Cod TVA anulat. Ce tratament fiscal se aplica in caz de vanzare teren si constructie?

Tags: cod tva anulat, vanzare teren, codul fiscal, declaratia 311, impozit pe venitul microintreprinderii

In analiza urmatoare, subiectul il reprezinta o societate cu codul de TVA anulat in luna august 2014 (pe baza a 6 luni fara sume). A achizitionat un teren si o cladire pe acel teren in anul 2007. Codul CAEN al societatii este 6810 "Cumparare si vanzare de bunuri imobile proprii". Vom vedea ce implicatii fiscale apar la vanzarea cladirii si a terenului. Firma este platitoare de impozit pe venitul microintreprinderii iar tranzactia depaseste 100.000 euro. Vom stabili astfel daca vanzarea este considerata ca facand parte din cifra de afaceri.

Potrivit art 11 alin(8) din Legea 227/2015 privind Codul fiscal: "Persoanele impozabile stabilite in Romania, carora li s-a anulat inregistrarea in scopuri de TVA conform prevederilor art. 316 alin. (11) lit. b) - e) si lit. h), nu beneficiaza, in perioada respectiva, de dreptul de deducere a taxei pe valoarea adaugata aferente achizitiilor efectuate, dar sunt supuse obligatiei de plata a TVA colectate, in conformitate cu prevederile titlului VII, aferenta operatiunilor taxabile desfasurate in perioada respectiva".

Asadar, in cazul in care operatiunea descrisa de dumneavoastra (vanzare cladire si teren) intra in sfera TVA, ar trebui sa colectati TVA rezultata in urma vanzarii si sa o platiti la bugetul de stat pana la data de 25 a lunii urmatoare livrarii. Declaratia care se depune este  311,, Declaratia privind taxa pe valoarea adaugata colectata, datorata de catre persoanele impozabile al caror cod de inregistrare in scopuri de taxa pe valoarea adaugata a fost anulat".

Sa analizam daca opratiunea dumneavoastra intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata:

Potrivit art 292 alin (2) lit f din Legea 227/2015 privind Codul fiscal:

"Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. in sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. in cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;"

Punctul 55. (1) din normele metodologice de aplicare a Codului fiscal:

"In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplica in situatia in care se livreaza un teren pe care se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare si a fost asumata de vanzator. Asemenea operatiuni de livrare si de demolare formeaza o operatiune unica in ceea ce priveste TVA, avand in ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea constructiei existente si a terenului pe care se afla aceasta, indiferent de stadiul lucrarilor de demolare a constructiei in momentul livrarii efective a terenului. In acest sens a fost pronuntata Hotararea Curtii Europene de Justitie in Cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV impotriva Staatssecretaris van Financien.

(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective’’.

Avand in vedere prevederile legale de mai sus, rezulta urmatoarele:
1. daca valoarea terenului  este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, atunci terenul va urma din puct de vedere al taxei pe valoarea adaugata, regimul constructiei a carei vanzare este scutita de TVA nefiind constructie noua in sensul art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal.

Se poate totusi opta pentru taxarea cu TVA a acestei operatiuni potrivit art 292 alin (3) din Codul fiscal, depunand o notificare la finante.("Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin normele metodologice")
2. daca valoarea terenului  este mai mare decat  valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, atunci constructia  va urma regimul terenului a carui vanzare va intra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata ca exceptie, fiind un teren construibil  in sensul art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal.

In acest caz factura se va intocmi cu TVA  care se va declara in formularul 311.

In ceea ce priveste regimul de impunere din punct de vedere al impozitului pe microintreprinderi sau impozitului pe profit, sunt incidente prevederile art 52 din Legea 227/2015 privind Codul fiscal:

"(1) Daca in cursul unui an fiscal o microintreprindere realizeaza venituri mai  mari de 100.000 euro sau ponderea veniturilor realizate din consultanta si management in veniturile totale este de peste 20% inclusiv, aceasta datoreaza  impozit pe profit, incepand cu trimestrul in care s-a depasit oricare dintre aceste limite.

(2) Limitele fiscale prevazute la alin. (1) se verifica pe baza veniturilor inregistrate cumulat de la inceputul anului fiscal. Cursul de schimb pentru determinarea echivalentului in euro este cel valabil la inchiderea exercitiului  financiar precedent.

(3) Microintreprinderile care in cursul unui trimestru incep sa desfasoare activitati de natura celor prevazute la art. 48 alin. (6) datoreaza impozit pe profit incepand cu trimestrul respectiv.
(4) Calculul si plata impozitului pe profit de catre microintreprinderile care se incadreaza in prevederile alin. (1) si (3) se efectueaza luand in considerare  veniturile si cheltuielile realizate incepand cu trimestrul respectiv"

Asadar, in trimestrul in care veti depasi plafonul de 100000 euro, veti trece in categoria platitorilor de impozit pe profit prin completarea declaratiei 010 pe care trebuie sa o depuneti la organul fiscal. La calculul impozitului pe profit se vor lua in calcul veniturile si cheltuielile realizate incepand cu trimestrul respectiv.


Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Ionut Jinga - consultant fiscal