Vanzarea unui teren. Care este tratamentul TVA?

Iata raspunsul specialistului!

Daca terenul a fost achizitionat in regim de taxare inversa atunci se considera ca societatea a dedus TVA prin aplicarea acestui mecanism (4426 = 4427). Daca va aflati in aceasta situatie si vindeti terenul in regim de scutire de TVA, trebuie sa aplicati regulile cu privire la ajustarea TVA.

Din punct de vedere al TVA, la vanzarea terenurilor pot exista urmatoarele situatii:

a. Operatiune scutita de TVA fara drept de deducere (implica ajustarea TVA dedus initial, daca este cazul) in cazul in care sunt indeplinite conditiile de la art. 292 alin. (2) lit. f), respectiv daca este un teren care nu este teren construibil.

Astfel, primul pas este sa determinati daca terenul pe care doriti sa il vindeti este un teren construibil sau un teren neconstruibil.

In sensul art. 292, terenul construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare.

Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism (certificat care sa fie emis la data vanzarii sau cat mai aproape de aceasta data).

Orice persoana impozabila care aplica regimul de scutire prevazut de art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal si care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente bunului imobil va efectua ajustarea taxei deduse conform art. 305 din Codul fiscal, daca bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.

Atentie! Exista situatii cand, la achizitie, terenul este incadrat ca neconstruibil si vanzarea se face in regim de scutire de TVA (nu se colecteaza TVA/nu se deduce TVA); ulterior, terenul este incadrat ca fiind un teren construibil, caz in care vanzarea se efectueaza in regim de taxare (se colecteaza TVA).  

b. In regim de taxare, prin optiune; optiunea se notifica organelor fiscale, o copie a notificarii se va transmite si clientului.

Se alege aceasta varianta, de obicei, atunci cand societatea si-a exercitat dreptul de deducere al TVA la achizitie (chiar si prin mecanismul taxarii inverse), existand obligatia ajustarii TVA potrivit art. 305 din Codul Fiscal si suma TVA de ajustat este mai mare decat suma TVA colectata la vanzare.

c. In regim de taxare inversa, Taxarea inversa se poate aplica, potrivit prevederilor art. 331 din Codul Fiscal doar in cazul in care ambele societati sunt inregistrate ca platitori de TVA in Romania si operatiunea este taxabila prin efectul legii sau prin optiune.

Daca persoana fizica catre care vindeti terenul nu este inregistrata in scop TVA nu puteti aplica mecanismul taxarii inverse.

In consecinta, trebuie sa:

1. Stabiliti daca s-a dedus sau nu TVA. Daca la achizitia terenului s-a aplicat mecanismul taxarii inverse se considera ca ati exercitat dreptul de deducere al TVA (se considera ca ati dedus TVA). Este irelevant daca TVA a fost sau nu achitat.

2. Stabiliti daca terenul este unul construibil sau neconstruibil, conform certificatului de urbanism valabil la data vanzarii.

a. daca terenul este unul construibil:

- se vinde in regim de taxare (colecteaza TVA) daca clientul, persoana fizica, nu este inregistrat in scop TVA in Romania;

Sau

• se aplica taxarea inversa in cazul in care clientul, persoana fizica, este inregistrat in scop TVA in Romania.

b. daca terenul este unul neconstruibil, potrivit certificatului de urbanism, atunci se poate vinde in regim de scutire de TVA. (Atentie la obligatia de ajustare, daca este cazul).

Raspuns oferit pentru www.portalcodulfiscal.ro de S.M. Armaselu, consultant fiscal.

de Redactia Infotva
Redactia InfoTVA are un colectiv de 3 autori specializati din domeniul fiscal. Zilnic aducem in atentia dvs. tot ce este nou legat de aplicarea regimului TVA, intocmirea corecta a facturilor, depunerea declaratiilor si obligatiile fiscale care le revin angajatorilor. Explicam in mod detaliat modificarile aparute si oferim solutii practice pentru orice dilema generata de noutatile cotidiene!