiectul unei cedari partiale, la scoaterea din evidenta a acestora, diferenta din reevaluare aferenta partii cedate se considera surplus realizat din rezerve din reevaluare, corespunzator valorii contabile a terenurilor, respectiv a cladirilor, scoase din evidenta, si se evidentiaza in contul 1175 "Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare" in situatia in care prin politicile contabile s-a optat pentru capitalizarea rezervei pe masura amortizarii constituita din diferenta intre amortizarea calculata la valoarea reevaluata si amortizarea calculata la cost istoric.
 
Astfel, castigul se considera realizat la scoaterea din evidenta a activului pentru care s� a constituit rezerva din reevaluare conform prevederilor pct. 109 alin. (2) din O.M.F.P. nr. 1802/2014 "(2) In sensul prezentelor reglementari, castigul se considera realizat la scoaterea din evidenta a activului pentru care s-a constituit rezerva din reevaluare. Cu toate acestea, o parte din castig poate fi realizat pe masura ce activul este folosit de entitate. In acest caz, valoarea rezervei transferate este diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial al activului."
 
In concluzie, suma existenta in contul 105 la data vanzarii unui imobil este considerata element similar veniturilor si se ia are in vedere la calculul impozitului pe profit. Cheltuiala cu valoarea neamortizata a cladirii este cheltuiala deductibila.
 
In situatia in care societatea este o microintreprindere, sunt aplicabile prevederile art. 26 alin. (2) conform carora "(2) Pentru determinarea impozitului pe veniturile microintreprinderilor, la baza impozabila determinata potrivit alin. (1) se adauga urmatoarele:
........................
c) rezervele, cu exceptia celor reprezentand facilitati fiscale, reduse sau anulate, reprezentand rezerva legala, rezerve din reevaluarea mijloacelor fixe, inclusiv a terenurilor, care au fost deduse la calculul profitului impozabil si nu au fost impozitate in perioada in care microintreprinderile au fost si platitoare de impozit pe profit, indiferent daca reducerea sau anularea este datorata modificarii destinatiei rezervei, distribuirii acesteia catre participanti sub orice forma, lichidarii, divizarii, fuziunii contribuabilului sau oricarui altui motiv;"



Raspuns oferit de specialistii Portal Codul Fiscal. Afla AICI cum poti beneficia si tu de consultanta specializata marca Rentrop&Straton.
 
 
Autor: InfoTva.ro

Ti-a placut acest articol?
Da Like, Printeaza sau trimite prin WhatsApp si Email!

Votati articolul "Vanzare cladire. Inchidere conturi rezerve din reevaluare. Regim fiscal TVA.":
Rating:

Nota: 5 din 5 din 3 voturi





NOUTATI din Contabilitate in 2020 - Noua procedura pentru Scutirea de TVA
Atentie contabili!
Modificari importante privind scutirea de TVA!

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti.

Abonati-va la Newsletter-ul InfoTva.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special
"NOUTATI din Contabilitate in 2020 - Noua procedura pentru Scutirea de TVA" 
Rentrop ∧ Straton
Club Contabilitate

VIDEO

[x]
Atentie contabili!
NOUTATI din Contabilitate in 2020 - Noua procedura pentru Scutirea de TVA Modificari importante privind scutirea de TVA!

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti.!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTva.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!

"NOUTATI din Contabilitate in 2020 - Noua procedura pentru Scutirea de TVA"
Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentului UE 679/2016