InfoTva.ro
Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Redactia Infotva
la 04 Aug. 2021 Exclusiv
Societatea A din Romania doreste sa-si vanda terenurile (arabile, situate intravilan) si cladirile/constructiile unei alte societati B din Romania si din cadrul aceluiasi grup de firme. Constructiile au o vechime de peste 13 ani. Va rog sa ne lamuriti cu privire la urmatoarele aspecte:
1. Cine si cum face Notificarea la ANAF, astfel incat vanzarea sa fie supusa regimului de taxare inversa (ambii parteneri sunt inregistrati in scopuri de tva in Romania)?
2. Factura se poate emite in euro (ambii parteneri sunt din Romania)?
3. Care este monografia contabila la vanzator si la cumparator?
4. Ce implicatii fiscale sau de orice alta natura se nasc in urma acestei tranzactii?
Multumim.
Raspunsul consultantului fiscal Irina Dumitrescu:
Vanzare terenuri arabile
Vanzarea unui teren neconstruibil este o operatiune scutita conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Aceasta este o scutire fara drept de deducere conform art. 268 alin. (9) lit. c) din Codul fiscal. Terenurile sunt bunuri de capital pentru care poate interveni obligatia de ajustare a TVA pe o perioada de 20 de ani conform art. 305 din Codul fiscal.
Astfel, daca terenul a fost la achizitionat dupa 01 ianuarie 2007 iar societatea a dedus TVA la achizitie (inclusiv prin taxare inversa) trebuie sa efectueze ajustarea taxei dedusa pentru perioada de ajustare ramasa la vanzarea terenului cu aplicarea scutirii de TVA.
Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2024
Ghidul practic al contabilitatii in 2024 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete
SAF-T Ghid de raportare corecta
Factura se emite fara TVA cu mentiunea Scutit de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal si se raporteaza in decontul de TVA la rd. 15 fara a se raporta in 394. Daca este cazul, societatea efectueaza ajustarea taxei deduse in favoarea statului.
Vanzatorul inregistreaza venitul din vanzare si scoaterea terenului din evidenta:
411=7583
6583=211
Cumparatorul inregistreaza intrarea terenului in gestiune: 211=404
Daca terenul a fost la achizitionat dupa 01 ianuarie 2007 iar societatea a dedus TVA la achizitie, pentru a nu efectua ajustarea taxei societatea poate opta pentru taxarea operatiunii conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal prin depunerea notificarii prevazuta in normele de aplicare a acestui articol.
Notificarea se transmite organului fiscal de catre vanzator iar o copie dupa aceasta se transmite cumparatorului. Modelul acestei notificari il regasiti in Anexa nr. 2 la Titlul VII al normelor de aplicare a Codului fiscal https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/formulare/A2_NMT7CF.pdf
In acest caz, nu se mai efectueaza ajustari, operatiunea este taxabila prin optiune iar regimul TVA este urmatorul: intrucat cumparatorul este o persoana inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Factura se emite fara TVA cu mentiunea Taxare inversa la beneficiar art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal si se raporteaza in decontul de TVA la rd. 13 si in declaratia 394.
Vanzatorul inregistreaza venitul din vanzare si scoaterea terenului din evidenta:
411=7583
6583=211
Cumparatorul inregistreaza intrarea terenului in gestiune si taxare inversa:
211=404
4426=4427
Vanzare constructii vechi
La vanzare unei constructii, respectiv la vanzarea oricarei structuri fixata in pamant, pentru a stabili regimul TVA aplicabil este important sa stabilim daca constructia este o constructie noua sau veche, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit.f) din Codul fiscal, intrucat, conform acestui articol, sunt scutite de TVA livrarile de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite cu excetia livrarilor de constructii noi, de parti de constructii noi si de terenuri construibile.
Conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:
o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;
livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii. In acest sens se vor avea in vedere:
data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.
Daca cladirile nu au suferit modernizari/transformari astfel incat sa fie considerate cladiri noi in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, vanzarea acestora este scutita de TVA fara drept de deducere.
Ca si in cazul terenurilor arabile, daca societatea a dedus TVA la achizitie (inclusiv prin taxare inversa 4426=4427) la vanzarea in regim de scutire societatea trebuie sa ajusteze TVA aferenta perioadei ramse din cei 20 de ani (inclusiv pentru anul vanzarii). Pentru a nu efectua ajustarea taxei societatea poate opta pentru taxarea operatiunii conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal prin depunerea notificarii, conform informatiilor redate mai sus.
In acest caz, nu se mai efectueaza ajustari, operatiunea este taxabila prin optiune iar regimul TVA este urmatorul: intrucat cumparatorul este o persoana inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Factura se emite fara TVA cu mentiunea Taxare inversa la beneficiar art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal si se raporteaza in decontul de TVA la rd. 13 si in declaratia 394.
Vanzatorul inregistreaza venitul din vanzare si scoaterea cladirilor din evidenta:
411=7583
6583=212 valoarea neamortizata
2812=212 valoarea amortizata
Cumparatorul inregistreaza intrarea cladirii in gestiune si taxare inversa (doar daca se opteaza pentru taxare):
212=404
4426=4427
In cazul in care se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral, conform normelor metodologice date in aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
Aceste prevederi nu se aplica in situatia in care se livreaza un teren pe care se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare si a fost asumata de vanzator.
Alte aspecte fiscale
Transfer neimpozabil
Din punct de vedere al TVA, conform art. 270 alin. (7) din Codul fiscal, transferul tuturor activelor sau al unei parti a acestora, efectuat cu ocazia transferului de active sau, dupa caz, si de pasive, realizat ca urmare a altor operatiuni decat divizarea sau fuziunea, precum vanzarea sau aportul in natura la capitalul unei societati, nu constituie livrare de bunuri daca primitorul activelor este o persoana impozabila stabilita in Romania in sensul art. 266 alin. (2), in urmatoarele conditii:
- Transferul de active neimpozabil este un transfer universal de bunuri si/sau servicii, acestea nemaifiind tratate individual, ci ca un tot unitar la persoana impozabila cedenta, indiferent daca este un transfer total sau partial de active. Se considera transfer partial de active transferul tuturor activelor sau al unei parti din activele investite intr-o anumita ramura a activitatii economice, daca acestea constituie din punct de vedere tehnic o structura independenta, capabila sa efectueze activitati economice separate. De asemenea, se considera ca transferul partial are loc si in cazul in care bunurile imobile in care sunt situate activele transferate de cedent nu sunt instrainate, ci realocate altor ramuri ale activitatii aflate in uzul cedentului.
- Pentru ca o operatiune sa poata fi considerata transfer de active neimpozabil primitorul activelor trebuie sa faca dovada intentiei de a desfasura activitatea economica sau partea din activitatea economica care i-a fost transferata, si nu sa lichideze imediat activitatea respectiva si, dupa caz, sa vanda eventualele stocuri. Primitorul activelor are obligatia sa transmita cedentului o declaratie pe propria raspundere din care sa rezulte indeplinirea acestei conditii.
- Pentru calificarea unei activitati ca transfer de active nu este relevant daca primitorul activelor este autorizat pentru desfasurarea activitatii care i-a fost transferata sau daca are in obiectul de activitate respectiva activitate.
Simplul transfer al unor active nu garanteaza posibilitatea continuarii unei activitati economice in orice situatie.O simpla vanzare de bunuri precum vanzarea unui imobil sau a unui stoc de produse nu constituie transfer de active ci este esential ca ansamblul drepturilor si activelor transferate sa fie suficient pentru a permite beneficiarului continuarea activitatii transferata.
Daca operatiunea reprezinta un transfer neimpozabil beneficiarul va prelua toate drepturile si obligatiile cedentului, inclusiv pe cele privind livrarile catre sine prevazute la art. 270 alin. (4) din Codul fiscal, ajustarile deducerii prevazute la art. 304 si 305 din Codul fiscal.
Cedentul va trebui sa transmita cesionarului o copie de pe registrul bunurilor de capital, daca acestea sunt obtinute dupa data aderarii.
Pentru transferul de active neimpozabil nu se intocmeste factura ci un document care trebuie sa contina cel putin urmatoarele informatii:
a) un numar de ordine secvential si data emiterii documentului;
b) data transferului;
c) denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare in scopuri de TVA, prevazut la art. 316, al ambelor parti, dupa caz;
d) o descriere exacta a operatiunii;
e) valoarea transferului.
Chiar daca, in principiu, aplicarea regimului de taxare pentru transferul de active de catre persoanele impozabile nu implica anularea dreptului de deducere a taxei la beneficiar, daca operatiunile in cauza sunt taxabile prin efectul legii sau prin optiune, acest principiu nu se aplica daca organele de control constata ca tranzactia a fost taxata in scopuri fiscale.
Baza impozabila a TVA:
Intrucat livrarea se efectueaza intre doua persoane afiliate trebuie sa aveti in vedere ca, in situatiile expres mentionate la art. 286 alin. (1) lit. e) din Codul fiscal baza de impozitare a TVA este considerata valoarea de piata:
1. atunci cand contrapartida este mai mica decat valoarea de piata, iar beneficiarul livrarii sau al prestarii nu are drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 297, 298 si 300 ;
2. atunci cand contrapartida este mai mica decat valoarea de piata, iar furnizorul sau prestatorul nu are un drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 297 si 300 si livrarea sau prestarea este scutita conform art. 292 ;
3. atunci cand contrapartida este mai mare decat valoarea de piata, iar furnizorul sau prestatorul nu are drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 297 si 300.
TVA la incasare (daca este cazul)
Pentru aceste livrari intre persoane afiliate nu se aplica sistemul TVA la incasare potrivit art. 282 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal.
2. Factura se poate emite in euro (ambii parteneri sunt din Romania)?
Pct. 97 alin. (6) din normele metodologice de aplicare a Codului fisca prevede ca in factura baza de impozitare poate fi inscrisa in valuta, dar, daca operatiunea este taxabila si nu se aplica taxare inversa, suma taxei trebuie inscrisa si in lei. Pentru inregistrarea in jurnalele de vanzari, baza impozabila se converteste in lei, utilizand cursul de schimb prevazut la art. 290 din Codul fiscal.
Astfel, factura se poate emite in euro insa incasarea nu se poate efectua in euro aceasta nefiind permisa de Regulamentul valutar emis de BNR nr. 4/2005, cu modificarile ulterioare.
de Redactia InfotvaRedactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!
Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri
Urmareste-ne pe Google News
Articole similare
Incasari pre-pay. Cum emitem facturile catre clienti?Scutiri speciale legate de traficul international de bunuriOrdinul 103/2016 privind aprobarea Instructiunilor de aplicare a scutirii de TVA pentru unele operatiuni din noul Cod fiscalObligativitate utilizare AMEF in cazul livrarii bunurilor si incasarii lor la domiciliul persoanelor fiziceAutofactura. Cum procedam la livrare si la plata avansului?Ultimele articole
LIVRARE BUNURI in UE de catre un neplatitor de TVALIVRARE BUNURI. Care este tratamentul TVA?Livrare succesiva de bunuri in alt stat UE. Care va fi regimul TVA?LIVRARE BUNURI cu montaj pe teritoriul Romaniei. Ce tratament TVA se aplica?LIVRARE BUNURI pe teritoriul national. Ce implicatii TVA apar?
Mai multe articole despre livrare bunuri
Articole similare
Regim TVA livrari-prestari efectuate de o persoana impozabila aflata in insolventaAchizitie deseuri plastic in REGIM DE TAXARE INVERSA. Cum incadram operatiunea in Declaratia 394?Achizitie servicii de punere la dispozitie de personal. Tratament TVAEfecte fiscale privind scoaterea din evidenta a imobilizarilor corporale in curs de executieStudiu de caz: Regimul TVA in cazul facturarii de deseuriUltimele articole
Firmele care nu isi indeplinesc obligatiile de raportare catre ANPM risca amenzi de pana la 20.000 de leiConditii de rambursare a TVA pentru achizitie bun imobilTaxare inversa pentru vanzare teren si constructie catre o persoana juridica platitoare de TVAVanzarea unui teren. Care este tratamentul TVA?Aveti un magazin online? Iata ce trebuie sa stiti despre achizitiile de servicii electronice de la Google
Mai multe articole despre regim de taxare inversa
Articole similare
Inchirierea mai multor spatii comerciale. Se depune o singura notificare de taxare?Notificati ANAF pana vinerea viitoare daca platiti impozit specific! Amenda de 5.000 lei!S-a modificat Formularul 014: Notificare privind schimbarea anului fiscalLivrare bun imobil vechi. Ce regim TVA se aplica si ce implicatii fiscale apar?E-TVA: Firme care inregistreaza diferente justificate intre D300 si decontul precompletat. Cum trebuie sa procedeze
Mai multe articole despre notificare anaf
Atentie contabili!
Modificari importante privind cotele de TVA!Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti!
Abonati-va la Newsletter-ul InfoTVA.ro si descarcati GRATUIT Raportul Special!
"Decontul precompletat de TVA. Noutati 2025 + studii de caz"
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
